Форма, порядок заключения и срок договора аренды

Требования к форме договора аренды содержатся в ст. 580 ГК.

Договор аренды на срок более 1 года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, не зависимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (исключение из общего правила, изложенного в ст. 162 ). Из этого следует, что договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества арендатора. Поскольку, в соответствии со ст. 595 аренда может заканчиваться выкупом. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества, а ГК устанавливает особое требование только к форме договора купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия, когда должен быть составлен один документ под страхом недействительности договора.

Для большинства видов договора аренды письменная форма обязательна независимо от срока договора. Для договора проката, в силу п.2 ст. 597, для договора аренды транспортных средств, соответственно для двух подвидов ст. 604, 614, для договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места должен быть один документ (ст. 620). Для договора аренды предприятия. Договор должен быть заключен в виде одного документа и должна быть гос. регистрация (ст. 629). Причем в двух последних случаях (аренда капитального строения и аренда предприятия) последствия несоблюдения формы отличаются от общего правила: поскольку несоблюдение формы этих договоров влечет их недействительность (ст. 622 и 629). В силу п.2 ст. 580 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Так, иное установлено Декретом Президента РБ от 19.12.2008 г. №24 (в разделе правовое рег. записывали) «О некоторых вопросах аренды зданий, сооружений…»: «договоры аренды, субаренды, зданий, сооружений, изолированных помещений (недвижимого имущества заключаются на срок не менее 3 лет, а на меньший срок только с согласия арендатора. Эти договоры независимо от срока аренды не подлежат гос. регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами».

Постановлениями Совмина утверждаются типовые формы и формы договора аренды различного, как правило, недвижимого имущества.

Порядок заключения

Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон либо путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Так, в соответствии с Указом от 29.03.2012 №150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (этим Указом заменен известный №518 Указ). Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, как правило, подлежат сдачи в аренду путем проведения аукциона. Исключения названы в этом же Указе, например, когда аукцион нерезультативен (. Положение о порядке проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды капитальных строений (зданий, строений), изолированных помещений, машино-мест и их частей, находящиеся в республиканской собственности, утв. постановлением Совмина от 08.08.2009 №1049. Постановление Совмина по организации аукциона по земельным участкам №462 от 26.03.2008 г.

Срок

Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре либо без указания срока. В последнем случае договор считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора на неопределенный срок заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при продаже недвижимости за 3 месяца. Норма эта диспозитивна.

В отношении отдельных видов аренды или аренда отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены предельные сроки договора. В этом случае по истечении предусмотренного законодательством определенного срока договор аренды будет считаться прекращенным не зависимо от того, что стороны в тексте договора указали более длительный срок (ст. 581). Так, выше, приводился срок не менее 3 лет для недвижимого имущества по Декрету №24, согласно ст. 17 КоЗ сроки аренды земельных участков не могут превышать 99 лет, а аренда земель сельскохозяйственного назначения не может быть менее 10 лет. Если по окончании срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 592).