Метод капитализации дохода (земельной ренты) от земельного участка

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого объекта (ЗУ).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет ЧОД (земельной ренты), создаваемый ЗУ (объектом);

2. установление соответствующего коэффициента капитализации;

3. выявление рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) путем капитализации дохода (земельной ренты).

Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду на условиях сложившихся на рынке земли.

Основными способами установления коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичным ЗУ на цену их продаж и называется метод рыночной выжимки или экстракции;

2. увеличение безрисковой ставки отдачей на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ и называется метод кумулятивного построения.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала, как правила, оценщики берут ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежностей или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигации, векселя, акции).

Как правило, для ЗУ рассчитывают следующие виды рисков:

1. риск ликвидности объектов недвижимости – риск, связанный, на сколько быстро вы сможете получить деньги, т.е. продать ЗУ. Он рассчитывается по формуле: , где

-риск ликвидации;

-безрисковая ставка;

- срок ликвидации.

2. риск, связанный с управлением объектом недвижимости – связан с объектом недвижимости и его доходом и обозначается ;

3. региональный риск и обозначается .

ПРИМЕР:

1) ПВД = П*Кср.*Д, где

П – плата за въезд на территорию объекта в рублях за сутки на 1-ого человека;

Кср. – среднее количество отдыхающих в сутки, в чел.;

Д – средняя продолжительность периода функционирование объекта в течение года, в днях.

Плата за въезд составляет 100 рублей с человека.

ПВД = 100*200*120 = 2400000 рублей

2) ДВД = ПВД – Пот. = ПВД

3) расчет операционных расходов, в операционных расходов собственник, арендатор ЗУ несет затраты только по уплате арендной платы, ставка арендной платы установлением главы муниципального образования… в размере 20 рублей за м².

ОР = АП*S, где

АП – ставка арендной платы;

S – площадь.

ОР = 20*100000 = 2000000 рублей

4) ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 2400000 – 2000000 = 400000 рублей

5) Определение величины и коэффициента капитализации земельной ренты, в данном случае коэффициент капитализации определянется методом кумулятивного построения, т.е. путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии на риск связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

В качестве безрисковой ставки принята доходность по годовым рублевым депозитам от 500000 до 10000000 рублей сроком на 6 месяцев.

По данным агентства РБК для банков категории надежности И по рейтингу информационного центра Рейтинг, официальный источник журнал «Эксперт № 9» март 2004 г. и составляет 11,46 %.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями оцениваемого объекта, т.е. зависит от степени рискованности вложения финансовых средств в рассматриваемый актив.

Учитывая особенности местоположения объекта оценки депрессивное состояние территории Магаданской области, спад промышленного производства в 2004 г., объекты данного типа характеризуются высокой степенью риска относительно других альтернативных способов инвестирования капитала.

В данном случае поправка за риск принята на уровне 35 %, она складывается из надбавок:

1. за риск низкой ликвидности;

2. за риск инвестиционной привлекательности региона;

3. за риск вложения средств в недвижимость, а именно в ЗУ, связанные со спецификой объекта.

Магаданская область – очень рискованный регион для инвестирования, это обусловлено ее географическим положением, удаленностью, отсутствием железных дорог, сообщения в основной территории России, суровыми климатическими условиями.

Учитывая, что для Москвы региональный риск один из минимальных для России составляет 5% на дату оценки, надбавку за риск инвестирования Магаданской области принимаем 10% (выше среднего значения). Считаем, что любые инвестиции вместе расположения объектов недвижимости обладают значительно большим риском в сравнении с альтернативными вариантами вложения капитала в других регионах страны.

Надбавка за низкую ликвидность также принята на уровне выше среднего значения и равняется 12 %, т.к. мы полагаем, что срок экспозиции подобных объектов может быть длиннее, чем 1 год. Надбавка за риск вложения средств в недвижимости в частности в покупку ЗУ в рассматриваемом регионе принимается на уровне предельного значения и равна 13 %, т.к. приобретение ЗУ для получения дохода от последующей сдачи в аренду или перепродажи, мероприятие очень рискованное, следовательно, величина коэффициента капитализации будет равна или 0,465 выражено в коэффициенте.

6) Расчет рыночной стоимости ЗУ методом капитализации V = ЧОД/R

V = 400000/0,4765 = 860215 рублей

ПРИМЕР:

Объектом оценки является право аренды офисного центра. Ставка по государственным ценным бумагам = 8,4%. Региональный риск равен 5%. Риск финансового менеджмента равен 0 (маленький офис). Срок продажи офиса без потерь составляет 3 месяца. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет, в этом случае отдача капитала составляет 10%. Определить ставку дисконта.

1)

2) = 8,4+5+0+2,1 = 15,5%

, где

-коэффициент капитализации;

-ставка дисконта (требуемая норма прибыли);

- ставка возмещения капитала.

Процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости (на основе функции сложного процента), а коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

Ставка дисконта – это коэффициент, который используется для расчета текущей стоимости капитала, который будет получен в будущем.

Общий коэффициент капитализации определяется как соотношение между периодичным доходом и ценой объекта недвижимости (для метода сравнения продаж или сравнительного подхода), отдача капитала бывает:

1. текущей;

2. конечной.

Существуют следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

1. метод рыночной экстракции R = ЧОД/V, этот метод самый достоверный, для него необходимо иметь информацию о рынке;

2. метод кумулятивного построения , причем

Таким образом, определяется ставка возмещения капиталов, рассмотрим несколько случаев:

1. V = const незначительно изменяющаяся во времени, то (характерен для земли, незастроенных ЗУ);

2. стоимость, изменяющаяся во времени, V↓ = ЧОД/ R↑, (для зданий, строений и сооружений);

3. стоимость растет с течением времени, V↑ = ЧОД/ R↓, , где -коэффициент, улавливающий изменение стоимости объектов недвижимости.

Существует 3-и метода определения ставки возмещения капитала:

1. прямолинейный метод возврата или метод ринга – используют, когда капиталовложения имеют высокую степень риска (используют для стареющих зданий) где -период времени за которое этот капитал возвращается.

2. равномерноануитетный метод возврата или метод инвуда – применяют, когда гарантирован возврат капитала (для зданий, приносящий стабильный доход)

3. возврат капитала по безрисковой ставке или метод хоскольда – применяют в тех случаях, когда, получая прибыль, мы не можем использовать ее на развитие этого же объекта

ПРИМЕР:

Инвестиционный проект рассчитан на 4-е года, рыночный доход составляет 15 % годовых. Доход по государственным облигациям на дату оценки составляет 9%, следует рассчитать коэффициент капитализации для полного возмещения капитала 3-мя методами.

1. метод ринга:

V = ЧОД/R = 100000/0,4 = 250000 рублей

2. метод инвуда:

значение 0,201027 берем из таблицы;

V = ЧОД/R = 100000/0,35 = 285714 рублей

3. метод хоскольда:

значение 0,21867 берем из таблицы;

V = ЧОД/R = 100000/0,37 = 270270 рублей

Таблица № 1 – Отличия ставки дисконта от коэффициента капитализации.

Ставка дисконта	Коэффициент капитализации
1. Требуемая норма прибыли на весь вложенный капитал (отдача капитала) является частью коэффициента капитализации, в общем, случаи.	1. Это ставка, используемая для пересчета периодического дохода в единую сумму капитальной стоимости для преобразования в будущем ожидаемых доходов в единовременную, полученную в настоящий момент стоимость, в общем, случаи состоит из ставки дисконта и ставки возмещения капитала.
2. Отражает отдачу от вложенных средств или средневзвешенную стоимость капитала.	2. отражает степень риска вложения денежных средств, чем больше коэффициент капитализации, тем выше степень риска капиталовложения.
3. Расчет основан на: а) отношении дохода за конкретный период к сумме вложенного капитала, что в результате показывает текущую отдачу; б) отношении суммы всех доходов за инвестиционный период к сумме вложенных капиталов, что в результате показывает конечную отдачу.	3. Расчет основан на: а) отношении ЧОД и цены сделки; б) сумма безрисковой ставки, поправке на риск, поправке на ликвидность, поправке на управление или финансовых менеджмент объекта и ставки возмещения капитала.
4. Изменения ставки дисконта зависит от: а) изменения доходов на сумму вложенных средств; б) от объема вложенного капитала.	4. Изменения коэффициента капитализации зависит от: а) изменения стоимости, если стоимость постоянна V=const, то (случай для земли); б) если стоимость уменьшается, то ; в)если стоимость увеличивается, то,где -изменение стоимости факторов фонда вмещения.

Существуют шесть функций сложного процента, на основании которых сформулированы табличные расчеты:

1. накопленная сумма единицы – оказывает рост денежной единицы, полученной на депозит при накоплении по сложному проценту.

, где

-будущая стоимость;

-текущая стоимость;

-ставка по депозиту (коэффициент капитализации);

-период времени на который вы кладете деньги в банк.

Задача: Банковская ставка по вкладам составляет 10% начальная сумма 1000 $. Срок вклада 5 лет, начисление процентов проводится в конце каждого года. Определить будущую стоимость денег.

$

приобретает вид:

1.1 - ежеквартальное начисление процента;

1.2 - ежемесячное начисление процента;

1.3 - ежедневное начисление процента.

2. накопление единицы за период – показывает какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

, где

- размер платежа.

Задача: Ежегодный платеж составляет 2000 рублей. Ставка банковская по депозитам равна 15%. Период равен 11 годам.

рублей

3. фактор фонда возмещения – показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить денежную единицу.

Задача: В течение 5 лет необходимо накопить 15000 $, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 12% годовых. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца.

$

4. текущая стоимость единицы реверсии – показывает текущую стоимость капитала или денежной единицы, который должен быть получен единовременно в будущем.

Задача: Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500000 рублей.

рублей

5. текущая стоимость обычного аннуитета – показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление происходит в конце первого периода, последующие – в конце каждого последующего периода.

Задача: Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 4000 у.е. Годовая ставка 11%. Какова текущая стоимость платежей за 10 месяцев.

у.е.

6. Взнос на амортизацию единицы – показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита.

В оценке недвижимости амортизация называется процесс погашения долга в течение времени.

Платеж состоит из 2-х частей on+of:

оn – проценты, которые мы гасим в банке;

оf – основная сумма.

Задача: Какими должны быть ежемесячные платежи по кредиту в 1000$ предоставленному на 5 лет под процент, ставку равной 10.

При внесении в начале и в конце месяца:

1. общая формула (в конце месяца):

рублей

2. в начале месяца:

рублей