Рынки типов недвижимости

Недвижимое имущество, в зависимости от своих физических параметров, способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как средство производства (составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности). Отсюда и вытекает разделение недвижимости и соответственно, рынка недвижимости по функциональному назначению.

По функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на несколько типов:

-жилая недвижимость – здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания;

-коммерческая недвижимость – здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства (в рамках рынка коммерческой недвижимости принято выделять торговую, офисную, складскую и гостиничную недвижимость);

-индустриальная недвижимость – здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящими доход;

-недвижимость специального назначения, представленная уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж);

-рекреационная недвижимость – предназначенная для отдыха населения – сады, парки и пр.

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определенные требования к местоположению и иным характеристикам объекта

Часто недвижимость предлагают разделять на жилую недвижимость, нежилой фонд и землю. Прямое разделение недвижимости таким образом некорректно: точнее следует говорить о том, что все объекты недвижимости первоначально следует разделить на застроенные и незастроенные земельные участки, а застроенные земельные участки уже могут быть разделены на типы недвижимости по функциональному назначению.

Еще одна трудность связана с разделением недвижимости на коммерческую и индустриальную. Иногда это затруднительно сделать лишь а основании внешнего вида или даже варианта использования недвижимости. Например, конторские помещения на предприятии, используемые для размещения его персонала могут ничем не отличаться от тех же конторских помещений, сдающихся в аренду. Однако, одном случае – это индустриальная недвижимость, а в другом – коммерческая. Различия состоят в экономической роли (функции). Конторские помещения, используемые промышленным предприятием для размещения своих сотрудников, не являются недвижимостью, генерирующей доход, и, следовательно, относятся к типу индустриальной недвижимости. При сдаче их в аренду они начинают непосредственно приносить доход собственнику и, следовательно, относятся к коммерческой недвижимости. (Таков, как указывалось ранее, критерий разделения между операционной и инвестиционной недвижимостью).

Каждый из типов недвижимости образует собственный рынок, являющийся относительно автономным от других сегментом рынка недвижимости как целого.

Это обособление не следует преувеличивать. Любой тип недвижимости – это лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т.е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, которая, как уже отмечалось, определяется через приносимую землей ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т.д.), но приведет к изменению типа недвижимости. Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Наиболее развитыми, масштабными и открытыми являются рынки жилой и коммерческой недвижимости, которые, в первую очередь и исследуются в процессе изучения рынка недвижимости.

Разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные типы недвижимости существенно в следующих отношениях:

· с точки зрения мотивации потенциальных приобретателей

· с точки зрения инвестиционной привлекательности;

· с точки зрения потенциальных рисков;

· с точки зрения особенностей налогообложения;

· с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.

Объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим экономическим параметрам (имеются в виду, разумеется, типичные ситуации) (см. рис.2.2.).

Рис. 2.2. Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

Характеристики	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Приобретатели	Физические лица	Юридические лица
Мотивация приобретателей	Использование для личного потребления	Использование для извлечения дохода
Основной тип сделок	Купля-продажа	Аренда
Зависимость от состояния региональной экономики	Низкая	Высокая
Риск	Низкий	Относительно высокий
Ликвидность (рынок продаж)	Относительно высокая	Относительно низкая
Соотношение “ кредит –стоимость”	Высокое	Низкое
Возможность привлечения внешнего финансирования	Высокая	Относительно низкая

Существуют различия и между индустриальной и коммерческой недвижимостью, как с точки зрения конструктивных, технологических характеристик и требований (к тепло-, водо-, и энергонабжению), так и, что особенно важно в рамках экономики недвижимости, с точки зрения требований к местоположению.

При определении требований к местоположению промышленные предприятия оценивают его с точки зрения издержек (местоположение влияет на издержки (транспортные, например), но не влияет на доход, не является фактором, его определяющим), в то время как для торговых предприятий, предприятия сервиса, офисов местоположение само является фактором дохода. В связи с этим можно сказать, что промышленные предприятия являются более «гибкими фирмами», способными заменить один вид издержек – издержки по оплате земли, чем предприятия, делающие бизнес на местоположении.

Объекты недвижимости любого типа могут быть разделены на определенные классы по качеству.

Наиболее разработана классификация разделения на классы офисных центров, которые делятся, как правило, на три класса: «А» - высший класс, «В» и «С» (иногда вводятся также подклассы, «В+», например). В основе классификации такие параметры как: местоположение, характеристики здания, уровень сервиса и дополнительных удобств, уровень управляющей компании.

Также широко распространена классификация по качеству на рынке жилья, где принято выделять четыре класса объектов по этому критерию: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс. Параметры, лежащие в основе классификации, достаточно похожи: местоположение (включая вид из окна, социальное окружение), качество объекта в целом (включая качество проекта, строительства, степень износа), качество помещения, уровень технического оборудования и сервиса (лифты, средства связи, парковка, охрана и пр.).

В последние годы все большее значение приобретает разделение рынка жилой недвижимости по урбанистическому принципу: на рынки городской и загородной недвижимости (имея в виду, что местом занятости является город). Рынки загородной недвижимости пока только формируются как рынки объектов для постоянного проживания, но темпы их роста показывают, что недалеко то время, когда они станут серьезным конкурентом городскому рынку жилья.