![]() |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
|
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
• определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
• определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
• определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховку, заработную плату ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:
• планировка, очистка, инженерные сети, проект180000
• управление 10000
• накладные расходы и прибыль подрядчика 60000
• маркетинг 20000
• налоги и страховка 10000
• прибыль предпринимателя40000
Итого: 320000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,
где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Дата публикования: 2015-07-22; Прочитано: 267 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!