Особенности прав приватизации земельного участка

Согласно Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» «под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц».

Объектами приватизации могут быть как земельные участки, так и их части. При оформлении земли в собственность Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков, однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

1. Единоличная собственность (один собственник земельного участка).

2. Долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка).

3. Совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

Количество документов, необходимых для оформления участка в собственность может достигать более двух десятков, причем некоторые из них требуют большого количества согласований.

Согласно ст. 5 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 указанного Федерального закона.

Ограничения, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.

Установленные федеральными законами ограничения участия в гражданских отношениях отдельных категорий физических и юридических лиц в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства обязательны при приватизации государственного и муниципального имущества.

Открытые акционерные общества не могут являться покупателями размещённых ими акций, подлежащих приватизации в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества основывается на следующих подходах:

1. Нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества – минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

2. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В настоящее время используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества (согласно ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»):

‒ преобразование унитарного предприятия[63] в открытое акционерное общество;

‒ продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

‒ продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе[64];

‒ продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

‒ продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

‒ продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

‒ продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

‒ продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

‒ внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

‒ продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Претенденты[65] на покупку государственного или муниципального имущества представляют следующие документы:

‒ заявку;

‒ платёжный документ с отметкой банка об исполнении, подтверждающий внесение соответствующих денежных средств в случаях, установленных ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

‒ документ, подтверждающий уведомление федерального антимонопольного органа или его территориального органа о намерении приобрести подлежащее приватизации имущество в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации.

Физические лица предъявляют документ, удостоверяющий личность.

Юридические лица дополнительно представляют следующие документы:

‒ нотариально заверенные копии учредительных документов;

‒ решение в письменной форме соответствующего органа управления о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент);

‒ сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в уставном капитале юридического лица;

‒ иные документы, требование к представлению которых может быть установлено федеральным законом;

‒ опись представленных документов.

Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента.

В случае, если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законное право на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

Отчуждение земельных участков имеет свои особенности[66].

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

‒ находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

‒ занимаемых объектами недвижимости, указанными в п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка (см. Приложение 1).

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

8. Отчуждению в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат земельные участки в составе земель:

‒ лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

‒ зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

‒ общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

‒ не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с указанным Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с указанным Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не применяется ограничение, установленное п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно данному закону при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Ограничениями могут являться:

‒ обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

‒ обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения;

‒ иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.

Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно:

‒ обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;

‒ обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;

‒ обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.

Переход прав на государственное или муниципальное имущество, обремененное публичным сервитутом, не влечет за собой прекращение публичного сервитута.

Предусмотренные ограничения прав собственника имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом, вплоть до их отмены (прекращения публичного сервитута).

В случае нарушения собственником имущества, приобретённого в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения суда:

‒ указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута;

‒ с указанного лица могут быть взысканы убытки, причинённые нарушением условий обременения, в том числе публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при отсутствии последнего – в доход субъекта Российской Федерации.

Обременение, в том числе публичный сервитут, может быть прекращено или их условия могут быть изменены в случае:

‒ отсутствия или изменения государственного либо общественного интереса в обременении, в том числе в публичном сервитуте;

‒ невозможности или существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению.

Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

Вопросы и задания:

1. Что такое «государственная регистрация»? Что подлежит государственной регистрации?

2. В какой момент возникают, прекращаются или переходят права на недвижимые вещи?

3. Что такое сервитут?

4. Какая обязанность возникает у собственника недвижимости, в отношении которой установлен сервитут?

5. Какие правомочия принадлежат арендатору недвижимости?

6. На каких подходах основывается определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества?

7. Опишите особенности прав приватизации земельных участков.

[58] Более подробно данная тема рассмотрена: Жулькова, Ю.Н. Правовые аспекты земельных отношений [Текст]: учебное пособие / Ю.Н. Жулькова, О.А. Табекина; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т. – Н.Новгород, 2009. – 93 с.

[59] Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённые распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 №1102-р

[60] В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

[61] Абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ

[62] В редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 года № 3061-I

[63] Унитарное предприятие – в гражданском праве РФ коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней имущество. В форме унитарного предприятия могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

[64] Специализированным аукционом признается способ продажи акций на открытых торгах, при котором все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию.

[65] В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется надлежащим образом оформленная доверенность.

[66] Статья 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»