Статус заказчика и технический надзор за строительством

Перевод экономики на рыночную основу определил новый подход к нормированию в строительстве, зафиксированный в СНиП 10-01-94 «Система нормативной документации в строительстве. Основные положения» и отражающий переход от государственного управления строительством к государственному его регулированию. Этим определяется содержание процедур приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, которое предполагает следующие действия:

1. Заказчик проверяет и подтверждает документально, что он получа­ет именно ту строительную продукцию (здание, сооружение), которую он заказывал. Это действие завершает договорные отношения подрядчика с заказчиком и относится к чисто хозяйственной деятельности; государство не имеет права в нее вмешиваться.

2. Органы надзора от имени государства подтверждают, что создан­ная продукция не представляет угрозы для жизни, здоровья и имущества пользователей, населения, а также окружающей среды. Критерий оценки безопасности объекта строительства законодательством и нормативными документами официально не установлен, однако общепринятым крите­рием служит соответствие объекта всей совокупности требований госу­дарственных нормативных документов. Без сомнения, государство имеет право и обязано регламентировать этот аспект приемки.

3. Заказчик или пользователь вступает в фактическое владение объек­том и принимает на себя связанную с этим ответственность. Этот аспект относится преимущественно к сфере административного и экономическо­го регулирования.

4. Построенное здание или сооружение включается в территориаль­ную среду в качестве эксплуатируемого объекта, т. е. начинает взаимодействовать с элементами инфраструктуры (коммуникации, инженерные сети, мусороудаление и т.п.). Этот аспект относится преимущественно также к сфере административного регулирования.

Второе, третье и четвертое действие должны быть официально зарегистрированы, что также является элементом государственного регулирования приемки и ввода в эксплуатацию.

В действующих положениях даны определения и установлены обязан­ности основных участников приемки: инвестора заказчика и исполнителя (подрядчика), а также пользователя и эксплуатирующий организации:

Инвестор - юридическое или физическое лицо, направляющие собс­твенные, заемные или привлеченные средства в форме капитальных вло­жений в создание и воспроизводство основных фондов.

Заказчик - инвестор или иное юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта по строительству.

Государственный заказчик - федеральный орган исполнительной влас­ти, унитарное предприятие или государственное учреждение, обеспечен­ное финансовыми ресурсами в объеме, устанавливаемом федеральным бюджетом. Государственный заказчик может выступать в качестве заказ­чика непосредственно или через уполномоченных им по договору хозяйс­твующих субъектов.

Поскольку на практике функции участников инвестиционного процес­са часто совмещаются, новыми нормами установлено положение, что, если юридическое или физическое лицо частично или полностью совме­щает функции инвестора, заказчика, подрядчика и пользователя, на него возлагаются обязанности и ответственность, установленные для соот­ветствующих участников приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Заказчики-застройщики (33) или девелопер - физичес­кие и юридические лица, уполномоченные инвестором для осуществле­ния реализации инвестиционных проектов.

Заказчиками-застройщиками могут быть также и сами инвесторы. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную де­ятельность других субъектов инвестиционной деятельности. Выбор 33 и заключение с ним договора (контракта), осуществляется инвестором преимущественно на конкурсной основе. 33, не являющийся инвестором, на­деляется правами владения, пользования и распоряжения капитальными сложениями на период и к пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии е законодательством Российской Федерации.

Деятельность 33 заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.

33 осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательс­твом Российской Федерации и требованиями нормативных документов в строительстве.

В функции застройщика входят: организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также ведение бухгалтерского учета производи­мых при этом капитальных затрат.

Процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объ­ектов начинается с заключения договора (контракта) между инвестором и застройщиком (заказчиком). Договор является основным правовым до­кументом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие вза­имоотношения субъектов инвестиционной деятельности (п. 1 статьи 7 За­кона об инвестиционной деятельности).

Заказчики-застройщики, специализирующиеся на организации строи­тельства объектов, на основании договора с инвестором могут распоря­жаться его денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объектов.

Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:

· выдает исходные данные для разработки проектно-сметной доку­ментации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

· заключает договоры строительного порядка на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осущест­вляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частич­ную поставку материала и оборудования;

· производит расчеты за выполненные работы с проектными, под­рядными строительно-монтажными организациями, поставщиками мате­риальных ресурсов и другими участниками строительства.

· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку закон­ченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застрой­щик выполняет следующие функции:

· оформляет исходно-разрешительную документацию на строитель­ство;

· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

· производит надзор за соблюдением норм и правил при производс­тве строительно-монтажных работ;

· осуществляет организацию управления строительством, принима­ет участие в проведении рабочих и государственных комиссий;

· координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, занимающихся проектирова­нием и строительством объектов;

· осуществляет в соответствии с условиями договора подряда пол­ную или частичную поставку материалов и оборудования;

Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организа­циями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кра­нов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением.

Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, со­ответствием объема и качества выполняемых работ проектной документа­ции, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.

При осуществлении технического надзора на заказчика-застройщика возлагается:

- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого обору­дования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартам, техническим условиям и другим нормативным документам;

- контроль за устранением выявленных дефектов в проектной докумен­тации, ее пересмотр и недопущение необосно­ванного увеличения стоимости строительства;

- проверка документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспор­тов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строи­тельства;

- освидетельствование и оценку совместно с работниками строи­тельно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также запрещение производства дальнейших работ до оформления актов на ос­видетельствование скрытых работ;

- с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организации, а также проектных организаций - промежуточ­ную приемку ответственных конструкций зданий и сооружений;

- контроль за соответствием объемов и качества выполненных и предъ­явленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;

- контроль исполнения подрядными организациями указаний и пред­писаний авторского надзора и органов городского архитектурно-стро­ительного надзора, относящихся к качеству выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования;

- предусмотренные проектом геодезические измерения деформаций основных зданий и сооружений, контрольные геодезические съемки и по их результатам наносит все изменения на исполнительном генеральном плане.

Содействует обеспечению своевременного устранения дефектов и не­доделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктив­ных элементов зданий, сооружений и объектов.

Участвует:

- в проверках, проводимых надзорными органами, состояния и соот­ветствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качес­тва его монтажа, комплексном опробовании и приемке;

- в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;

- в организации освидетельствования объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;

- в проверках, проводимых надзорными органами, извещении органов городского архитектурно-строительного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий.

Согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией технологических кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давление. Принимает от подрядчика выполненные работы, конструкции и инженерные системы, если иное не предусмотрено договором между участниками строительства.