Статья 170.Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Делается это с самыми различными целями: фиктивная продажа имущества при угрозе банкротства либо конфискации имущества за совершенное преступление, фиктивная покупка с целью добиться получения кредита и другими целями. Мнимость сделки обосновывается пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения.

Мнимая сделка ничтожна. Она не порождает никаких правовых последствий. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они, все же, совершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения: передача имущества, составление необходимых документов и т. п. К этим действиям применяются правила статьи 167 ГК РФ.

Не могут быть мнимыми сделки, которые стороны хотя и совершают для вида, но которые создают для них и окружающих лиц те же самые правовые последствия, что и в случае, если бы стороны в действительности имели намерение совершить эту сделку. Речь идет о сделках абстрактных, действительность которых не зависит от основания их совершения.

2. Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Договор купли-продажи может использоваться для прикрытия сделки дарения и наоборот, поскольку они отличаются друг от друга легко маскируемым признаком возмездности. Как и в случае с мнимой сделкой, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку. Однако здесь стороны все же желают создать правовые последствия, но эти последствия они желают скрыть. В данном случае существуют две сделки: сделка притворная, которая совершается для создания ложных представлений у третьих лиц и является мнимой, и сделка, прикрываемая ею, которую стороны имели в виду и намерены ее исполнить.

Притворная сделка считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценке действий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказаться законной (дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласки сведений, относящихся к личной тайне) либо недействительной (купля-продажа совершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном праве покупки доли другими участниками общей собственности, учредителями (участниками) хозяйственного общества).

Пример притворной сделки на вторичном рынке недвижимости достаточно распространен – это продажа комнат в коммунальных квартирах. В соответствии с нормами ст. 250 ГК РФ продавец доли (комнаты) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (владельцев других комнат) о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. На практике, для того, чтобы не проходить данную процедуру, стороны заключают не договор купли-продажи, а договор дарения. При заключении договора дарения не требуется уведомление других участников долевой собственности (не требуется их согласие). Правда, на сегодняшний день, ни один суд не признавал договора дарения комнат в коммунальных квартирах притворными сделками, так в этом не заинтересован ни продавец, ни покупатель, но, тем не менее, данные сделки, с точки зрения закона, являются притворными.