Право на проведення розвідувальних робіт на земельних ділянках за дозволами, одержаними до введення в дію цього Кодексу, зберігається до закінчення строку, обумовленого дозволами

Згідно із чинним ЗКУ (див. ст. 97 та коментар до неї), земельні ділянки можуть використовуватися для проведення т.з. розвідувальних робіт "на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем".

ЗКУ в ред. 1992 року у ст. 25 було передбачено, що земельні ділянки для проведення розвідувальних робіт можуть використовуватися "на підставі дозволу на проведення розвідувальних робіт і договору, що укладається із власником землі, землекористувачем" (ч. 1). Дозвіл видавався "органом державної адміністрації району або виконавчим комітетом міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Ради народних депутатів..." (ч. 2). Саме про збереження чинності цих дозволів веде мову коментована норма.

(Положення пункту б розділу X втрачають чинність, як такі, що не відповідають Конституції України (є неконституційними) в частині зобов 'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення на підставі Рішення Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005)

Громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

(Абзац перший пункту 6 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2Q59-IV від 06.10.2004)

При переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону. При цьому розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земельного податку.

Коментований пункт визначає механізм та строк заміни права постійного користування земельними ділянками на інші правові титули по відношенню до суб'єктів, котрі відповідно до чинного ЗКУ вже не мають права набувати земельні ділянки на праві постійного користу­вання (див. ст. 92 ЗКУ), але мали таке право відповідно до законодавства, що діяло раніше (див. ст. 7 ЗКУ в ред. 1992 року).

Оскільки ЗКУ на момент прийняття не встановив чітких матеріально-правових і процесуальних гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності або на право оренди, тому виникло питання щодо відповідності положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ Конституції України. У зв'язку із цим питання було предметом розгляду Конституційним судом України.

Результатом розгляду такого питання стало Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 92, пункту 6 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (справа про постійне користування земельними ділянками) від 22.09.2005 №5-рп/2005. Ним визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ "в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення".

Хоча переоформлення права постійного користування не є на сьогодні обов'язком, проте користувач може його здійснити за власним бажанням. Абз.2 коментованого пункту визначає принципи визначення строків оренди та розміру орендної плати у випадку переоформлення права постійного користування на право оренди селянськими (фермерськими) господарствами. Строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до норм ст. 93 ЗКУ та ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" і не може перевищувати 50 років. При цьому розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земель­ного податку, що є логічним, адже не погіршує становище орендаря порівняно із постійним користувачем, який мав би сплачувати земельний податок.

На наш погляд, переоформлення права постійного користування на право власності відповідно до коментованого пункту має здійснюватися шляхом викупу відповідно до поло­жень ст. 128 ЗКУ (див. коментар) або шляхом безоплатної приватизації (див. ст. 118 ЗКУ) у випадках, коли особа має таке право (див. ст.ст. 116, 121 ЗКУ та коментар до них).

Вважаємо, що переоформлення може здійснюватися не лише шляхом набуття права на земельну ділянку селянським (фермерським) господарством як юридичною особою (як сказано у коментованій нормі), а і шляхом переоформлення цього права головою госпо­дарства, якому згідно із чинним раніше законодавством (ст.ст. 50, 51 ЗКУ в ред. 1992 року, ст. 5 ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство") надавалася відповідна ділянка. Така можливість випливає із змісту самого терміну "переоформлення".

Громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.

Положення щодо збереження права на земельну ділянку, навіть якщо її граничний розмір за чинним законодавством є відмінним від передбаченого діючим земельним законом, кореспондує нормам Конституції України і є їх логічним втіленням у законі. Так, за ст. 41 Конституції України кожен має право, зокрема, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним. Також згідно зі ст. 22 Конституції України конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.

Заборона одномоментного свавільного скасування майнових прав випливає також із положень ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та осново­положних свобод 1950 року.

Виходячи зі змісту наведених конституційних положень є очевидним, що прийняття чинного ЗКУ не мало вплинути на обсяг прав власності, тимчасового користування, в тому числі на умовах оренди, набутих до вступу в дію ЗКУ від 25.10.2001.

Сільськогосподарські підприємства, які до введення у дію цього Кодексу клали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.

Члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств та працівники державних і комунальних закладів освіти, культури та охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонери і u числа, які на час набрання чинності цим Кодексом не приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай), мають право на їх приватизацію в порядку, встановленому статтями 25 та 118 цього Кодексу. В сільськогосподарських акціонерних товариствах право на земельну частку (пай) мають лише їх члени, які працюють у товаристві, а також пенсіонери з їх числа.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVвід 03.04.200J; і змінами, внесеними згідно із Законом №1694-IV від 20.04.2004)

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які були передані в оренду із земель державної чи комунальної власності або які на час набрання чинності Земельним кодек­сом України належали цим підприємствам на праві колективної власності чи перебували у постійному користуванні, за винятком земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності відповідно до цього Кодексу.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVeid 03.04.2003).

До абзацу першого. Щодо правової природи права на земельну частку (пай) та їх т.з. "оренди" див. п. 17 коментованого розділу та коментар до нього.

Право сільськогосподарського підприємства (як і будь-якого іншого суб'єкта) замовити "виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт" не потребує спеціального підтвердження і випливає із загальних положень ст. 636 ЦК України.

Що ж стосується "переважного права" оренди, яке надане сільськогосподарським підприємствам, воно фактично не має механізму реалізації. Напевно, саме у зв'язку із цим у розділі IX "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі" в ред. від 02.10.2003 було передбачено більш вагомі гарантії для сільськогосподарських підприємств, що уклали договори "оренди" земельних часток (паїв). Абз. 2 розділу було передбачено, що "[п]ісля виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін". Таким чином, незважаючи на всю сумнівність конструкції "оренди" земельних часток (паїв), на наш погляд, законодавець легітимізував відповідні відносини і, більш того, передбачив їх обов'язкову трансформацію у "класичну" оренду після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Проте мусимо відзначити, що нещодавно Верховний Суд України чомусь витлумачив процитоване положення ЗУ "Про оренду землі" у зовсім незрозумілий для нас спосіб -пославшись на нього, фактично проігнорував його зміст, вважаючи, що "переукладення" договорів оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі є нічим не обмеженим правом власника ділянки, а не його обов'язком⁵²⁵.

До абзаців другого та третього. Коментовані абзаци є невдалою спробою поширити право на отримання земельної частки (паю) в землях державних або комунальних підприємств (ст.ст. 25, 118 ЗКУ) або в землях колективних сільськогосподарських підприємств (див. п. 17 даного розділу та коментар до нього) на осіб, що такого права не мають. Залишаючи на совісті законодавця очевидні недоречності при формулюванні коментованих норм (чого лише варте "приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай) та "члени акціонерних товариств"), зазначимо, що вони сформульовані настільки непродумано та суперечливо, що фактично не можуть бути реалізовані.

Тобто із перерахованих у абз. 2 осіб можливість отримати земельну частку (пай) на сьогодні мають лише ті особи, хто й так підпадає під положення ст. 25 ЗКУ, або ті, хто набув право на земельну частку (пай) у землях колективної власності згідно із законодавством про паювання (див. п. 17 розділу та коментар до нього).