Понятие договора аренды, его правовая природа

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Отношения по хозяйственному договору аренды регулируются статьями 577-596 Гражданского кодекса и Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года (с изменениями и дополнениями).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель – собственник передаваемого в аренду имущества или лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование или во владение и в пользование.

Как арендодателем, так и арендатором могут выступать все субъекты хозяйствования. Учредительными документами арендодателя должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду.

Предметом договора аренды может быть не всякое имущество, а только то, которое определено индивидуальными признаками и которые относятся к не потребляемым вещам. Это объясняется тем, что предмет договора аренды подлежит возврату по окончании срока действия договора, если иное не установлено в самом договоре. Деньги не могут быть предметом договора аренды, поскольку возврату подлежат не те же деньги, а та же денежная сумма.

Для договора хозяйственной аренды характерно то, что он имеет свой особый предмет – основные средства производства, а также иное имущество, используемое в производственно-хозяйственных или иных предпринимательских целях.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 578 ГК).

Форма договора аренды регулируется ст.580 ГК. Между физическими лицами договор аренды на срок не более года может заключаться в устной форме. Если же хотя бы одна сторона в договоре – юридическое лицо, то независимо от срока аренды договор заключается только в письменной форме, причем аренда недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Содержание договора аренды, его существенные условия.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Основные обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.582 ГК);

передать арендатору все принадлежности имущества и относящиеся к нему документы (технический паспорт, различные сертификаты, инструкции и т.д.) (п.2 ст.582 ГК);

предупредить арендатора, если арендованное имущество обременено другими обязательствами (например, является предметом залога) (ч.2 ст.584 ГК);

проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (ст.583 ГК);

возмещение арендатору стоимости неотделимых без вреда для имущества, улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора (п.2 ст.594 ГК).

Основные обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, – в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК);

- без согласия арендодателя не передавать арендуемое имущество в пользование третьим лицам (п.1 ст.586 ГК);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.585 ГК). Размер, порядок, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если речь идет о государственном имуществе, размер арендной платы определяется соответствующими нормативными документами;

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК);

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.593 ГК).

Существенные условия договора аренды:

1. Предмет договора.

(Оговорен в вопросе № 1)

2. Срок аренды.

Срок аренды определяются договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три.

3. Размер арендной платы

Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон. При этом ставка арендной платы при сдаче в аренду государственной собственности не должна быть ниже ставки, установленной Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года №302 (с изменениями и дополнениями). Действие этого Указа распространяется на всех субъектов хозяйствования, являющихся арендаторами государственной собственности.

Прекращение договора аренды, в том числе и досрочное расторжение, производится по правилам, предусмотренным в ст.ст. 588-593 ГК.

Договор прекращается его исполнением или истечением срока.

По требованию арендателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора (ст.591 ГК) договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Закон предусматривает также преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст.592 ГК).