Право обмеженого користування чужим майном

(сервітут)

Право обмеженого користування чужою річчю або майном - сер­вітут (від лат. зеїуішііз - підпорядкований) відомий ще з часів старо­давнього римського приватного права і сьогодні використовується у цивільних правовідносинах більшості країн світу. Виходячи із тер­мінологічного позначення і призначення сервітуту в цивільному пра­ві, право, яке грунтується на ньому, - «сервітутне право» означає підпорядкованість однієї речі кільком особам -її власнику і, одно­часно, іншому суб'єкту цивільних правовідносин, який теж вико-

ристовує її корисні властивості, що визначають її призначення у цивільному обороті.

Сервітутне право управомочена особа може набути у випадку ви­никнення у неї необхідності задоволення своїх власних потреб за ра­хунок здійснення обмеженого використання корисних властивостей, притаманних нерухомим речам, які належать іншим особам.

При встановленні сервітуту право власності власника на нерухоме майно зазнає відповідних обтяжень. Вони полягають у його обов'яз­ку рахуватись з визначеною відповідними правовими підставами можливістю іншої особи здійснювати право обмеженого користуван­ня належним відповідному власнику нерухомим майном.

Суб'єктами сервітутних прав можуть бути як фізичні, так і юри­дичні особи. Суб'єктом прав на нерухоме майно, який зобов'язаний нести тягар визначених встановленням сервітутного права обтяжень, у всіх випадках є його власник. Особа, в інтересах якої встановлюєть­ся сервітут, може бути як власником сусідньої земельної ділянки, так і суб'єктом права постійного користування нею.

Сервітути класифікуються наступним чином. Залежно від їх можливості належати будь-якій особі, яка стане власником сусідньої з обтяженою сервітутним правом земельної ділянки, або тільки виз­наченій (договором) особі, вони поділяються на земельні і особисті.

Встановлення земельного сервітуту стосується обтяжень земель­ної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна, визначається неможливістю задоволення суб'єктом сервітутного пра­ва своїх потреб іншим способом і не залежить від його особистості.

Земельні сервітути, враховуючи їх значущість у цивільному обо­роті, мають внутрішню градацію. Предметом земельного сервітуту можуть бути земельні ділянки, інші природні ресурси, наприклад, природні або штучні водоймища, інше нерухоме майно, зокрема, бу­дівлі і споруди. Залежно від факту встановлення сервітуту стосовно суходолу або відповідного водоймища, земельні сервітути можуть бути суходільними або водними. Суходільними сервітутами є пра­во проходу або проїзду через чужу ділянку, прокладання та експлуа­тація ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, водопостачан­ня, меліорації тощо. Водні сервітути можуть полягати у праві на забір води, водопій худоби, здійснення переправ через водний об'єкт та у інших узгоджених з власником правомірних діях. Особистий сер­вітут, навпаки, надається визначеній особі і не може належати іншим особам.

Залежно від кола осіб, на користь яких встановлюються сервітути, вони можуть бути публічними і приватними. Публічний сервітут встановлюється законом і поширюється на необмежене коло осіб. Приватний сервітут може встановлюватись на користь однієї або кількох, але завжди визначених осіб. До приватних слід відносити і сервітути, які відповідно до ст. 402 ЦК встановлюються у разі недо-сягнення домовленості про встановлення сервітуту або про його умо-

ви на підставі рішення суду за позовом особи, яка вимагає його вста­новлення.

Виникнення сервітутних прав. Актами цивільного законодав­ства закріплений вичерпний перелік підстав виникнення сервітутних прав. Такими підставами можуть бути договір, закон, заповіт або рі­шення суду (ч. 1 ст. 402 ЦК).

У випадку встановлення земельного сервітуту за договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки, вказаний правочин підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Такий договір містить положення щодо умов встановлення і подальшого здійснення сервітуту і може бути як оплатним, так і без­оплатним. Якщо інше не визначене законом, власник нерухомого май­на, обтяженого сервітутом, має право вимагати від особи, на користь якої встановлено сервітут, здійснювати його на відплатних засадах.

Прикладом виникнення сервітуту на підставі заповіту є право за­повідача покласти на спадкоємця, до якого за заповітом має перейти право власності на нерухоме майно, обов'язок надати іншій особі право користування ним (ч. 2 ст. 12Э8 ЦК). Цей сервітут є особистим, оскільки право користування жилим будинком, квартирою або іншим нерухомим майном, одержаним за заповідальним відказом, є таким, що не відчужується, не передається і не переходить до спадкоємців відказоодержувача. Крім цього, сервітутне обтяження спадкового майна спадкоємця, яке полягає у наданні відказоодержувачеві за за­повідальним відказом права користування жилим будинком, кварти­рою або іншою будівлею, не дає права на проживання у них членів його сім'ї, якщо у заповіті не зазначено інше.

Підстави припинення сервітуту. Відповідно до положень ст. 406 ЦК сервітут припиняється у наступних випадках: поєднання у одній особі власника майна, обтяженого сервітутом і особи, в інтересах якої встановлений сервітут; відмови від сервітуту особи, в інтересах якої він встановлений; спливу строку, на який від був встановлений; при­пинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту; невикористання сервітуту протягом трьох років підряд; смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути припинений також за рішенням суду на вимо­гу власника майна, якщо він перешкоджає використанню цієї земель­ної ділянки за її цільовим призначенням, а також за наявності інших обставин, які мають істотне значення, а також в інших випадках, встановлених законом.

§ 4. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзіс)

У випадку виникнення у особи необхідності використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб, їй надається

право землекористування, яке може відчужуватись і передаватися у порядку спадкування.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогос-лодарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між її власником і особою, яка виявила бажання користуватися нею (земле­користувачем). Строк названого договору нормативно не визначений 1 тому встановлюється за домовленістю сторін, Виходячи з призна­чення земельної ділянки, він укладається на довгостроковий період. Якщо такий договір укладено без визначення строку його дії, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це іншу сторону не менш як за один рік.

За загальним правилом цей договір оплатний.

Власниками і землекористувачами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Юридичні особи є учасниками цих відносин, як прави­ло, у. випадках, коли вони здійснюють підприємницьку діяльність у сфері сільськогосподарського виробництва у формі селянського (фер­мерського) господарства або в інших визначених законодавством ор­ганізаційно-правових формах.

Актами цивільного законодавства визначаються права та обов'яз­ки як власника, так і землекористувача.

Власник земельної ділянки має нрава: вимагати від землекорис­тувача її цільового використання (призначення використання земель­ної ділянки визначається у договорі між власником і землекористува­чем); одержувати плату за користування нею. Розмір такої плати, її форма (грошова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

При цьому власник земельної ділянки не повинен перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач має право: використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у повному обсязі з врахуванням її призначення; якщо інше не передбачене законом, самостійно вико­ристовувати земельну ділянку у цілях, для яких вона надана; вико­ристовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копа­лини (вода, глина, пісок), а також водоймища, які розташовані у межах земельної ділянки; за погодженням з власником земельної ділянки робити запруди, здійснювати гідромеліоративні роботи, за­ходи запобігання ерозії грунтів; на відчуження права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено законом.

Землекористувач зобов'язаний: своєчасно і відповідно до визна­чених договором умов вносити плату за користування земельною ділянкою; у випадках, визначених законом, сплачувати інші платежі (зокрема, земельний податок); здійснювати комплекс заходів щодо збереження родючості земель та забезпечення екологічної безпеки; ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільо­вого призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природо­охоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть

призвести цо погіршення екологічної ситуації (ч, 3 ст„4¹0 ЦК); не по­пускати порушення прав "а законних інтересів власників і володіль­ців сусідніх земельних ділянок.

Ораво на користування земельною ділянкою для сільськогоспода­рських потреб, якщо інше не встановлено законом, є відчужуваним. "V разі відчуження власнику надається переважне перед іншими осо­бами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рів-іих умовах. Про намір продати право користування чужою земель­ною ділянкою землекористувач зобов'язаний письмово повідомити її власника. Якщо протягом місяця власник не надішле письмової згоди на придбання права користування земельною ділянкою, землекорис­тувач має право продати його будь-якій особі. Порушення права пе­реважної купівлі права користування земельною ділянкою призво­дить до застосування наслідків, які визначені законодавством для випадків порушення переважного права купівлі частки у праві спіль­ної часткової власності (ст. 362 ЦК).

§ 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Власник земельної ділянки може передати її іншим особам не тіль­ки для подальшого використання для сільськогосподарських потреб. Суперфіцій полягаєу наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ч. 1 ст.413 ЦК).

Суб'єктами відносин землекористування для забудови можуть бу­ти будь-які фізичні або юридичні особи, опна з яких є власником зе­мельної ділянки, а інша - суперфіціарш, здійснює землекористування для забудови.

Закон не визначає можливого місцезнаходження земельної ділян­ки, що передається для забудови, але враховуючи призначення вказа­них споруд і будівель, очевидно, що вона повинна бути розташована у межах відповідних населених пунктів,

Підставами виникнення суперфщію можуть бути договір або запо­віт. При встановленні суперфщію на підставі договору, сторони мо­жуть самостійно визначити умови договору, керуючись загальними засадами договірного права. При виникненні суперфщію на підставі заповіту, основні права та обов'язки власника і землекористувача ви­значаються у відповідності з визначеною належним чином останньою волею заповідача. Однак це не виключає можливості наступного ви­значення умов суперфщію на договірних засадах між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористу­вачем,

Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокрем­лено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також від­носно довгостроковий характер використання названих об'єктів неру­хомості за призначенням, впливають на строки, протягом яких земле-

369

користувач має право на здійснення суперфіцію. Строк здійснення права користування чужою земельною ділянкою для забудови вста­новлюється у договорі або заповіті та може бути визначеним (строко­вим) або невизналеним (безстроковим),

Власник земельної ділянки, переданої під забудову, має нас­тупні права: вимагати від землекористувача внесення плати за ко­ристування нею, а також своєчасного здійснення інших обов'язкових платежів, встановлених законом; здійснювати володіння та користу­вання земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором.

Володілець має право отримувати відповідну частку від доходу землекористувача від промислових об'єктів, розташованих на пере­даній земельній ділянці, якщо це обумовлено домовленістю сторін.

У випадку переходу права власності на передану під забудову зе­мельну ділянку до іншої особи обсяг наданих володільцю прав на неї залишається незмінним. Однак це не перешкоджає новому власнику і землекористувачу внести зміни у договір, яким встановлено право землекористування, керуючись загальними положеннями договірно­го права.

Землекористувач ма€ наступні права; право користування чу­жою земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором або запо­вітом; право власності на відповідні будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови; право на відчуження земельної ділянки, переданої йому для забудови; право заповідати зе­мельну ділянку, передану йому для забудови.

До обов'язків суперфіціарія слід віднести наступні: використо­вувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; вне­сення плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; забезпечення будівництва і після його завершення здійснення утримання споруд і будівель на чужій зе­мельній ділянці з урахуванням екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших встановлених правил; повернення земель­ної ділянки власнику після закінчення строку землекористування у належному стані; знесення споруди (будівлі) у зв'язку із закінченням строку землекористування у випадках, встановлених законом.

Крім цього, розробка та узгодження у відповідних інстанціях про­ектно-кошторисної та іншої документації, а також організаційне за­безпечення і фінансування будівництва покладається на землекорис­тувача (забудовника), який по завершенні будівництва стає власни­ком відповідного об'єкта нерухомості.

Враховуючи можливий строковий характер права користування чужою земельною ділянкою для забудови і обов'язок знесення спо­руди (будівлі) землекорисувачем у зв'язку із закінченням строку землекористування, можна вести мову про визначену договором або заповітом строковість існування права власності на об'єкт неру­хомості.

За загальним правилом право власності на об'єкт нерухомості є безстроковим, що не означає, однак,

неможливості його припинення у майбутньому в зв’язку із знесенням об'єкта нерухомості, визнанням неможливості його подальшої експлуатації або реалізацією узгодже­них відповідно до вимог чинного законодавства планів будівництва нових, сучасних будівель або споруд. Випадок встановлення права власності на об'єкт нерухомості на визначений строк є унікальним для цивільно-правових відносин.

Враховуючи відчужуваність права користування чужою земель­ною ділянкою для забудови, законодавство визначає обсяг правомоч-ностей і нового власника. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що і попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється у випадку поєднання в одній особі власника земельної ділянки і землекористувача, спливу строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування зе­мельною ділянкою, а також у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування зе­мельною ділянкою для забудови може бути примусово припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), Власник зе­мельної ділянки та власник названого об'єкта нерухомості визнача­ють правові наслідки такого припинення.Якщо домовленість між ни­ми не досягнута, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ді­лянки у відповідність із станом, у якому вона була до надання її у ко­ристування.

Якщо знесення такої будівлі (споруди) заборонено законом (жилі будинки, пам ятки історії та культури) або є економічно недоціль­ним, враховуючи співвідношення вартості земельної ділянки і будів­лі (споруди)), правові наслідки припинення права користування зе­мельною ділянкою для її власника та землекористувача може визна­чити суд. З урахуванням підстав припинення права користування зе­мельною ділянкою, суд може постановити рішення про викуп влас­ником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розташова­на. У випадку спливу строку права землекористування, враховуючи неплатоспроможність землекористувача, суд може постановити рі­шення про викуп власником земельної ділянки розташованої на ній будівлі (споруди). Враховуючи надані однією із сторін або визначену законом заборону можливості знесення будівлі (споруди), або інші обставини і докази можливості подальшого продовження відносин сторін по землекористуванню спірною земельною ділянкою, суд та­кож може постановити рішення, у якому визначити умови користу­вання земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК).