Особенности классификации офисов по качеству

Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).

Сегодня на практике используются 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:

- назначение объектов (принятые названия);

- возраст здания;

- расположение;

- конструктивные решения;

- планировочные решения;

- архитектура и отделка (ремонт);

- инженерия;

- инфраструктура и сервис;

- паркинг;

- управление зданием.

Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл.3.4.).

Таблица 3.4.

Классификация офисных помещений по качеству

Ин декс типа	Наиме нование	Описание
Критерии	Значение
	Класс А	Назначение здания	Бизнес-центры
Возраст здания	Новое строительство
Расположе ние	Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировоч ные решения	Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия	Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
		Инфраструк тура и сервис	Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха.
Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений.
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.
	Класс В	Назначение	Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания	Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположе ние	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
Конструктивные решения	Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
Планировоч ные решения	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
Архитектура и отделка
Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
Инфраструктура и сервис	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
		Паркинг	Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
	Класс С	Назначение	Офисные здания
Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположе ние	С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения	Возможность установки подвесных потолков
Планировоч ные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка	Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструк тура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг	Недостаточное количество машиномест
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
	Класс D	Назначение	Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания	Более 10 лет
Расположе ние	Требования не предъявляются
Конструктивные решения
		Планировоч ные решения
Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструк тура и сервис	Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения