Прогнозирование модели развития рынка недвижимости

Основной характеристикой рынка является модель ценообразования, которая описывает зависимость цены (или другой ценовой характеристики) от основных факторов, то есть характеристик объекта недвижимости. В качестве исходного материала для построения модели ценообразования используются данные по сделкам и предложениям, зафиксированным на рынке за некоторый период времени. В основе построения модели ценообразования лежит предположение о том, что все операторы рынка ведут себя логично, расчетливо, открыто и без принуждения, что соответствует идеальным рыночным условиям.

В качестве инструмента для анализа рынка и построения модели ценообразования используется теория массовой оценки недвижимости, которая позволяет определить как вид модели, так и численные значения параметров модели.

Массовая оценка – метод оценки стоимостных характеристик однородных групп объектов недвижимости на ограниченной территории, основанный на статистической обработке и анализе реальной рыночной информации. Массовая оценка, как и индивидуальная оценка, является частью общей теории оценки недвижимости, но имеет ряд принципиальных отличий, которые определяют ее достаточно специфическую сферу применения в практике оценки недвижимости.

Одно из основных применений массовой оценки, помимо построения ценовых моделей рынков в целях оценки имущества, – это анализ рынка, в том числе и динамический. Такой подход позволяет не только оценить общие тенденции рынка, но и выявить причины этих тенденций, заложенные в изменении предпочтений рынка по различным факторам, что, зачастую, делает более очевидными происходящие процессы и позволяет строить более точные прогнозы и принимать обоснованные решения.

Массовая оценкапредназначена для анализа рынка и оценки больших однородных групп объектов недвижимости на ограниченной территории. Она основывается на применении методов математического моделирования к рыночной информации для создания единой модели ценообразования, универсальной для всех объектов рассматриваемой группы. Конечным результатом массовой оценки является именно модель рынка – набор формул и правил, используя которые можно однозначно определить стоимостную характеристику (стоимость или ставку арендной платы) за любой, даже гипотетический, объект данного типа.

В отличие от индивидуальной оценки, массовая оценка рассматривает всю группу объектов в целом и использует только те ценообразующие факторы, которые присущи всей группе и которые поддаются строгой формализации, необходимой для построения модели рынка. Отказ от использования в модели некоторых ценообразующих факторов приводит к уменьшению точности оценки каждого конкретного объекта, но это является неизбежной платой за объективность и простоту модели. Массовая оценка по определению менее точна, чем индивидуальная, что связано, как с отказом от учета многих несущественных и плохо формализуемых факторов, так и с ошибками и допущениями при построении модели. Приемлемым уровнем средней ошибки в мире считается 15%.

Для получения окончательного результата необходимо определить параметры модели выбранного вида, на основе имеющихся рыночных данных. Эту задачу реализует многофакторный регрессионный анализ. Математический и программный инструментарий, применяемый для этого, может быть самым различным, и зависит он, главным образом, от выбранного вида модели и объема исходных данных. В отдельных случаях, при построении достаточно сложных моделей с нелинейно влияющими факторами или взаимозависимыми факторами, применение специального программного обеспечения может оказаться необходимым. В наиболее простых случаях для определения параметров модели можно использовать однофакторный анализ, последовательно определяя влияние каждого из ценообразующих факторов.

Процедуру массовой оценки можно достаточно условно разбить на отдельные этапы, которые характерны для массовой оценки любого имущественного комплекса:

1. Сбор исходных данных;

2. Выбор ценообразующих факторов;

3. Моделирование местоположения;

4. Формализация исходных данных;

5. Определение параметров модели;

6. Анализ первичных результатов;

7. Уточнение состава ценообразующих факторов;

8. Определение зависимостей "фактор-цена" (линеаризация);

9. Анализ выпадающих объектов и уточнение информации;

10. Запись окончательного вида модели.

11. Мониторинг рынка и коррекция модели.