Договор энергоснабжения 3 страница

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

12.2. Существенные условия

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.

Предметом аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи.

При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем пере­даче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор— незаключенным. Предмет аренды должен быть четко определен в до­говоре.

В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участ­ки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недви­жимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество. Участки лейа арендуются на основании ст. 71 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ) (далее— РФ). Договоры заключаются по результатам аукциона. Аренда предполагает осуществление одно­го или нескольких видов лесопользования. Водные объекты арендуют­ся на основании ст. 12 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (далее—ВК Рф). ВК РФ предусматривает предоставление водополь­зователю водного объекта или его части за плату по договору водо­пользования исполнительным органом государственной власти или ор­ганом местного самоуправления. К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено ВК РФ и не противоречит существу договора водопользования.

Применительно к недрам и животному миру законодатель исполь­зует аналогичную модель: государственная лицензия на пользование соответствующим объектом и договор о пользовании, который арен­дой нигде Не называется (ст. И Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» и ст. 33 Федерального закона от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире»). Жилые помещения гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им толь­ко в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГКРФ (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации»).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен­ду которого не допускается или ограничивается. Изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не Могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сда­ча и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодате­лей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свобод­ных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опре­деленным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уни­кальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целе­вое назначение (ст. 42 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3). Использование иных объектов природы, в том числе на на­чалах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов не­достаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обра­щаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимо имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.

Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (ин­вентаризации). Только после подробного описания объекта недвижи­мости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменим мой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п..З ст. 607 ГК РФ). В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия например о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ) При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурс сов, перечень существенных условий еще шире.

12.3. Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя:

1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды

и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть опреде­лено договором аренды. Если этого не сделано, состояние иму­щества определяется его назначением, которое в свою очередь также может быть установлено договором или вытекать из це­лей, ради которых данное имущество обычно используется. Нео­бычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены.

Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назна­чению; -

имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим пас­портом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмот­рено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться иму­ществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заклю­чении договора, он может потребовать предоставления ему арен­додателем Таких принадлежностей или документов либо рас­торжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГКРФ);

имущество должно быть передано в аренду в установленный срок.

Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии.

Это означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспе­ченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступле­ния от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды;

арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды

в виде обременения. Причем подчас они могут быть довольно широками по объему, например право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование аренда ванным имуществом в соответствии с договором;

обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имуществе без которого последнее нешдя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в paзумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора при- а остановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодатели ля предоставления на время ремонта аналогичного имущества;

арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что выте­кает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, про­изведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может счи­таться законным при условии, что эти средства, предоставле­ны в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения—это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежа­щем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц — императивны.

Обязанности же по производству капитального ремонта и возмеще­нию арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обязанности арендатора:

1) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие усло­вия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц

без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Назначение имущества должно быть определено договором.

В противном случае имущество должно использоваться по своем обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. Зет. 615 ГК РФ);

2) обязанностью арендатора является своевременное внесение плати за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок? условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о при­менении средних рыночных характеристик арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зави­симости от того, какие положения на этот счет содержатся в договори

Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периода чески или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

Г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор, соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказа­нии услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Зако­ном могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для арен­ды отдельных видов имущества.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьше­ния арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отве­чает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендода­тель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причи­нам состояния имущества, переданного внаем,—риск собственника.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установ­ленные договором: одни раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла­ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арен­дной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состо­яния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и иные правила, напри­мер о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, на­против, о возможности требовать такого внесения не только при су­щественном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т.п.;

3) арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его по­лучил, с учетом нормального износа или в состоянии, обуслов­ленном договором (абз. 1 ст..622 ГК РФ).

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда по следствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещение под лежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том coстоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Поя нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего;

арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонта и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имуществе и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонт та (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет) использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначен нию. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутреНЯ ними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендо­ванный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом;

арендатор не может без согласия арендодателя сдавать аренде ванное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавая арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паево­го взноса в производственный кооператив, если иное не уста­новлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу направле­ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обяза­тельного согласия кредитора, в роли которого выступает арендодатель. К тому Же арендодателю далеко не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами —прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного раз­решения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.

В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично.

Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендо­дателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наи­меньший объем прав переходит к залогодержателю, который по сути приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передают­ся в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекаю­щие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками-арендаторами.

Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остает­ся арендатор.

В перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещи на хранение или в ремонт по договору подряда. На основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может с согласия арендодателя передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайна к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор (ст. 168 ГК РФ). Если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору, Я Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ) 1 Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ) Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиям указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. 445 и 446 ГК РФЯ Договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договор аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные — диспозитивны.

12.4. Ответственность сторон

Если арендодатель передал имущество с недостатками, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, он отвечает за

эти недостатки, если даже не знал о них, т.е. отвечает независимо от вины (ст. 612 ГК РФ).

Арендатор, обнаруживший такие недостатки, вправе по своему выбору:

потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков;

б) соразмерного уменьшения арендной платы;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя (т.е. применить меры оперативной за­щиты, оперативные санкции);

потребовать досрочного расторжения договора.

Если при осуществлении данных правомочий арендатора не покрыты причиненные ему убытки, он вправе требовать возмещения не- г покрытой части убытков.

Арендодатель вправе без промедления после получения извещения арендатора произвести замену имущества либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки:

оговоренные;

заранее известные арендатору;

которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого­вора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми его принад­лежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертифи­кат и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначе­нию или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем иму­щество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать

возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренд имущества независимо от того, препятствуют ли они использовала имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток.

Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массавой информации);

должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имели в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не вся никли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества даже если во время заключения договора аренды он не знал (не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Это озна­чает, что ответственность арендодателя строится в данном случае началах риска (т.е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренду заключаются вне сферы предпринимательской деятельности.

В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечая за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатка передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числи риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранении недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арена

ной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по ко­торым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможно­стей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым к подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора.

Требование о возмещении убытков также неизбежно и при до­срочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимо­сти устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покры­тия убытков.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда­тора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра­ве требовать:

уменьшения арендной платы;