Земельный участок как объект сделок

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок" (см. прежде всего гл. 17 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре", где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160 <*>, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

--------------------------------

<*> Российские вести. 1994. 6 июля.

В ст. 1 ЗК РФ земля также определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как "средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу "не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон" <*>. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

--------------------------------

<*> Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 1. С. 7.

Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П. Анисимова и А.Е. Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие "земля", отмечают авторы, является понятием "весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой"; понятие земли "есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования"; понятие "земельный участок" просто заменяется словом "земля", которое является "сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений" <*>.

--------------------------------

<*> Там же. С. 32 - 33.

Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом <*>, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений <**>.

--------------------------------

<*> См., например: Новикова Н.И. "Родовые угодья": перспективы правового плюрализма (представления представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. 2000. N 6. С. 102 - 107.

<**> В принципе этот путь и намечен в п. 1 ст. 6 ЗК, но критерий не точен: земельные участки могут представлять интерес и как природный объект, а ресурсы природы могут концентрироваться на определенном земельном участке.

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя <*>. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом <**>. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

--------------------------------

<*> Например, В.А. Лапач указывает, что для земельного участка наиболее важными являются показатели почвенного слоя, см.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис.... докт. юрид. наук. Ростов н/Д., 2002. С. 299.

<**> Всего 9% почв в мире пригодно для земледелия, в России чернозем занимает только 7%, почва же в целом есть лишь поверхностная тонкая пленка толщиной около 1,5 м; при этом в последнее время резко усилился процесс потери плодородных почв: в России, например, ежегодно пашня лишается более 1,5 млрд. т плодородного слоя, каждый третий гектар пашни и пастбищ - эродирован, см.: Парламентская газета. 2001. 5 августа.

Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время высказываются соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д. <*> Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

--------------------------------

<*> См.: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 6.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности <*>. Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д." <**>

--------------------------------

<*> См.: Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. М., 1999. С. 13.

<**> Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. С. 17.

Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

В связи с этим неправильно утверждать, что земля - принадлежность строений <*> или наоборот. Что же касается проблемы обеспечения единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то внесение ясности в данную проблему необходимо прежде всего связывать с реализацией тех идей, которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <**> и подготовке соответствующих законопроектов <***>. При этом имеется в виду, что удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение разных норм и исключить споры и конфликты.

--------------------------------

<*> Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М., 1999. С. 105.

<**> См., например: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. С. 3.

<***> См., например: проект Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (внесен депутатами В.С. Плескачевским, А.А. Агеевым, Е.И. Богомольным, А.Б. Каноковым, М.С. Рохмистровым, Д.В. Саблиным, А.С. Шибалкиным) // СПС "КонсультантПлюс".

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах" владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В других странах это пространство может быть и объектом собственности: "Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса" <*>.

--------------------------------

<*> § 905 Германского гражданского уложения, см.: Германское гражданское уложение // Германское право. Ч. 1. М., 1996. С. 206.

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13). В соответствии со ст. 14 в Едином государственном реестре указываются следующие основные сведения о земельных участках:

а) кадастровые номера;

б) местоположение (адрес);

в) площадь;

г) категория земель и разрешенное использование земельных участков;

д) описание границ земельных участков и их отдельных частей;

е) зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

ж) экономические характеристики;

з) качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;

и) наличие объектов недвижимого имущества.

Данные для кадастра формируются на основе специальных мероприятий землеустройства <*> и межевания <**> как комплекса "работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади", т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ, не содержит ясного ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель <***>.

--------------------------------

<*> Федеральный закон N 78-ФЗ "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.

<**> Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом РФ 8 апреля 1996 г.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Федеральному закону "О государственном земельном кадастре" (постатейный) (под ред. Е.А. Галиновской) включен в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 2002.

<***> Эта проблема имеет несколько аспектов, в том числе в связи с нарушением данных правил, см.: Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М., 2003. С. 56 - 57. См. также: Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1. С. 104 - 107.

Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду <*>. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст. 37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

--------------------------------

<*> Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. ФЗ от 9 июня 2003 г. N 122-ФЗ) // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В числе средств идентификации специально следует выделить местонахождение участка <*>.

--------------------------------

<*> ФЗ "О землеустройстве" от 18 июля 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582) также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель.

7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка <*>. Но что она означает? Может ли существовать часть земельного участка как самостоятельный объект правоотношений?

--------------------------------

<*> См.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5. С. 13.

По этому поводу было замечено, что никакой части участка "не может быть, как не может быть части доски"; "Троесловие "часть земельного участка" - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова "делимый" или "неделимый" обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земельному участку" <*>.

--------------------------------

<*> Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Указ. соч. С. 32.

Полагаем, такая оценка не вполне верна. Безусловно, в п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет не только о технической возможности разделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории <*>, применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не может быть разделен <**>.

--------------------------------

<*> Имеется в виду их дифференциация, предусмотренная ст. 7 ЗК РФ. У каждой категории свой правовой режим.

<**> О видах земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, см. п. 2 ст. 77 ЗК РФ. По мнению ряда авторов, данное положение в силу ст. 133 ГК РФ должно означать, что участок не может быть разделен, см.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. С. 38 - 39.

Понятие делимости уместно также в связи с необходимостью учитывать требования о минимальных и максимальных размерах земельных участков (ст. 33 ЗК РФ). Возможна ситуация, когда при формировании участка для нового собственника здания (сооружения) прежнему собственнику, одновременно являвшемуся и собственником участка, нельзя сохранить часть участка (с преобразованием ее в самостоятельный участок) за пределами территории, необходимой для использования этого объекта недвижимости новым собственником (ст. 33 - 36 ЗК РФ).

Однако о части участка как о самостоятельном объекте можно говорить, например, в случае, когда из состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду. С точки зрения собственно землеустройства перед нами единый участок, но части его приобретают особый правовой режим и в силу этого появляется возможность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом смысле).

Что же касается технического аспекта (т.е. если не учитывать, например, правил о минимальных и максимальных размерах земельного участка), то в этом смысле земельный участок делим до бесконечности.

Сказанное не означает, что вопрос о делимости или неделимости участка утратил актуальность <*>.

--------------------------------

<*> Р. Галиева верно отмечает, что отсутствуют ясные критерии отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключен субъективный подход, см.: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций. В соответствии с Указом Президента РФ N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (ныне он утратил силу) предусматривалось, что земельные доли могут быть объектами гражданского оборота. Собственники получили право передавать их по наследству, использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, продать, подарить, обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве и т.д.

При этом выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев изначально был установлен одноименным Постановлением Правительства РФ N 96 от 1 февраля 1995 г. (ныне отменен). Этим документом были одобрены Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, в том числе совершения сделок с ними.

К правовому регулированию отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (гл. 3). Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя учтены многочисленные замечания и возражения, высказанные ранее <*>. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) <**>. С внесением дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой собственности на земельный участок <***> ситуация не изменилась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.

--------------------------------

<*> Об отдельных вопросах, обсуждавшихся при определении правового режима земельных долей, см., например: Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. Ульяновск, 2003. С. 151; Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2004. С. 226.

<**> Хотя отдельные сомнения остаются. Так, п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" почему-то говорит о том, что нормы гражданского законодательства лишь "применяются" к отношениям по поводу земельных долей. В литературе также отмечается, что правовой режим общей долевой собственности и земельных долей полностью не совпадает (см., например: Постатейные комментарии к Земельному кодексу... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 606 - 607).

<***> См. указанный ранее ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ.

Распространение на правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует <*>. Однако важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой собственности перед нами оказывается право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна: если нет выдела в натуре, то нет определенности в объекте <**>, а после выдела можно говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка).

--------------------------------

<*> Очевидно, ряд аспектов исследован недостаточно; см. об этом: Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. N 8. С. 42. Специальные работы, посвященные этому вопросу, появились только в последнее время, см., например: Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

<**> См.: Волков Г. Указ. соч. С. 6 - 7.

Такого понимания придерживается и судебная практика <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 октября 1999 г. N А55-12381/99. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы индивидуально-определенные вещи, а договор между истцом и ответчиком предусматривал сдачу в аренду доли собственности в праве на земельный участок, а не конкретный земельный участок, арбитражный суд признал договор аренды незаключенным.

Понятие "земельная доля", судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет актуальным и потребует бережного и внимательного правового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений оборота земли <*>.

--------------------------------

<*> Критику см., например: Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 24.

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе есть и иные, радикальные точки зрения <*>.

--------------------------------

<*> По мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей, см.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 43 - 50.

По мнению О.Ю. Скворцова, "земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка" <*>, до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

--------------------------------

<*> Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4. С. 135.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основным нормативным актом в этой сфере является уже указанный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.

Многие вопросы государственной регистрации недвижимого имущества до настоящего времени в литературе оцениваются как спорные. В частности, относительно того, чем должна отличаться регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним <1>, следует ли сохранять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как обременений соответствующего имущества <2> и т.д. <3> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью <4>. Однако эти вопросы носят специальный характер и далее не рассматриваются.

--------------------------------

<1> См., например: Дорошкова А.Г. Указ. соч. С. 102.

<2> См, например: Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2000. N 5 - 6. С. 32 - 33.

<3> См., например: Витрянский В.В. Указ. соч. С. 100; Емелькина И. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. N 8. С. 17 - 22.

<4> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 68.

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

§ 4. Отдельные вопросы возникновения и прекращения прав на земельные участки

Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее - земельные участки) сохраняет и иное свое значение (как основа жизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды и пр.). Эту специфику земли призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство, нормы которого содержат правила и опираются на подходы, часто не совпадающие с обычным гражданско-правовым регулированием.

Права на земельные участки, в том числе предусмотренные ст. 20 - 24, 40 - 43 ЗК РФ, следует отличать от обязательственных прав по поводу земельных участков, последние есть субъективные права на действия других лиц (противоположной стороны договора). Земельное же законодательство преимущественно направлено на установление и регулирование прав не обязательственного, а вещного характера, т.е. правовых возможностей по непосредственному воздействию субъекта права на объект правоотношений (земельный участок) <*>. Именно поэтому есть смысл рассмотреть некоторые сложные вопросы возникновения прав на землю в их соотношении с обязательственными правами, в связи с заключенной или заключаемой сделкой.

--------------------------------

<*> Проблема соотношения прав на землю по земельному и гражданскому законодательству, конечно же, шире. Например, в литературе указывается, что цивилистическое понимание и регулирование сервитутов не совпадает с их регулированием в земельном законодательстве, см., например: Медведев С. Земельный сервитут в контексте земельного и гражданского законодательства // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 109 - 115.

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (последняя редакция с учетом изменения по ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ).

По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими условиями признаются: а) условия, названные таковыми законом или иными правовыми актами; б) условия, необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной. В том случае, если кроме соглашения необходимо совершить определенное действие (чаще всего - передачу соответствующей вещи), то сделка называется реальной <*>. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление <**>.

--------------------------------

<*> См., например: Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 245.

<**> См., например: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004.

Однако земельные участки всегда являются недвижимым имуществом. В связи с этим необходимо учесть правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом".

Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.

Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно, и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственной регистрации <*>. И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.

--------------------------------

<*> Судебно-арбитражная практика последовательно различает факт заключения сделки и приобретение права собственности на недвижимость покупателем, см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. N Ф08-5428/2003.

Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации <*>, но ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью <**>.

--------------------------------

<*> В частности, договоров аренды земельных участков на срок не менее года - п. 2 ст. 26 ЗК РФ. При этом судебная практика, думается, занимает все более жесткую позицию, см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. N А43-9220/02-23-420.

<**> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 79.

В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация самих сделок обязательна только в случаях, указанных в федеральных законах. Например, когда это касается продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), земельного участка в составе предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), ипотеки земельного участка (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоров аренды и субаренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более года <*>. В силу прямого указания п. 1 ст. 26 ЗК РФ документы, указанные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяют лишь права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, но не сами сделки.

--------------------------------

<*> При этом судебная практика, думается, занимает все более жесткую позицию, см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. N А43-9220/02-23-420.

В литературе отмечались и другие особенности различия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5. С. 37 - 40; см. также: Груздев В.В. Реальные договоры в российском гражданском праве // Право и экономика. 2001. N 1. В частности, правильно отмечается, что если передача имущества для консенсуального договора связана с его исполнением, то для реального - это вопрос заключения соглашения.

Еще одна особенность возникновения прав на землю уже отмечалась ранее - имеется в виду, что во многих случаях возникновение прав на земельные участки зависит не от одного юридического факта (только административного акта или только от договора), а от определенной совокупности юридических фактов - сложного юридического состава.

В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины, как "предоставление", "выделение" земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (заметим, не все они отменены или отредактированы). Достаточно привести пример из ЗК РФ, где в ст. 29, 30, 33 и других статьях говорится именно о "предоставлении" земель. Поскольку данное слово в ЗК РФ часто используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений. Права зависят не от того, что земля предоставлена, а от того, на каких именно основаниях она получена, каков титул обладания землей.

Следует согласиться, что слово "предоставление" целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование <*>.

--------------------------------

<*> См.: Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 1. С. 16.

Но какое значение имеют для последующих договорных отношений административные акты (обычно это постановления соответствующей администрации) о предоставлении земли в пользование или аренду?

Данная проблема заслуживает отдельного исследования, но и сейчас можно отметить ряд важных обстоятельств.

Во-первых, следует учитывать складывающуюся судебно-арбитражную практику, которая исходит из того, что само по себе обладание документом, фиксирующим те или иные права на землю, не является правоустанавливающим. "Предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления" <*>. Ясно также, что это положение распространяется только на случаи, когда земельный участок предоставляется из земель публичных образований.

--------------------------------

<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2000 г. N 4328/99. В данном случае обсуждался вопрос о значении документа, удостоверяющего в соответствии со ст. 31 прежнего Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Во-вторых, надо различать собственно административный акт о предоставлении земельного участка и договор, оформляющий определенное взаимодействие сторон, включая публичное образование. При этом в одних случаях договор обязателен, а в других его может и не быть.

В-третьих, целесообразна унификация порядка предоставления земли <*>. В настоящее время такого общего порядка нет, предоставление земель (т.е. административное основание будущих гражданско-правовых отношений) производится различно для разных ситуаций. Для этого достаточно сравнить порядок предоставления земель в ст. 31 - 32, 34 и др. ЗК РФ, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" <**>, в п. 2 ст. 81 ЗК и ФЗ от 15 апреля 1998 г. <***> (в последнем случае - для ведения садоводства и огородничества).

--------------------------------

<*> Уже после завершения настоящей работы внесены изменения в ЗК РФ и ряд других актов, направленных на регламентацию порядка предоставления земель, см.: http:Subscribe.ru/law.garant.rus. Фактически это означает, что законодатель признает наличие проблем и предпринимает меры по оптимизации правового регулирования.

<**> Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

<***> Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

Порядок предоставления земель лесного фонда регулируется как ЗК РФ, так и Лесным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. N 1200 <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. N 1200 "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда" // СЗ РФ. 1997. N 39. Ст. 4538.

Особый порядок предоставления земель установлен и в некоторых других случаях <*>. Если с необходимостью предусматривать определенные особенности для предоставления некоторых земель еще можно согласиться <**>, то вряд ли следует признать нормальной сегодняшнюю пестроту регламентации порядка предоставления земель в целом <***>.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 667 "Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 3023.

<**> Одновременно заметим, что далеко не всегда оправданны различия в порядке предоставления, так как причины, по которым земля предоставляется, а также целевое назначение земель лишь косвенно влияют на алгоритм юридически значимых действий по их предоставлению. Следовательно, требуется унификация этого порядка.

<***> На это обстоятельство уже обращалось внимание в литературе и при обсуждении проблем нового ЗК РФ, так, И.А. Иконицкая отмечает, что очень много неясностей в регулировании порядка предоставления земель, ЗК РФ смешивает статус государства как собственника земель и его статус как политического суверена, см.: Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. 2002. N 9. С. 77 - 88.

В-четвертых, было бы правильно исходить из того, что сами по себе недостатки административных актов (неправильное оформление, подписание с нарушением процедур и этапов, подписание не тем должностным лицом, которое уполномочено, и пр.) не должны приводить к ничтожности соответствующей сделки (ст. 168 ГК РФ). Такие сделки, полагаем, было бы правильно считать оспоримыми (действующими до соответствующего решения суда), поскольку нельзя дефекты деятельности одной из сторон сделки перекладывать на другую.

Публичные образования в подобных случаях следует рассматривать как участников гражданских правоотношений (гл. 5 ГК РФ), у них отличается прежде всего порядок формирования воли и волеизъявления. В частности, надо учитывать, что за публичные образования действуют их органы (ст. 124 - 125 ГК РФ); при этом компетенция данных органов различна: если одни из них принимают решение о вступлении в гражданские правоотношения (в том числе о "предоставлении" земли), то договоры аренды от имени публичного образования заключают другие <*>. В связи с этим акты о предоставлении земли, указываемые Земельным кодексом, лишены исключительно публично-правового (административного) значения.

--------------------------------

<*> Проблемы правосубъектности публичных образований лежат за пределами рассматриваемой темы и укажем лишь на некоторые работы, посвященные данной проблематике, см., например: Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы // Хозяйство и право. 2000. N 5; Звеков В. Участие Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством // Хозяйство и право. 1998. N 5.

Учитывая изложенное, акты предоставления земельных участков, принимаемые соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления, правильно было бы вообще не именовать административными актами.

В-пятых, само по себе решение о предоставлении земельного участка (при необходимости сложного юридического состава) не может заменить соответствующий договор <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 1997 г. N 2004/96.

В-шестых, отказ от прав из договора (например, при отказе от аренды участка) по общему правилу не может прекратить действие соответствующего административного акта <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 сентября 2001 г. N А33-965/01-С3а-Ф02-2301(2302)/01-С2.

Не относятся к актам о предоставлении земли акты государственной регистрации прав на землю, хотя они, безусловно, имеют административно-правовую природу. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (и сделок с ним) есть лишь система "укрепления", "фиксации" соответствующих прав; она лишь определяет момент возникновения этих прав, но не вызывает их, не служит основанием для их появления <*>.

--------------------------------

<*> Можно также говорить, что государственная регистрация данных прав связана с их формой, а не содержанием.

Не являются актами, определяющими оборот земли, и акты перерегистрации прав на землю. Действующим ЗК РФ предусмотрена перерегистрация (в собственность) земельного участка, ранее выделенного бесплатно в пользование гражданина или предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 20 и 21); в постоянное (бессрочное пользование) земельные участки выделяются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение не предоставляются, однако эти права, возникшие у граждан (а в отношении права постоянного пользования - и у юридических лиц) до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются. Согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Аналогичная норма закреплена в п. 3 ст. 21 ЗК РФ относительно приобретения в собственность участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан.

Действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) <*>. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено применение ряда положений земельного законодательства, касающихся реализации прав на землю. Так, юридические лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ, имеют право получить их в аренду или в собственность вне зависимости от целей предоставления участка (п. 1). Что же касается граждан, имеющих земельные участки на этом же праве, то они имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность. При этом граждане, имеющие статус предпринимателей без образования юридического лица, не вправе получить такие участки бесплатно (п. 3); логика проста - в соответствии со ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

--------------------------------

<*> См. об этом: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 97 - 98.

Если же лицо не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а право собственности на здание (строение) перешло к нему после введения в действие ЗК РФ, такое лицо до 1 января 2006 г. должно (по своему выбору) переоформить названное право на право аренды земельного участка или же приобрести его в собственность (п. 12).

Случаи, когда земельный участок предоставляется гражданам в собственность бесплатно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ), не основаны на гражданско-правовых сделках, лишены товарно-денежного характера и к ним не могут применяться общие гражданско-правовые нормы о сделках.

Права на земельный участок могут быть также прекращены. Общие основания прекращения прав на земельный участок установлены ст. 44 - 48 ЗК РФ. От прекращения прав следует отличать их ограничения <*>, когда субъект не лишается данной правовой возможности, но она временно не может быть реализована, право в таком случае как бы "консервируется", но полностью восстанавливается с отпадением оснований для ограничения.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Теория государства и права" (под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

<*> В юридической литературе последних лет обычно разграничивают пределы и ограничения прав, имея в виду, что пределы характеризуют объем правомочий, а ограничения лишь временные запреты и сдерживания, см., например: Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 30, 135; См. также: Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 20; Теория государства и права / Отв. ред. Н.И. Матузов, А.В. Малько. Саратов, 1995. С. 517; Приходько И.М. Ограничения в российском праве (проблемы теории и практики): Автореф. дис.... канд. юрид. наук, Саратов, 2002. С. 8 - 9.

В числе оснований прекращения права собственности на земельный участок ЗК РФ называет и отказ собственника от права собственности (ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ содержится более подробное регулирование возникающих при этом отношений. В частности, п. 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что отказ от осуществления принадлежащего собственнику права на земельный участок не влечет за собой прекращения соответствующего права. Эта норма требует пояснений.

Рассматриваемое правило является аналогичным норме гражданского права, изложенной в п. 2 ст. 9 ГК РФ: "Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом". Смысл такого рода оговорок состоит в том, что следует различать право как предусматриваемую и защищаемую законом возможность определенного поведения, с одной стороны, и как фактические действия, реализующие эту возможность, - с другой. Понятие "отказ" целесообразно рассматривать как заявление об этом, намерение в данном конкретном случае не использовать имеющиеся возможности; именно поэтому в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики отказа в скобках дополнительно указано - "подача заявления об отказе". Допустимы и другие формы отказа, в том числе безвозмездное отчуждение в чью-либо пользу <*>. В целом же к отказу от права собственности на земельный участок следует применять также нормы ст. 236 ГК РФ, требующие определенности, безусловности, завершенности действий, свидетельствующих об отказе.

--------------------------------

<*> См., например: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. С. 287.

В силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такие участки приобретают правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, и их судьба подчиняется правилам ст. 225 ГК РФ. Такие участки принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Но отказ от прав не освобождает соответствующее лицо от обязанностей, которые возложены на него государством в связи с обладанием земельным участком. Соответствующая норма предусмотрена и абз. вторым ст. 236 ГК РФ: "Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом". Данное положение предопределено тем, что обладание правом собственности порождает не только права, но и обязанности, обременяет собственника (ст. 210, 211 ГК РФ). Указанная норма полностью применима и в отношении отказа от земельного участка, поскольку земля, ее местоположение, полезные качества не только имеют общенациональное значение; отсутствие ухода за участком, непроведение соответствующих агротехнических мероприятий способны принести конкретный вред сопряженным участкам, хозяйственной деятельности на них.

Однако возникает вопрос: влечет ли намерение, выраженное в отказе, какие-либо правовые последствия? Безусловно, влечет. Так, уже отмечалось, что в силу заявления относительно данного земельного участка устанавливается правовой режим бесхозяйного имущества. Поскольку по смыслу закона само право собственности на данный объект за собственником пока сохраняется (до появления нового собственника), то он может после соответствующего заявления вернуться в прежний режим собственности. Это означает, что продолжать осуществление своего права собственности собственник может только после процедуры противоположного по смыслу заявления, хотя титул собственности все это время сохраняется за ним.

И еще один аргумент. В силу отказа от права собственности на земельный участок у последнего может появиться добросовестный приобретатель; отказ собственника в таком случае имеет существенное значение как для течения срока приобретательной давности на участок, так и для доказательства факта добросовестности владения <*>.

--------------------------------

<*> Об отдельных вопросах, связанных с отказом от прав на земельный участок, см., например: Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы // Хозяйство и право. 2004. N 2. С. 116 - 124.

Самостоятельным основанием прекращения прав на земельный участок является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Данное основание применяется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ <*>, а также норм ряда других статей ГК РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов <**> и иных нормативных правовых актов.

--------------------------------

<*> Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд не следует смешивать с принудительным прекращением права собственности на земельный участок, см.: Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 8 - 11.

<**> Имеются в виду соответствующие нормы ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149), ФЗ "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582).

В связи с изъятием земельного участка по данному основанию прекращаются и права на участок, вызванные ранее заключенной сделкой. Прежде всего это касается договоров аренды, ренты, доверительного управления и, возможно, других договоров, поскольку в остальных случаях, например при земельном сервитуте, договор обычно отсутствует. Каково соотношение этих, различных по своей природе, оснований прекращения прав?

К сожалению, ст. 49 ЗК РФ, предусматривая основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не определяет соотношения прекращения прав при изъятии и прав по ранее действовавшему договору <*>. В связи с этим нет координации между основанием для прекращения отдельных прав, например договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) и основаниями для изъятия земельных участков по ст. 49 ЗК РФ. Такое положение в конечном счете вызывает споры и неправильное применение на практике <**>.

--------------------------------

<*> На данное обстоятельство уже обращалось внимание в литературе, см., например: Грось Л.А. Указ. соч. С. 25.

<**> См.: Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти // Гражданское законодательство. Практика применения. М., 2002. С. 262 - 263.

Очевидно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может возникнуть несколько различных ситуаций. Самая простая - когда участок изымается у собственника, являющегося гражданином или юридическим лицом; в таком случае право собственности просто прекращается. Значительно сложнее оценить ситуацию, если решение об изъятии принимает, например, субъект РФ в отношении участка, находящегося в муниципальной собственности, или, скажем, Российская Федерация принимает решение об изъятии в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Более того, хотя бы теоретически в отношении одного и того же земельного участка может быть вынесено решение об изъятии различными публичными образованиями. Правового механизма по разрешению такого рода коллизий пока не создано; возможность его создания следует связывать также с завершением процесса разграничения принадлежности земель различным публичным образованиям <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право. 2002. N 7. С. 56 - 64.