Метод наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

• потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) – основного фактора, определяющего стоимость земли;

• рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);

• правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);

• ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);

• технологической обоснованности проекта;

• финансовой обоснованности проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.