Договор аренды земельных участков

Аренда земельных участков была и остается одной из самых распространенных форм организации производственно-экономического процесса. Соответствующие меры по формированию ее рынка предпринимаются и Правительством РФ <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Федеральная целевая программа "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы", утв. Постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. N 694.

В юридическом аспекте арендные отношения в сфере землепользования закрепляются прежде всего нормами договора аренды (гл. 34 ГК РФ).

Договор аренды на протяжении последних 5 - 6 тысячелетий претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем (locatio-coductio) - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Ефимов В.В. Догма римского права. СПб., 1901. С. 501.

Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам. Не исключено, что именно они и были первым объектом аренды.

Четкость и масштабность отношений аренды обеспечили ей широкое применение и устойчивость во времени.

Популярной была аренда и в дореволюционной России. Ее субъектами выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении этого вида договора от собственника имущества "требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. М., 2000. С. 614.

Объект найма признавался существенным условием договора. В частности, требовалась идентификация земельного участка. На вопрос, что признавать предметом найма - действия или вещь, - не было однозначного ответа. Так, по мнению Д.И. Мейера, в качестве предмета найма признавалась нанимаемая вещь. Г.Ф. Шершеневич считал, что его предметом являются действия наймодателя по передаче этого имущества в наем.

Обязательное требование договора - определение цены. Но сама форма вознаграждения не имела значения. На практике широко применялась оплата аренды в натуральных показателях. Например, путем передачи части урожая - это соответствовало архаичным формам расчетов. В этой связи был развит институт найма из выстройки, "когда собственник отдает внаем для устройства какого-либо заведения с тем, чтобы, пока продолжается договор, собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землей, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли" <*>.

--------------------------------

<*> Там же. С. 620.

Что же касается оценки аренды с точки зрения деления прав на вещные и обязательственные, то, в отличие от римских юристов, российские правоведы со временем стали склоняться к признанию в аренде вещных прав. "Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника" <*>.

--------------------------------

<*> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 39.

Действующее законодательство определяет аренду и ее признаки традиционно. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ).

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак - непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владение. Но не всякий арендатор "может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда" <*>. Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 150.

Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. Земельный кодекс дает определение как собственников земельных участков, так и землепользователей и арендаторов (ст. 5). Под ними понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории наделены правами как пользования, так и владения. Согласно ст. 41 Земельного кодекса имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание этим участком.

Кроме того, одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правовая защита (ст. 305 ГК РФ). Но она возможна только в том случае, если он является владельцем. Если бы арендатор имел только право пользования (без владения), то он был бы лишен такой защиты.

Следует отметить, что договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. Происходит это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.

В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном, "урезанном" виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В литературе отмечается, что свойство следования и предоставления арендатору вещно-правовой защиты дает основание отнести право пользования арендатора к числу вещных прав <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 152; см. также: Гражданское право: В 2 т. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993. С. 127.

Противоположную точку зрения высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, свойства, присущие арендным правам, "представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу". Этот тезис он дополняет следующим утверждением: "Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер", его основным содержанием являются права и обязанности арендодателя по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам <*>. С этими соображениями можно было бы согласиться, если бы не присущее аренде право следования и право вещно-правовой защиты, когда арендатор уполномочен истребовать объект аренды даже у собственника.

--------------------------------

<*> См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 77.

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора.

Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца, если это не противоречит действующему законодательству.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды - 49 лет. Но если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды более предельного, то такой договор не признается недействительным. В этом случае считается, что его срок равен предельному. Однако законодатель счел нужным исключить аналогичную запись в п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Тем самым следует считать, что применительно к аренде указанных земель данное правило прекратило силу.

Современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках, но ранее они устанавливались <*>.

--------------------------------

<*> Например, ранее аренда земельных долей устанавливалась на срок не менее 3-х лет.

Федеральным законом N 87-ФЗ от 18 июля 2005 г. п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был дополнен следующим: "Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду".

Является ли наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного назначения существенным условием? Судя по всему, нет. Но заметим, что в литературе отмечается необходимость дифференцировать то, что обычно именуется "срок договора". В частности, в некоторых случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный срок, а о договоре без указания срока <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 156.

Существуют и другие способы установления срока действия договора аренды <*> земельного участка. Это касается прежде всего тех случаев, когда в договоре четко обозначены ограничения. Как правило, они связаны с "началом рекультивации", с "моментом освоения в целях посевных работ" и др. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой, касающейся аренды зданий и сооружений <**>. На самом деле стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи следует квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 449 - 450.

<**> См. п. 4 информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002 г. "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой".

Часто высказывается мнение о необходимости установления как предельных сроков аренды - в зависимости от категории земель (как это сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), так и минимальных - для использования государственных земель <*>. Но к этому надо подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на определении срока их использования.

--------------------------------

<*> См.: Ахметшина Л.М. Указ. соч. С. 19.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает этого правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ ("Форма договора продажи недвижимости"), оно вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ. В ней установлена обязательная государственная регистрация договора аренды. В соответствии со ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится "посредством государственной регистрации договора аренды". Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору прилагается кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

Заметим также, что в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования между физическими лицами на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным условием является и предварительное (заблаговременное) опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 ЗК РФ).

Некоторые вопросы этой процедуры и ее юридической квалификации остаются неясными. Например, является ли приобретение участка в порядке ст. 34 ЗК РФ легитимным, если не соблюдено условие о публикации (включая определенный для этого срок публикации)?

Если в отношении обычной аренды наблюдается усиление диспозитивных тенденций и государство все меньше вмешивается в процесс регулирования арендных отношений, то к аренде земли отношение несколько иное, заметнее линия на более активное вмешательство государства. Это касается, как порядка заключения договоров, так и исполнения их обязательств <*>.

--------------------------------

<*> Эта позиция часто высказывается и в литературе, см., например: Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик О.А., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. N 7. С. 33.

Тем не менее наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. Развитые государства создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблемы экономической и производственно-технической зависимости арендатора. Для того чтобы сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды, создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством. В большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, Франция, Бельгия и др.).

Во Франции принят целый ряд крупных специальных законов об аренде (о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.). В Аграрном кодексе этой страны сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д. <*>

--------------------------------

<*> См.: Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель // Государство и право. 2002. N 12. С. 63 - 64.

Для этих государств обычным явлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющих существенное значение для государства, но и введение примерных и типовых договоров. Такие акты приняты в Германии <*>, Англии <**>, Швейцарии и других странах.

--------------------------------

<*> Литературу по этому вопросу см.: Жалинский А., Рерихт А. Введение в германское право. М., 2001. С. 383 - 402.

<**> См., например: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993. С. 260.

Во Франции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовых форм, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы стали трактовать такой договор как "договор присоединения" или "продиктованный договор". В этом случае условия диктует не арендодатель другой стороне <*>, а государство - обеим сторонам <**>.

--------------------------------

<*> Именно поэтому нельзя его именовать "договором присоединения", ср. ст. 428 ГК РФ.

<**> См.: Павлова Э.И. Указ. соч. С. 66 - 67.

Сравнивая процесс формирования условий договора и регулирования аренды государством в Западной Европе и нашей стране, некоторые авторы отмечают: "В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода от публично-правового к частноправовому регулированию аграрных отношений на принципах свободы договора... при этом сфера арендных отношений, рассматриваемая как сфера частных интересов, отдается на произвол рыночной стихии" <*>.

--------------------------------

<*> Там же. С. 67.

В Единообразном Торговом кодексе США в разделе об аренде (раздел 2А) только вопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не считая прочих (20 - 30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора <*>.

--------------------------------

<*> Единообразный Торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996. С. 106.

При заключении договора аренды публичными образованиями необходимо применять нормы, указанные в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Правительством РФ 11 ноября 2002 г.

Следует отметить, что существует типовая форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Она утверждена Распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г.

При рассмотрении вопросов купли-продажи обращалось внимание, что ЗК РФ дополнен ст. 30.1, 38.1 и ст. 30.2, 38.2. Они предусматривают также и новые правила для сдачи земельных участков в аренду при ведении жилищного строительства.

Эти нормы во многом отражают сложившуюся практику заключения договоров аренды по итогам торгов. Данные правила (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ) ориентируются прежде всего на продажу права на заключение договора аренды. Сам же договор заключается с победителем торгов - лицом, предложившим на аукционе наибольшую цену.

В юридической литературе даются различные оценки этого явления <*>. По мнению И.А. Иконицкой, "в данном случае предметом торга выступает плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков", а "при покупке права на заключение договора, возникает... неординарная юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы приобретает на него право собственности" <**>.

--------------------------------

<*> См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. N 2. С. 57. В Москве предусмотрено проведение для продажи права аренды земельных участков распоряжениями мэра Москвы N 571-РМ от 18 декабря 1992 г., N 721-РМ от 14 декабря 1993 г., N 603-РМ от 29 ноября 1994 г., см.: Порядок продажи прав аренды земельных участков в Москве // http:moskomsem.ru.

<**> Иконицкая И.А. Указ. соч. М., 1999. С. 96 - 97.

С таким подходом трудно согласиться. Действующие нормы лишь определяют субъект, с которым продавец обязан вступить в арендные отношения. Ни о каком праве собственности на покупку права существующие правила не указывают.

Н.А. Сыродоев же утверждает, что "ни о какой сделке купли-продажи и речи быть не может... речь идет о надуманной конструкции, которая противоречит смыслу и букве ГК" <*>.

--------------------------------

<*> Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. N 9. С. 49.

Это утверждение спорно. Возможность применения норм купли-продажи прав предусмотрена непосредственно в тексте ГК РФ: "Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав" (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Положительно оценивается возможность продажи имущественных прав и в литературе <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Кн. 2. Договоры о передаче имущества. С. 17. Надо заметить, что возможность имущественных прав стать объектом оборота и ранее признавалась в цивилистической литературе, см. об этом: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 238 - 239; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319.

Практика продажи права аренды пошла по пути оборота этого права - приобретенное право стало перепродаваться и отчуждаться иным образом. А что продается и покупается в таких случаях?

Содержание такого договора можно квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем другой договор - аренды. С юридической точки зрения такая конструкция почти безупречна. Во всяком случае нет видимых оснований признать договор, а также последующие перепродажи недействительными.

Но иногда анализ торгов и их условий показывает, что договор аренды непосредственно после торгов или спустя некоторое время все-таки заключается победителем. И затем он перепродает это право ("право на заключение договора") третьим лицам. В таком случае перед нами перенайм, состоявшийся в результате уступки права требования (обычного способа перепродажи). Поскольку происходит замена стороны в договоре, являющемся двусторонним, подобного рода "цессия" недопустима <*>, а сам перенайм следует признавать недействительным. Вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора. Это ограничение предусмотрено ст. 383 ГК РФ.

--------------------------------

<*> Этот вопрос давно обсуждается в нашей литературе и в целом заслуживает самостоятельного анализа, но, представляется, как в теории, так и в судебной практике сделан вывод о том, что, если возможна замена кредитора в конкретном обязательстве по правилам гл. 24 ГК РФ, то невозможна в одностороннем порядке замена стороны в договоре, см.: Новоселова Л.А. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием // Законодательство. 2003. N 1. С. 8 - 15.

Поскольку рассматриваемая ситуация характеризуется сменой стороны в договоре, передаются и права, и обязанности. Но подобное возможно только при согласии стороны в договоре. Ограничение вытекает из п. 1 ст. 391 ГК РФ. Такая перепродажа права не может привести к "возникновению основания для заключения нового договора аренды земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи" <*>.

--------------------------------

<*> Дмитриев А.В. Как зарегистрировать права на землю в г. Москве: вопросы теории и практики // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 1 (2). С. 14.

Поскольку перед нами случай замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет участвовать в этих отношениях), то возникающие отношения нельзя квалифицировать и как субаренду.

Обязательными условиями договора аренды земельных участков являются объект (предмет) договора и размер арендной платы <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом также: Шерстнев С.С. Аренда в земельном праве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 8.

Согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 614 ГК РФ использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Гражданский кодекс не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков.

Арендная плата может быть установлена (п. 2 ст. 614 ГК РФ) как в денежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно. В качестве арендной платы могут выступать доли полученных в результате использования арендованного имущества: продукции, плодов, доходов (от предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.)

В ЗК РФ установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные земли - с другой.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности.

Общие принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно ст. 21 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1 (послед. редакция от 23 декабря 2003 г.) <*> при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливается в договоре. Но органы исполнительной власти устанавливают базовые цены по видам использования земель и категориям арендаторов.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.

Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления в рамках своих полномочий могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы. Это может быть полное или частичное освобождение от ее уплаты на определенный срок отсрочка выплаты, уменьшение ставок арендной платы <*>. Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы за земельные участки сведено к минимуму.

--------------------------------

<*> См.: Ялбулганов А.А. Арендная плата за землю // Гражданин и право. 2000. N 3; Фролов В. Аренда земельного участка // Право и экономика. 1998. N 3. С. 76.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме. При этом используются базовые ставки, которые установлены на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков <*>. Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными <**>.

--------------------------------

<*> См.: Ялбулганов А.А. Указ. соч.

<**> В Волгоградской области практика формирования арендной платы за земельные участки такова, что даже сами арендодатели не могут объяснить, почему назначена та или иная цена, см.: Полануер А. Тридцать тысяч одних договоров // Деловое Поволжье. 2001. N 49. С. 3.

Анализ практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет сделать следующие выводы:

1) если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе;

2) суд может изменить установленную соглашением сторон арендную плату в связи с признанием ее либо не соответствующей нормам ФЗ "О плате за землю", либо противоречащей логике различных условий договора, либо общим принципам разумности и справедливости <*>;

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июля 2001 г. N ФО8-2003/2001. В данном случае суд применил также ст. 451 ГК РФ.

3) на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В судебной практике выработаны определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что "в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления" <*>;

--------------------------------

<*> Пункт 11 "Обзора практики споров из арендных отношений...".

4) факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы <*>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2002 г. N КГ-А40/3584-02.

5) неправомерность пользования земельным участком при отсутствии договора не может привести к обязанности платить арендную плату <*>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 февраля 2001 г. N ФО4/430-10/А81-2001.

6) если же при аренде государственных или муниципальных земель арендодатель повышает ставки арендной платы исходя из повышения базовых ее размеров уполномоченным органом собственника этих земель, то сумма повышения не может быть взыскана как неосновательное обогащение <*>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2002 г. N А82-221/2001-Г/1.

7) арендная плата за землю включается в состав общей массы налоговых поступлений, так как она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Однако это не приводит к тому, что арендная плата становится в юридическом смысле налогом или сбором <*>;

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июля 2001 г. N ФО8-2185/2001-678А. Истец требовал признания недействительным решения налоговой инспекции о привлечении к налоговой ответственности. Разъяснено, что арендная плата не является ни налогом, ни сбором, поэтому нет оснований говорить о привлечении к налоговой ответственности.

8) если произошло увеличение ставок арендной платы, то обязанность платежа в новом размере не зависит от государственной регистрации изменений договора аренды <*>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 июля 2002 г. N А56-3855/02.

9) в состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие собой собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктурой и т.п.); однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам <*>. Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций <**>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2000 г. N ФО9-1883/2000-ГК.

<**> Пункт 12 "Обзора практики споров из арендных отношений...".

10) право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя <*>; при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию <**>;

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 марта 2002 г. N А82-125/01-Г/10.

<**> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 июля 2002 г. N А82-149/01-Г/4.

11) обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке <*>;

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2002 г. N КГ-А40/3432-02.

12) в отношении недобросовестного землепользователя (не заключавшего договор аренды и не уплатившего арендной платы) могут быть применены нормы административного законодательства и наложен административный штраф <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 августа 2001 г. N КА-А40/4076-01.

Представляет интерес и практика изменения размера платы за аренду земли. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения (излишне уплаченных денежных средств по арендной плате). Истец полагал, что изменение ставок арендной платы, предусмотренное методикой расчета этой платы, вновь принятой распоряжением губернатора, допустимо лишь в отношении договоров, которые будут заключать в будущем, и не касается ранее заключенных договоров аренды. Однако суд сделал вывод, что в самом договоре заложена возможность изменения размера арендной платы в тех случаях, когда уполномоченным органом собственника вводятся новые размеры ставок, в иске отказано <*>. Одновременно считаем необходимым заметить, что термин "методика", широко используемый в ведомственных нормативных актах в данной сфере, всякий раз требует дополнительного истолкования <**>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2002 г. N А56-9975/02.

<**> В частности, в приведенном примере он указывает лишь на то, что данный акт представляет собой способ ("метод") определения арендной платы, содержащиеся же в нем нормы имеют императивный, а не ориентирующий характер.

О субъектном составе договора аренды земельных участков следует сказать отдельно. Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит прежде всего его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами (п. 1 ст. 22 ЗК РФ), так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения - п. 5 ст. 36 ЗК РФ) или же заключают договор субаренды.

Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков "в соответствии с гражданским законодательством". Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе <*>. Понятно, что стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона). Таким образом, указание в ст. 22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле <**>, а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды.

--------------------------------

<*> См., например: Кокоева Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования. Владикавказ, 2003. С. 272. При этом многие исследователи полагают, что в данном случае имеет место просто техническая ошибка.

<**> Хотя иногда рассматриваемая норма воспринимается именно так - ограничительно и, на наш взгляд, ошибочно, см., например: Ельцова И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 23.

Что же касается субаренды, то общие положения гражданского законодательства (п. 2 ст. 615 ГК РФ) такое право арендатора связывают с согласием арендодателя. Это касается и случаев, когда свои права и обязанности в целом арендатор передает другому лицу (перенайм). Прозрачны и прочие общие правила о субаренде (срок ее не должен превышать срока аренды, нормы об аренде применяются и здесь, если иное не следует из закона или иных правовых актов и т.п.).

Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в субаренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях. Так, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор без согласия собственника, но после его уведомления имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, включая передачу прав в залог, передачу их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ (товариществ) или паевого взноса в производственный кооператив. Эта норма диспозитивная - договором может быть установлен и запрет на субаренду и перенаем. Указанные правомочия арендатора действуют в течение срока аренды, что видится излишним.

Перенаем предполагает предоставление самых различных прав и обязанностей, точнее - всего их комплекса. Вероятно, под влиянием этого в тексте п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что "ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог". Но данная оговорка вряд ли спасает ситуацию в целом. Не следует исключать, что в данном пункте перенаем оказался смешанным с заменой стороны в договоре (или субарендой) <*> либо с предоставлением арендатором третьим лицам простого пользования участком, что явно входит в стандартный объем его правомочий, но не требует ни субаренды, ни перенайма.

--------------------------------

<*> Варианты ошибок в квалификации данных отношений рассматривались еще дореволюционными правоведами (см., например: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 267 - 269) и не следует их повторять.

Тем не менее в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъяснено следующее. Поскольку п. 2 ст. 607 ГК РФ допускает установление особенностей сдачи в аренду земельных участков, то в случаях, установленных п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору достаточно простого уведомления арендодателя. В случаях, указанных в п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, достаточно уведомления собственника, если иное не предусмотрено договором.

Хотя, надо признать, рассматриваемое правило было встречено в литературе критически <*> по целому ряду логических и хозяйственных соображений <**>. Вероятно, сохранить это правило в неизменном виде лучше было бы только для аренды земель публичных образований.

--------------------------------

<*> В ряде комментариев почему-то не усматривается этого противоречия. Наоборот, сдача в субаренду без согласия собственника рассматривается как положительный момент: "субаренда дает возможность (в том числе и частично) выплачивать задолженность арендодателю, но только при заключении трехстороннего договора субаренды между арендодателем, арендатором, субарендатором, в котором права и законные интересы сторон будут соблюдены, предусмотрены обязанности и гражданско-правовая ответственность" (Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 140). Но суть-то в том, что норма как раз предусматривает отсутствие согласия арендодателя!

<**> Например, разумно было бы ожидать, что арендодатель вправе контролировать личность того, кто использует принадлежащую ему на праве собственности землю.

Аналогичная по смыслу и структуре норма посвящена в ЗК РФ и праву арендатора на сдачу земельного участка в субаренду (п. 6 ст. 22 ГК РФ), которая также возможна без согласия арендодателя.

Право без согласия арендодателя, но при условии его уведомления передавать свои права и обязанности по договору в пределах его срока предоставлено также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Но при этом договор аренды должен быть заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Отдельно ЗК РФ (п. 7 ст. 22) закрепляет обязанность арендатора при предоставлении участка для государственных или муниципальных нужд или проведения изыскательских работ сроком не более чем на один год в пределах срока договора аренды по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить работы по рекультивации земельного участка и исполнить иные обязанности, установленные законом и договором. Надо заметить, что данная норма изложена не лучшим образом. Во-первых, указание на "государственные или муниципальные нужды" способно ввести в заблуждение - используемая терминология порождает мысль о применении ст. 49 ЗК РФ, т.е. о том, что такой договор заключается принудительно. На самом же деле это не так: договор аренды в указанном случае заключается арендодателем добровольно. Во-вторых, вряд ли есть необходимость повторять нормы, предусматривающие обязанности арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для использования; такая обязанность имеется при любой аренде (ст. 13, 40 - 43, 57 - 58, 60 и др. ЗК РФ).

Имеются и другие вопросы по редакции этого пункта ст. 22 ЗК РФ <*>. В литературе высказываются различные мнения по поводу указанной нормы. Так, Н.А. Попов, В.Р. Захарьин отмечают, что такая норма, вероятно, направлена на ограничение прав государственных и муниципальных органов по изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, которые необходимо использовать для государственных или муниципальных нужд. Однако эта позиция развития на получила, и во многих других статьях ЗК РФ речь идет именно об изъятии таких земель <**>. Н.А. Сыродоев высказывает сомнения как по поводу обоснованности ограничения срока договора одним годом, так и в принципе о необходимости в данном случае заключать именно договор аренды, "когда для проведения некоторых работ требуется лишь проход по земельному участку" <***>.

--------------------------------

<*> Например, почему именно один год, если вопрос о заключении или же незаключении договора есть прерогатива самих сторон, то, очевидно, они могут заключать договоры аренды в указанных целях на любой срок.

<**> См.: Попов Н.А., Захарьин В.Р. Указ. соч. С. 141.

<***> Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ // Правоведение. 2002. N 1. С. 14.

Если предположить, что в данном случае все-таки имеется в виду изъятие участка для государственных или муниципальных нужд путем возложения на арендодателя обязанности заключить договор аренды, то проведение изыскательских работ - лишь один из возможных вариантов того, что составляет "государственные и муниципальные нужды". Сами же изыскательские организации не могут принудить организацию-собственника земельного участка к заключению договора.

В параграфе, посвященном купле-продаже, уже говорилось о тех проблемах, которые возникают при заключении договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или арендодателя. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. В этой связи существенным представляется разъяснение Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. по этому вопросу (п. 19). Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат разным лицам и на разных основаниях (праве собственности, праве хозяйственного ведения и т.п.), то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Суд также указал, что договор аренды может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом производится при этом с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Но понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Поскольку остается открытым вопрос о том, как же будут исполняться обязанности по такому договору аренды, то в п. 20 Постановления Пленума специально указано, что в силу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности нескольких должников в предпринимательских отношениях являются солидарными.

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст. 612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ (см. выше).

Уже отмечалось, что земельный участок должен быть включен в оборот с учетом требований Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <*>, т.е. он должен быть внесен в Единый государственный реестр земель, кадастровые книги. Объектом аренды может быть и тот участок, который не имеет индивидуального кадастрового номера, но этот номер должен быть у земельного участка, часть которого арендуется.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 2.

Обязанность предоставить земельный участок является самостоятельной обязанностью арендодателя. Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора <*>. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ).

--------------------------------

<*> См. п. 9 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой".

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя на заключение договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендодатель имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/или возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК РФ необоснованной <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ <*>. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Вопросы, касающиеся особенностей применения статьи 250 ГК РФ, рассмотрены также в статье Э.П. Гаврилова "Преимущественное право покупки", включенной в информационный банк согласно публикации - "Российская юстиция", 2001, N 2.

<*> Об особенностях применения данной статьи, см., например: Гаврилов Э.П. Право преимущественной покупки.

Сходная норма имеется и в п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 данного Закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе - это право обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка.

Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного участка положений ГК о приобретении доли в праве общей собственности. Он отмечает, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором "не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и основного покупателя" <*>. Видимо, с таким утверждением можно согласиться, поскольку смысл норм, регулирующих продажу доли в общей собственности (общие нормы ГК РФ), и специальных норм, предусматривающих преимущественное право арендатора земельного участка на выкуп, существенно различаются. Если в первом случае задачей является обеспечить интерес прочих сособственников, а во втором - обеспечить приватизацию данного участка в пользу добросовестно и стабильно использующего его фактического пользователя (арендатора). В связи с этим если при продаже доли сособственником требуется наличие третьего лица, желающего приобрести долю, то в случае, определенном п. 8 ст. 22 ЗК РФ, это условие не требуется.

--------------------------------

<*> Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ. С. 14.

Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Право на выкуп земли, в том числе в рамках приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность выкупа, в этом направлении развивается и судебная практика <*>.

--------------------------------

<*> См., например: п. 4.2. Обзора практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров // Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 января 2000 г. N 1.

Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу (это касается и случаев, когда выкупается участок менее минимального размера).

Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных земельных участков содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Так, п. 7 данного Постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и лишается возможности приватизировать участок.

Весьма любопытное толкование дано в п. 14 указанного Постановления по поводу ситуации, когда покупатель приобретает здание (сооружение) на участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Покупатель в таком случае с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает и право пользования земельным участком, необходимое для использования данной недвижимости. При этом он считается именно арендатором независимо от того, оформлялся ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка.

И еще одно важное разъяснение, содержащееся в п. 22 указанного Постановления. Если договором аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, принадлежащий арендодателю, то на срок аренды недвижимости арендатор считается обладающим "правом пользования" той частью участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Отсутствие в договоре условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор может пользоваться данным участком без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Фактически данное разъяснение ввело особый вид вещных прав.

Согласно ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков пользуются всеми правами собственников земельных участков за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. В обязанности арендаторов, как и иных пользователей, не являющихся собственниками земельных участков согласно ст. 42 Земельного кодекса, входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и прочими природными объектами. Отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей.

В связи с этим самостоятельную обязанность арендатора составляет обязанность целевого использования земли, что и закреплено в земельном законодательстве (см., например, ст. 42 ЗК РФ). Понятие целевого использования земельного участка включает в себя в том числе использование участка в режиме, свойственном для данной категории земель, обязанность не выходить за пределы так называемого разрешенного использования, а также обязанность применять те способы использования земли, которые не причиняют вреда земле как природному объекту <*>.

--------------------------------

<*> Надо согласиться, что в данном случае проявляется специфика объекта арендных отношений, см.: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 254.

Самостоятельной обязанностью арендатора является также обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Данная обязанность фактически шире, так как в соответствии с Градостроительным кодексом, Законом о государственном кадастре и другими нормативными правовыми актами на арендатора возлагается обязанность обеспечить межевание, восстановить границы, если они разрушены или повреждены <*>, и т.п.

--------------------------------

<*> Это обязанность не только в отношениях с государством или соответствующим муниципальным образованием, но и в отношениях с арендодателем.

Самостоятельной и значимой для рассматриваемых отношений является и обязанность осуществлять мероприятия по охране земель. В литературе вопрос о том, что входит в понятие "охрана земель", а также о соотношении данного понятия с близкими ему ("рациональное использование" и др.) является спорным <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Краснов Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли // Государство и право. 1999. N 10. С. 38 - 41; Башмаков Г.С. Там же. С. 41 - 44; Харьков В. Модель рационального землепользования в федеральном и региональном законодательстве // Хозяйство и право. 2000. N 3.

Однако применение различных организационно-правовых форм использования земли всегда обоснованно связывалось с вопросом ее рационального использования. В целом эта проблематика не относится к теме работы, ряд вопросов вообще имеет административный характер <1>. В данном случае необходимо лишь подчеркнуть, что содержательная часть самых различных обязанностей лиц, фактически владеющих участками земли, может и должна составлять также и обязанности непосредственно по договору. В частности, было бы правильным считать, что в числе обязанностей арендатора перед арендодателем есть и обязанность по рациональному использованию земельного участка, обеспечению охраны земель <2>. В отношениях аренды земельных участков, прежде всего имеющих сельскохозяйственное назначение <3>, данная обязанность перерастает из публично-правовой в частноправовую. Учитывая включение земли в оборот и интенсивность прежде всего "горизонтальных", эквивалентно-стоимостных связей, в литературе справедливо подчеркивается возрастание роли гражданско-правовых средств обеспечения рационального использования земли <4>.

--------------------------------

<1> В частности, в соответствии со ст. 50, 51 Кодекса РФ об административных правонарушениях штраф за нарушения в сфере землепользования может быть возложен как на руководителя, так и на юридическое лицо, см.: Чижова А.С. Сделки с сельскохозяйственными землями // Главбух. Отраслевое приложение "Учет в сельском хозяйстве". 2002. N 1.

<2> Надо согласиться, что данный вопрос есть в целом вопрос об обеспечении публичных интересов (см., например: Харьков В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование // Государство и право. 2000. N 9. С. 28 - 37).