Комментарий гражданского кодекса Республики Казахстан 10 страница

Получатель ренты при существенном нарушении договора плательщиком ренты вправе по своему выбору требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При этом порядок выкупа ренты определяется ст. 528 ГК. Его особенность, предусмотренная п. 2 ст. 533 ГК, заключается в том, что, если под выплату ренты или содержания с иждивением переданы жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, если, конечно, это имущество сохранилось у плательщика ренты. А это может относиться, прежде всего, к недвижимому имуществу.

Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно главой 28 ГК не определены. Здесь применим общий порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Что касается специальных норм, относящихся к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, то они содержатся соответственно в п. 2 ст. 533 и п. 2 ст.539 ГК.

Статья 534 ГК говорит о риске случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного плательщику под выплату пожизненной ренты. Но эта статья распространяется и на договор пожизненного содержания с иждивением. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного под выплату ренты, несет ее собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или порча указанного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

Норма ст. 534 ГК отличается от соответствующей нормы, касающейся постоянной ренты (ст. 529 ГК).

Комментарий к главе 29

"Договор имущественного найма (аренды)"

§ 1. Общие положения § 2. Имущественный наем в новом ГК § 3. Общие положения о договоре имущественного найма § 4. Лизинг § 5. Аренда предприятия § 6. Аренда зданий и сооружений § 7. Аренда транспортных средств § 8. Прокат

Исторические корни договора имущественного найма (аренды).

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права.

В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК КазССР договору имущественного найма была посвящена специальная глава 28, содержавшая 16 статей. В перестроечный период в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях.

§ 2. Имущественный наем в новом ГК

2.1. Структура главы 29 ГК "Имущественный наем (аренда)". Перед разработчиками ГК стояла задача найти оптимальное сочетание классических положений договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течение многих веков, и новых положений этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений между участниками рынка.

Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из 6 параграфов, включающих 60 статей: § 1 посвящен общим положениям договора, §§ 2-5 посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату.

ГК в п. 3 ст. 540 прямо устанавливает возможность определения иных видов договоров, связанных с передачей имущества за плату во временное пользование. (Например, как особый вид имущественного найма (аренды) может рассматриваться концессия).

Наем жилища гражданами выделен в отдельную главу 30 ГК, тогда как наем жилища и отдельных его видов иными субъектами гражданских правоотношений попадает под регулирование главы 29 ГК.

2.2. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин "аренда". При этом в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли или предприятий устойчиво используется термин "аренда"; для нежилых зданий и сооружений - как аренда, так и наем; для жилых помещений - наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин "имущественный наем", и как его синоним - термин "аренда".

Кроме того, для того или иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как, например, для договора проката), или других особых причин (например, наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга), было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров.

§ 3. Общие положения о договоре имущественного найма.

3.1. Определение договора имущественного найма (аренды) содержится в ст. 540 ГК, в соответствии с которой: "По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование" (ч. I ст. 540 ГК).

Таким образом, ГК устанавливает два основных полномочия нанимателя в отношении передаваемого имущества - владение и пользование. Порядок пользования нанятым имуществом устанавливает ст. 550 ГК, в соответствии с которой наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В случаях и порядке, установленных ГК, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом (ч. 2 ст. 540 ГК).

Общие пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом устанавливается в ст. 551 ГК; отдельные особенности по распоряжению нанятым имуществом содержатся в ГК в отношении различных видов этого договора (например, ст. 578 ГК - в отношении аренды предприятия; ст. 591 ГК - в отношении аренды транспортных средств).

3.2. Объектами имущественного найма могут быть непотребляемые вещи, а также право землепользования, право недроподльзова6ния и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами (ч. 1, 2 ст. 541 ГК). Норма ст. 541 ГК подлежит расширительному толкованию, и это означает, что круг объектов имущественного найма может быть чрезвычайно большим и разнообразным.

ГК предусматривает возможность законодательных ограничений видов имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается, а также возможность установления законодательных особенностей имущественного найма отдельных объектов (ч. 3, 4 ст. 541 ГК). Например, предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 566 ГК).

3.3. В виде общего правила в качестве существенного условия договора имущественного найма определен только объект договора - то есть имущество или вещные права, подлежащие передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии в договоре данных об имуществе условие об объекте считается несогласованным сторонами, а договор - незаключенным (ст. 542 ГК). Для отдельных видов договоров ГК установлены и другие существенные условия (например, договор аренды зданий или сооружений должен предусматривать размер арендной платы (ч. 1 ст. 583 ГК), договор лизинга содержит значительный перечень существенных условий (ст. 567 ГК).

3.4. Форме договора имущественного найма посвящается ст. 544 ГК. В соответствии с нею, договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

3.5. Срок договора. ГК в качестве общего правила устанавливает возможность заключения договора имущественного найма на любой срок (п. 1 ст. 545 ГК). В то же время, предусматривается возможность законодательного установления предельных сроков договора для отдельных видов имущественного найма и для отдельных видов имущества. В случае превышения в договоре предельно допустимого срока найма имущества, договор считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 545 ГК).

Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца при найме недвижимого имущества и за 1 месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное (п. 2 ст. 545 ГК). Например, ГК предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, и установлены порядок и условия, при которых такое право может быть реализовано. Кроме того, ст. 558 ГК предусматривает условия и порядок возобновления договора имущественного найма: в случае, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3.6. Плата по договору. В ГК достаточно подробно регламентируются условия об оплате по договору имущественного найма. При этом вопрос об оплате в очень значительной степени отнесен к соглашению сторон в договоре, в том числе по срокам и видам оплаты, порядку ее изменения. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание различных форм оплаты за пользование имуществом (п.п. 1, 2 ст. 546 ГК). В то же время ГК устанавливает в некоторых случаях ограничения по способу оплаты например, плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей (ст. 599 ГК).

Кроме диспозитивных норм, ГК содержит некоторые императивные нормы в части оплаты. Например, размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов; наниматель вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором или состояние имущества существенно ухудшились, если законодательными актами не предусмотрено иное. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом, наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п.п. 4-6 ст. 547 ГК).

3.7. Предоставление имущества нанимателю. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).

Имущество сдается в наем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 547 ГК). Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 355 ГК либо потребовать расторжения договора.

3.8. Ответственность нанимателя за недостатки сданного в наем имущества. Наймодатель отвечает за недостатки сданного в наем имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (часть 1 п. 1 ст. 548 ГК). Наймодатель не отвечает за те недостатки сданного в наем имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны нанимателю (п. 4 ст. 548 ГК).

Статья 548 ГК устанавливает права нанимателя в случаях передачи ему имущества с недостатками. При этом выбор соответствующего права принадлежит нанимателю, с дополнительной компенсацией ему непокрытой части убытков.

3.9. Пределы распоряжения нанятым имуществом. Общее правило, закрепленное в п. 1 ст. 551 ГК в отношении возможности распоряжения нанятым имуществом, состоит в том, что наниматель может распоряжаться им достаточно широко с согласия наймодателя. В то же время при наличии в специально установленных законодательными актами случаях права нанимателя по распоряжению нанятым имуществом могут быть расширены например, при аренде предприятия (ст. 578 ГК), или ограничены например, при прокате (п. 2 ст. 600 ГК). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель (п. 1 ст 551 ГК).

3.10. ГК регулирует права третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуты, право залога и др.); эти права при передаче имущества внаем не прекращаются и не изменяются (ст. 549 ГК).

При изменении сторон в договоре имущественного найма договор сохраняет свое действие (ст. 559 ГК).

Права поднанимателя в договоре поднайма производны от прав основного нанимателя: досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма; иное может быть предусмотрено договором имущественного найма (ст. 560 ГК).

3.11. Кодекс устанавливает обязанности сторон по содержанию сданного внаем имущества. По общему правилу, наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества, а также ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Иное может быть предусмотрено законодательными актами или договором (п.п. 1, 2 ст. 552 ГК).

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту влечет для него установленные п. 3 ст. 552 ГК последствия, право выбора которых принадлежит нанимателю.

Наниматель, в свою очередь, обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Он также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (ст. 553 ГК).

3.12. Статья 555 ГК об улучшении нанятого имущества сохранила те же принципы, что и ГК КазССР: Основное значение в части последствий улучшения имущества имеют два обстоятельства: (1) являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми, и (2) давал ли наймодатель согласие на улучшения имущества. Если улучшения отделимые, они являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Неотделимые улучшения в любом случае будут являться собственностью наймодателя, но наниматель имеет право на возмещение стоимости улучшений, если на это было дано согласие нанимателя, и иное не предусматривается договором. Если же указанного согласия не было дано, неотделимые улучшения возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

3.13. Статья 556 ГК достаточно подробно регламентирует порядок изменения и расторжения договора имущественного найма по требованию одной из сторон. Установлено, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором (п. 1 ст. 556 ГК).

В ст. 556 ГК названы случаи, когда договор расторгается по требованию наймодателя (п. 2) и по требованию нанимателя (п. 3). В силу общих принципов гражданского законодательства п. 2 ст. 401 ГК, предусматривающая основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон, к договору аренды не применяется, так как ст. 556 ГК будет являться специальной по отношению в ст. 401 ГК.

3.14. ГК предусматривает возможность перехода имущества в собственность нанимателя. Для этого в договоре имущественного найма или в дополнительном соглашении сторон к договору должно быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя, и определены условия, на которых имущество переходит в собственность. Законодательными актами могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества (ст. 562 ГК).

3.15. Новой является ст. 563 ГК о защите прав нанимателя, в соответствии с которой нанимателю обеспечивается защита его права на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени (п.п. 1, 3 ст. 563 ГК).

§ 4. Лизинг.

4.1. Лизинг в мировой правовой системе и в ГК. Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей, что послужило причиной включения в главу 29 ГК § 2, посвященного лизингу (ст. 562-572 ГК).

Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах мира.

Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDRОIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга в международном масштабе между организациями, находящимися в разных государствах. Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в г. Оттаве (Канада) (Оттавская конвенция), в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.

Однако и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга.

Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:

1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания покупатель);

2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).

4.2. Понятие и предмет лизинга в ГК. Понятие лизинга содержится в ст. 565 ГК, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п.п. 1, 2 ст.565 ГК).

Предмет лизинга в ГК определен шире, чем в Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин, оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК). Наличие оговорки о ценных бумагах связано с тем, что до принятия ГК на практике предпринимались попытки заключать договоры лизинга, предметом которых выступали ценные бумаги, что не соответствует правовой природе как предмета лизинга, так и любого другого договора имущественного найма.

4.3. Перечень существенных условий договора лизинга, в отличие от других договоров имущественного найма, является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 ГК), включает в себя также наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.п. 1-4 ст. 567 ГК).

4.4. ГК содержит ряд специфических условий в отношении лизинга. Установлена обязанность лизиногодателя при приобретении имущества для лизиногополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568 ГК). Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (часть 2 п. 1 ст. 572 ГК). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (часть 1 п. 1 ст. 572 ГК).

Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 572 ГК).

Лизингополучатель, не являясь собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 569 ГК).

§ 5. Аренда предприятия.

5.1. Аренда предприятия регулируется § 3 главы 29 ГК (ст.ст. 573-580 ГК).

Эта разновидность аренды была особенно популярна в переходный период экономики бывшего СССР, а также РК к рыночной экономике. Существовали специальные Законы СССР и КазССР об аренде, при этом аренда предприятия рассматривалась как один из промежуточных этапов приватизации. Однако аренда предприятия, урегулированная ГК, существенно отличается от аренды предприятий перестроечного периода.

5.2. Объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (так, как он определен в ст. 119 ГК), включая весь комплекс исключительных прав, кроме тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 573 ГК). Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 573 ГК).

5.3. Защита прав кредиторов. Одним из наиболее важных моментов при правовом регулировании аренды предприятий является защита прав кредиторов предприятия, сдаваемого в аренду. ГК содержит комплекс норм, направленных на защиту таких прав.

По общему правилу, предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств (п. 2 ст. 574 ГК).

Статья 574 ГК устанавливает ряд конкретных требований, которые необходимо выполнить по отношению к кредиторам, в том числе об обязанности уведомлении кредиторов о переводе долгов на арендатора до заключения договора и последствиях неисполнения этой обязанности (п.п. 1, 3 ст. 574 ГК).

Включение в состав передаваемого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 573 ГК).

В отношении прав и обязанностей сторон договора по отношению к работникам предприятия в ГК содержится отсылочная норма к законодательным актам о труде (п. 3 ст. 573 ГК).

5.4. Форма договора аренды предприятия. Установлены специальные требования к форме и государственной регистрации договора аренды предприятия: договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 575 ГК).

5.5. Содержание арендованного предприятия и внесение арендатором изменений и улучшений в арендованное имущество.

Договор аренды предприятия имеет особенности в части обязанности арендатора по содержанию предприятия. В качестве общего правила для арендатора установлена обязанность не только по текущему, но и по капитальному ремонту арендованного предприятия, а также по оплате расходов по его эксплуатации, если иное не предусмотрено договором (ст. 577 ГК).

Договор аренды предприятия позволяет гораздо шире, чем обычно, пользоваться и распоряжаться имуществом арендованного предприятия при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 578 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, (названные правила действуют, если иное не предусмотрено договором) (п.п. 1, 2 ст. 579 ГК).

5.6. В дополнение к общим правилам возврата арендованного имущества в договоре имущественного найма ст. 580 ГК установлены специальные правила в отношении возврата арендованного предприятия: подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 580 ГК).

§ 6. Аренда зданий и сооружений.

6.1. Аренде зданий и сооружений регулируется § 4 главы 29 ГК (ст.ст. 581-584 ГК).

Объектом данного вида договора аренды являются здания и сооружения, юридическое определение которых содержатся в Строительных Нормах и Правилах. Вместе с тем, к данному виду аренды не относятся здания, используемые как жилище, поскольку наем жилища регулируется специальной главой 30 ГК.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, поскольку иное не предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия (п. 2 ст. 581 ГК).

В отличие от ГК России, ГК не содержит регуляций в отношении земельных участков под зданиями и сооружениями, передаваемыми в аренду и прилегающих земельных участках, поскольку все эти вопросы регулируются в земельном законодательстве РК.

6.2. Форма договора. ГК содержит определенные требования к форме договора аренды заданий и сооружений, в соответствии с которыми договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 582 ГК).

6.3. ГК содержит особые регуляции в отношении размера арендной платы. Арендная плата для данного вида договора является его существенным условием, без соглашения по которому в письменной форме договор считается не заключенным. Норма п. 1 ст. 583 ГК прямо запрещает при определении цены по договору аренды зданий и сооружений использовать правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК.

6.4. Передача зданий и сооружений от арендодателя арендатору и обратно осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (ст. 584 ГК).

§ 7. Аренда транспортных средств

7.1. Аренда транспортных средств регулируется § 5 глава 29 ГК (ст.ст. 585-594 ГК). Данными нормами преимущественно регулируется аренда транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). В предмет договора входит, помимо предоставления транспортного средства как такового, предоставление услуг по его управлению и технической эксплуатации (п. 1 ст. 585 ГК). Предметом аренды могут выступать как автомобили, так и другие транспортные средства - воздушные, морские, речные суда, и т.д.