Классификация, качественные и количественные характеристики объектов недвижимости различного функционального назначения

Классификация - это распределение множества объекта недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.) Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема).

Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся па одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

· наличие только одной ступени классификации;

· разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

· высокая информационная насыщенность. При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.

Существующая система классификации недвижимости различного назначения разработана преимущественно для специализированной недвижимости, т.е. недвижимости, спроектированной и построенной для обеспечения функционально определенного назначения.

Жилую недвижимость можно классифицировать по следующим характеристикам:

· Предпочтения и платежеспособность потребителей (элитное жилье; жилье повышенной степени комфортности; типовое жилье; жилье низких потребительских качеств).

· Градостроительные ориентиры (старый фонд; дома построенные в 1917-1930гг; сталинские дома; дома первого поколения индустриального домостроения (хрущевки); дома второго поколения индустриального домостроения(1970-1980гг); современные жилые дома).

· Продолжительность и характер использования (первичное-место постоянного проживания; вторичное-загородное жилье, используемое в течении ограниченного периода; третичное-предназначенное для кратковременного проживания(гостиницы, отели)).

Система характеристик наиболее полно разработана для жилой недвижимости.

Система характеристик объектов жилой недвижимости:

· юридический статус;

· адресно-учетные характеристики

· характеристики местоположения

· характеристики здания

· характеристики квартиры.

Для офисной недвижимости наиболее распространенной является группировка характеристик офисной недвижимости с соответствующим разделением на классы А, В, С, Д ит.д. Иногда вводится микросегментация внутри класса (А₁, А₂, А₃ или А+, А, А-). Недавно принята классификация в Самаре Гильдией управляющих и девелоперов.

Основные показатели, используемые в системах классификации офисной недвижимости:

1. Качество местоположения

2. Качество строительства

3. Качество микроклимата

4. Характеристики объемно-планировочных решений

5. Качество энергоснабжения

6. Качество систем телекоммуникаций

7. Адекватность парковки

8. Уровень безопасности.

9. Качество оформления прав собственности.

10. Качество управления недвижимости.

Ориентирами классификации торговой недвижимости являются:

· Формат.

· Размер.

· Экономическое местоположение.

В системе классификаций торговых центров значимой является классификация Международного совета торговых центров (ICSC)

основание- зона экономического влияния.

классы- микрорайон, район, округ, регион и т.д.

Другое основание для классификации - аренднопригодная площадь (GLA).

Классификация складской недвижимости. Классификация буквенная от А+ до Д. Основные требования арендаторов к складской недвижимости.

1) Погрузочно-разгрузочные механизмы

2) Отопление

3) Близость к транспортным магистралям, удобство подъезда

4) Высота потолков (7-9 м)

5) Удовлетворение требованиям безопасности, санитарии, температурных режимов

6) Наличие ж/д путей

71. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ, ОСОБЕННОСТИ, СЕГМЕНТАЦИЯ.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» обеспечивается создание, эксплуатация, финансирование и передача прав собственности, определение цены и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого территориального образования.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностям, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.

Ценовой механизм рынка реализуется через функции рынка.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

Распределение существующих ресурсов и прав на них;

Свободное формирование цен на объекты недвижимости;

Отражение изменений спроса на недвижимость и на права владения;

Мотивация предложения изменяться в соответствии с изменениями спроса;

Отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости;

Мотивация спроса реагировать на изменения в условиях предложения;

Обеспечение владельцев доходом;

Посредничество;

Обеспечение свободы предпринимательства.