Алгоритм сравнительного подхода в оценке недвижимости

Сравнительный подход

Метод сравнения продаж

Данные о ценах сделок или предложений с объектами-аналогами, их основные ценообразующие характеристики

Vср – стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом; Viан– стоимость i-го аналога (или единицы сравнения); Пiан – итоговая поправка к стоимости i-го аналога (или единице сравнения); Вi – удельный вес стоимости i-го аналога в общей стоимости; Q – количество единиц сравнения в составе объекта оценки; П – поправка, применяемая к итоговой взвешенной стоимости

Для стоимости на будущую дату

Vпрср = Vср х Кср,

где Vпрср – прогнозная стоимость по сравнительному подходу;
Кср – коэффициент, отражающий изменение стоимости по сравнительному подходу

При прогнозировании стоимости в рамках доходного подхода период, за который используются показатели дохода (чистый операционный доход или денежные потоки), смещается во времени.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, усло­вия продажи и условия финансирования. Действенность такого под­хода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их со­вершения и момент оценки разделяет продолжительный период вре­мени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замеще­ния. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, по­этому необходимо провести соответствующую корректировку дан­ных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

26.Алгоритм расчетов методами рыночного/сравнительного подхода

1 этап. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном сегменте рынка. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив оценщика, банки данных центров недвижимости, нотариальных контор, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикация в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости, оборудования, ценных бумагах, ТМЦ, информация о проведенных аукционах, публичных и частных торгах. Подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе.

2 этап. Проверка информации о сделках.

Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствующими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогичных объектов. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, и фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.п. В цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%.

3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4 этап. Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки, с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

·
определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;

·
расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов.

·
определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам (например, мощность и год выпуска по оборудованию, местоположение и материал стен – по недвижимости). Наиболее ярким примером использования корректирующих коэффициентов является расчет мультипликатора Стоимость/Мощность:

^ Мультипликатор стоимость/мощность. Данный метод основывается на имеющихся характеристиках машин-аналогов. Известно, что изменение мощности единицы оборудования определенных групп техники, как правило, сопровождается изменением стоимости в следующем соотношении:

=

где n – экспонента, нормальный интервал 0,4-1, оптимальная величина 0,6.

Часто стоимость оцениваемого объекта определяют следующим образом:

,

где стоимость А - стоимость оцениваемого объекта;

стоимость Б - текущая стоимость новой машины (или стоимость замещения современного аналога);

параметр А, Б - производительность (или другой параметр, характеризующий отдельные технические свойства машины) соответственно оцениваемой и новой техники.

^ Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. д.

^ Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Например: качество ремонта и отделки помещений.

Товарный знак, качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна-производитель (для импортируемого имущества) - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Внимание: все корректировки, вносимые в стоимость объектов-аналогов, должны выполняться на единицу сравнения (например, 1 куб.м, 1 кв.м, 1 кВт).

Источником получения информации по данному методу являются печатные издания, в которых публикуются объявления о продаже объектов недвижимости. Процедура расчета рыночной стоимости такова:

·
подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе;

·
рассчитывается цена 1 м² площади объектов-аналогов;

·
в цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%:

·
скорректированная цена продажи 1 м² умножается на площадь оцениваемого объекта.