Метод остатка для земли

Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков. Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.

При данном методе производят следующие расчеты:

1. определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2. расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Второй алгоритм (последовательность):

1. рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2. расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;

4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.

ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).

ЧОД = ДВД – ОР

ДВД = ПВД – П

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

ОР – операционные расходы;

П – потери.

ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.

При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.

Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.

Операционные расходы ОР делятся на:

1. постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;

2. переменные, зависящие от уровня заполняемости;

3. расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.

В состав операционных расходов (ОР) не включают:

1. амортизационные отчисления и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости;

2. расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком жизни, использованием определяют делением затрат на их создание на срок использования.

В процессе данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком жизни.

Управленческие расходы, их включают в расчет или состав ОР независимо от того, кто управляет объектом: собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшения ЗУ следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.

ПРИМЕРЫ:

1) Стоимость недавно построенных зданий составляет 460000 у.е. продолжительность их экономически полезной жизни 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции составляет 12 % (поскольку такой уровень доходности обеспечивает конкурентную способность данного проекта по сравнению с другими). Общий ЧОД оценивается в 65000 у.е., следует определить стоимость ЗУ.

VЕОН = ЧОДЕОН/RЕОН = (ЧОДЗУ+ЧОДУЛУЧШ.)/(RЗУ+RУЛУЧШ.)

RЕОН – коэффициент капитализации ЕОН

VЕОН – рыночная стоимость ЕОН

ЧОДЕОН – чистый операционный доход ЕОН

V = Vулучш.+Vзу

Дано:Vулучш. = 460000 у.е.

ЧОДЕОН = 65000 у.е.

Решение:

1) 650000 = ЧОДЗУ+ЧОДУЛУЧШ.

2) RУЛУЧШ. = RЗУ+RНОРМА ВОВЗРАТА КАПИТАЛА = 12%+100%/50 = 14%

3) ЧОДУЛУЧШ. = VУЛУЧШ.* RУСЛУГИ = 460000*14% = 64400 у.е.

4) ЧОДЗУ = ЧОДЕОН – ЧОДУЛУЧШ. = 65000 – 64400 = 600 у.е.

5) VЕОН = 600 у.е./12% = 5000 у.е. – стоимость земельного участка.

Ответ: 5000 у.е. – стоимость земельного участка.

2) ЧОД от реализации растениеводческой продукции с участка составил 2500 у.е. срок капитализации принимаем равный 10 годам. Коэффициент капитализации составляет 0,1 – есть величина обратная сроку окупаемости. Определить стоимость ЗУ.

3) Участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду за 6000 у.е. в год. Сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации 12%, то номинальная стоимость упомянутого участка составит 6000/12% = 50000 у.е. Ставку капитализации необходимо определить исходя из анализа рыночных данных. Информацию содержащуюся в договорах аренды особенно долгосрочных договорах не следует использовать в расчетах, т.к. она не отражает текущего состояния рынка и рассчитанные таким способом можно использовать только в качестве ориентиров при установлении стоимости объекта.

4) Площадь ЗУ 20 соток, ставка арендной платы составляет 200 руб. за сотку в месяц. Участок арендуется на 7 месяцев в году. 5–ть месяцев участок пустует, коэффициент капитализации по аналогичным участкам соответствует 0,27. определить стоимость ЗУ.

Решение:

1) ПВД = 200 руб. *20*12% - 48000 у.е.

2) П = 200*20*5 = 20000 у.е.

3) ДВД = ПВД – П = 48000+-20000 = 28000 у.е.

4) ЧОД = ДВД = 28000 у.е.

5) VЕОН = 28000/0,27 = 103704 у.е. (использовали метод остатка)

Ответ: стоимость ЗУ равна 103704 у.е.

5) Дана характеристика ЗУ в таблице.

ЭТАП № 1: Определить стоимость воспроизводства, замещения улучшений.

Таблица № 1 – Характеристика ЗУ и улучшений, расположенных на ней.

№	Физические характеристики ЗУ
	Общая площадь	3000 м²
	Целевое назначение	Эксплуатация существующего Административного здания
	Рельеф участка	Ровный
	Улучшение ЗУ	Соответствуют НЭИ ЗУ 5-ти этажное капитальное здание
	Информация по улучшениям
	Локальные особенности: - местоположение - транспортная доступность - удаленность от центра города	Хорошая Находится в центре
	Общая площадь	2400 м²
	Структура улучшения	1 этаж – 490,2 м² 2 этаж – 420,2 м² 3 этаж – 480,7 м² 4 этаж – 420,1 м² 5 этаж – 580,6 м²
	Назначение	Административное здание
	Строительный материал	Кирпич
	Сантехника: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электричество, газовые плиты	Все есть
	Состояние	Удовлетворительное (помещение и отделка находятся в рабочем состоянии, требуется небольшой косметический ремонт под определенного арендатора)
	Имущественные права	В собственности
	Дата получения информации	5-8 октября 2002 года

На дату оценки установлено следующее состояние рынков:

а) ЗУ – рынок куплди-продажи ЗУ аналогичен оцениваемыми имущественных прав на них находится в стадии формирования;

б) аренда ЗУ – основным арендодателем ЗУ выступает муниципалитет, ставку арендной платы устанавливают административно, исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению;

в) в нежилых зданиях - рынок куплди-продажи нежилых зданий неактивен, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта;

г) аренда нежилых зданий – рынок аренды нежилых зданий активен, ввиду того, что основным пользователем нежилых зданий их приобретения в собственность недоступна из-за ограниченности финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

ЭТАП № 2: Определить величину ЧОД.

Таблица № 2 – ЧОД

№	Элементы анализа
	Площадь, потенциально сдаваемая в аренду в м² *
	Рыночная ставка арендной платы в у.е. за м² в год **
	ПВД в у.е. в год
	Потери от недоиспользования площади и недополучения платежей ***
	ДВД в у.е. в год
	Операционные расходы, % ДВД ****
	ЧОД в у.е. в год

* - технический паспорт БТИ;

** - при определении ставки арендной платы, проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичен оцениваемому;

*** - по аналогичным объектам недвижимости, площади обычно не загружены, анализ рынка в данном сегменте показывает, что следует предусмотреть 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы;

**** - операционные расходы в данном сегменте рынка недвижимости составляют от 10-30% от ДВД.

Результаты анализов объекта недвижимости и ставок арендной платы, представлены в следующей таблице:

Таблица № 3 - Результаты анализов объекта недвижимости и ставок арендной платы.

№	Наименован6ие объекта	Характеристика	Ставка арендной платы в у.е. за м² в год
	Офис	Отдельно стоящее здание, площадь 2500 м², состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2000 м², состояние хорошее, износ помещений не значителен, отделка недорогая, но качественная, объект готов к эксплуатации, т.к. ориентирован на среднего арендатора
	Офис	Отдельно стоящее здание, площадь 2300 м², состояние отличное после ремонта, отделка выполнена импортными материалами, ориентирована на состоятельного клиента
	Офис	Отдельно стоящее здание, площадь 2400 м², состояние отличное после ремонта, отделка выполнена импортными материалами, ориентирована на состоятельного клиента
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2600 м², состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2950 м², состояние хорошее, износ помещений не значителен, отделка недорогая, но качественная, объект готов к эксплуатации, т.к. ориентирован на среднего арендатора
Среднее значение

ЭТАП № 3: Определение стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость воспроизводства улучшений определяют в два этапа:

На 1 этапе: находят сумму затрат на создание улучшений;

На 2 этапе: находят величину накопленного износа.

Наиболее распространенным методом стоимости воспроизводства является метод удельной стоимости, он осуществляется на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и осуществляется в следующем порядке:

1.по данным сборникам подбирают объект аналог, т.е. здания наиболее похожее по основным характеристикам на оцениваемый объект: назначение здания, этажность, наличие подвала и других элементов, параметры конструкции зданий и элемен6тов его инженерного оборудования, расчетный объем;

2. рассчитывают стоимость удельной единицы строительства объекта и аналогов в базисном уровне цен по таблице УПВС ;

3. при наличие объекта аналога определяют степень развития аналога от объекта оценки и корректируют стоимость строительства удельной единицы в соответствии с указаниями УПВС общей части и технической части каждого сборника по формуле: ;

Кi – поправочные коэффициенты на местоположение объекта оценки (территориальный пояс и климатический район), отличия по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик прочих элементов здания (по этажности, строительный объем);

4. определяют стоимость строительства объектов недвижимости в ценах 1969 года по следующей формуле: ;

V(S) – расчетный объем здания (общая площадь);

-стоимость единиц объема или площади в базисном уровне цен с учетом поправок.

5. определяют стоимость строительства на дату оценки или текущую дату ;

-стоимость строительства на дату оценки;

- стоимость строительства оцениваемого объекта в ценах 69 года;

-индекс перехода от сметных цен 69 года к сметным ценам 84 года;

-индекс перехода от сметных цен 84 года к текущим сметным ценам;

-ставка н6алога на добавленную стоимость, но если НДС не учтено в ;

-коэффициент соответствующий ожидаемой норме прибыли покупателя ведущего строительный бизнес (25-30%).

Таблица № 4 – Расчет стоимости строительства улучшений ЗУ.

№	Элементы анализа	Улучшение ЗУ
	Характеристика конструктивных элементов здания *	Фундамент – бутобетонный, стены – кирпичные, перекрытия – железобетонные, крыша – оцинкована железом, полы – дощатые, плиточные из рулонных материалов и мозаичные, проемы (двери) – двойные створчатые, филенчатые (фигурные), внутренняя отделка – штукатурка с масляной окраской, мозайка и др.
	Обоснование сметной стоимости 69 года 1 м ³	УПВС №34
	Значение сметной стоимости м ³ в ценах 69 года, в руб.	35,6
	Корректировка стоимости строительства за отличия в руб. - на строительный объем -на этажность
	Значение стоимости строительства 69 года за м ³ с учетом поправок в руб.	35,6
	Объем здания в м ³ **
	Индекс перевода от 84-69 годов ***	1,2
	Индекс перевода от 84 года ****	13,348
	Коэффициент, учитывающий НДС	1,2
	Норма прибыли инвесторов	1,2
	Стоимость строительства в руб.

* - характеристика акта осмотра, техпаспорт БТИ;

** - акты осмотра, техпаспорт БТИ;

*** - постановление Госстрой СССР от 11.05.1983 года № 94;

**** - межрегиональный информационно-аналитический билютень «Индексы цен в строительстве» (институты по ценообразованию в строительстве).

6. определяют величину накопленного износа, последовательно устанавливаются:

а) устранимый физический износ;

б) неустранимый физический износ;

в) устранимый функциональный износ;

г) неустранимый функциональный износ;

д) внешний или экономический износ.

а) Величина устранимого физического износа (УФИ) равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации, поэтому устранимый износ недвижимости оценивают на основе «правил оценки физического износа…». ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (официальные издания).

Согласно п. 1.2 общих положений данного документа, Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно-необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций элемента системы или зданий в целом и их восстановительной стоимости».

Согласно данным правилам износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания умноженных на долю в общей стоимости здания.

Таблица № 5 – Расчет устранимого физического износа ЗУ с улучшениями.

№	Наименование конструкции	Удельный вес конструкции в общей стоимости строительства	Признаки износа	Состав работ по устранению износа (ремонт0	УФИ, %
	Фундамент	0,05	Искривление горизонтальн6ой линии цоколя без признаков осадочных деформаций	Затирка трещин, устранение повреждений остаточного слоя цоколя
	Стены и перегородки	0,15	Отдельные трещины и отпадение штукатурки	Ремонт штукатурки и заделка трещин
	Перекрытия	0,14	Отдельные трещины в растянутой зоне	Восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки
	Кровля	0,305	Отдельные протечки, ослабления креплений отдельных листов	Установка заплат
	Полы	0,06	Мелкие повреждения и незначительная усушка, истертость в ходовых местах	Циклевка отдельных участков, замена полотен
	Проемы	0,05	Оконные переплеты рассохлись	Укрепления соединений
	Лестница	0,02	Трещины на ступенях, отдельные повреждения на перилах	Затирка трещин, ремонт
	Отделочные работы	0,05	Покраска, штукатурка, волосяные трещины	Устранение трещин, затирка
	Сантехника	0,09	Ослабление мест приспособления приборов	Уплотнение, соединение и ремонт труб местами
	Кондиционирование воздуха	0,03	Засорение воздухопроводов	Прочистка и ремонт
	Электроосвещение здания	0,06	Износ не выявлен	Ремонт не требуется
	Электротехнические устройства	0,09	Ослабление закрепления отдельных приборов	Ремонт не требуется
	Технические и слаботочные устройства	0,03	не выявлены
	Прочие работы	0,13	не выявлены
	Устранимый износ в % равен сумме износов
	Устранимый износ в рублях

б) Неустранимый физический износ (НФИ) соответствует позициям направления, которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно, величину этого типа износа определяют как разность между стоимостью строительства и суммой устранимого физического износа. Для расчета износа элементы сооружения имеющий неустранимый физический износ делят на долгоживущих и короткоживущих.

У долгоживущих элементов ожидаемый остаточный срок эксплуатации совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения, а короткоживущих меньше чем всего сооружения.

Таблица №6 – Расчет неустранимого физического износа.

№	Наименование конструкции	Стоимость строительства конструкции в руб.	УФИ конструкции в руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Физический срок эксплуатации, лет	НФИ конструкции в руб.
	Фундамент					458111,1
	Стены и перекрытия
-//-
	Итого

в) Устранимый функциональный износ (УФункИ) к нему относят: потерю стоимости в результате несоответствия проектам материалов, строительных стан6дартов, качества дизайнов современным требованиям рынка.

У УФункИ является недостатки, которые требуют добавления элемента, их замену или модернизацию, устранение избыточных элементов.

УФункИ равен стоимости его устранения.

На дату проведения оценки соответствует функциональное несоответствие улучшений ЗУ требованиям предъявляемые потенциальными пользователями, отсутствует также негативное влияние внешних по отношению к объекту фактов, поэтому функциональные и экономические износы равны 0.

Таблица № 7 - Расчет стоимости воспроизводства улучшений ЗУ.

№	Элементы анализа	Улучшение ЗУ
	Стоимость строительства в руб.
	Физический износ в руб.: - устран6имый -неустранимый
	Функциональный износ в руб.: - устран6имый -неустранимый
	Внешний или экономический износ в руб.
	Стоимость объекта в руб.
	Стоимость в у.е. по курсу Центробанка

ЭТАП № 4: Расчет величины капитализации для улучшений.

За основу для улучшений установления коэффициента капитализации используют значение коэффициента капитализации для единых объектов недвижимости определенное методом рыночной экстракции или выжимки.

Данный метод основан на использовании связи между рыночной ценой и величиной ЧОД от аналогичных объектов недвижимости. Для применения метода необходимо иметь достоверную информацию по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции и имеет вид: R = ЧОД/V, где V - стоимость

На дату оценки выявлены следующие предложения по продажам и сдачи в аренду ЕОН аналогичных с оцениваемым объектом.

Таблица № 8 - Предложения по продажам и сдачи в аренду ЕОН

№	Объект аналога	Цена предложения, тыс. в у.е.	Предполагаемый ЧОД, тыс. в у.е.	R
	A			0,40
	B			0,30
	C			0,48
	D			0,28
	F			0,25
	G		100,5	0,40
	H	270,75	108,3	0,40
	I	6126,4	2297,4	0,38
	J		209,85	0,84

Очевидно, из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,25-0,84 в связи с этим проводят статистическую обработку исходной информации путем расчета среднего квадратного отклонения коэффициента капитализации от среднего значения. Величина среднего квадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений.

(1), (2), где

-среднее арифметическое значение ряда;

- значение i–того ряда;

-количество членов ряда;

Доверительный интервал значения ряда в соответствии с законом распределения и составляет интервал от 0,05 до 0,77

Таким образом, значение ряда 0,84 не используют в дальнейших расчетах как не отражающего типичной величины коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости определенным методом рыночной экстракции, выборки принимают равным среднему арифметическому значению.

Переход от коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, коэффициента капитализации улучшений осуществляют путем расчета нормы дохода на инвестируемый в приобретении недвижимости капитала и прибавления к данной величине требуемой нормы прибыли (нормы возврата капитала инвестируемого в улучшении ЗУ), для этого путем анализа аналогичных объектов установлена наиболее вероятная доля улучшений в рыночной стоимости ЕОН и получила 2:3 или 67% и наиболее вероятное значение нормы возврата капитала инвестируемого в улучшение равное 3.

Расчет нормы дохода на капитал выполняют следующим образом, инвестируемого на приобретение недвижимости.

0,36 = 0,67(х+0,03)+0,33х, где

0,67 – доля стоимости на здание;

0,03 – норма возврата капитала (3%);

0,33 – доля стоимости, приходящая на ЗУ;

х – норма дохода на капитал.

0,36 = 0,67х+0,0201+0,33х

х = 0,34, таким образом, коэффициент капитализации для улучшений составил Rул. = 0,34+0,03 = 0,37

ЭТАП № 5: Расчет рыночной стоимости ЗУ.

Таблица № 9 - Расчет рыночной стоимости ЗУ.