Лекция)

Правовой режим недвижимого имущества (НИ) определяется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, обязательной государственной регистрации подлежат 3 объекта:

1) Вещные права: права собственности, хозведения, оперативного управления, пожизненного наследования, владения земельным участком, постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитут, ипотека и др.

2) Договоры: госрегистрации подлежат не все договоры, а только те, на которых распространяется закон. Такие договоры вступают в силу только с момента госрегистрации, при её отсутствии договор считается не заключённым и не влечёт никаких правовых последствий (ст. 339 ГК – договор об ипотеке; ст. 558 ГК – договор о продаже жилого дома, квартиры либо их части; ст. 560 ГК – договор продажи предприятия; ст. 571 ГК – договор дарения; ст. 584 ГК – договор ренты НИ; ст. 609 ГК - договор аренды НИ, если иное не предусмотрено законом (по ст. 651 ГК - договор аренды зданий и сооружений подлежит госрегистрации, если он заключён на срок более одного года); ст. 567 ГК – договор мены недвижимого имущества

3) Ограничение (обременение) - наличие установленных законом, договором либо уполномоченными органами запрещений, которые ограничивают правообладателя в его правах. Это, например, аренда, арест имущества, сервитут,

В мире существует 2 системы регистрации:

А) англоамериканская – переход прав происходит по договору между старым и новым хозяином. Чтобы гарантировать чистоту прав, новый владелец использует дорогостоящие услуги юридических и страховых фирм, которые исследуют всю историю объекта на глубину до 70 лет. Такая форма требует больших затрат, хотя ответственность при возникновении ошибки несёт фирма

Б) европейская (у нас) – здесь чистоту перехода прав несёт государство, вся история объекта недвижимости и прав на него зафиксирована в едином госреестре прав. С момента возникновения объекта ему присваивается кадастровый номер. На каждую недвижимость заводится дело. В случае ошибки ответственность несёт государство. Такая система более дешёвая и надёжная.

Отличие ДИ от НИ: правовой режим сделок.

Государственная регистрация прав на НИ и сделок с ним может рассматриваться в 3-х аспектах:

1) Госрегистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения или перехода права обременения;

2) Госрег – единственное доказательство того, что право существует;

3) Госрег – акт госоргана, который состоит во внесении соответствующей записи в единый госреестр прав. Цель госрегистрации – защита прав и интересов граждан от криминальных элементов, недобросовестных контрагентов, а также пополнение бюджета РФ, её субъектов за счёт налогообложения. Датой госрегистрации является день внесения записи в единый госреестр. Госрегистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Правовые последствия регистрации:

1) Пока нет регистрации – нет права;

2) Сделка, подлежащая госрегистрации, вступает в юрсилу только с момента госрегистрации;

3) Актом регистрации государство признаёт, что право существует.