Сделки с земельными участками (условия, виды)

Сделки с земельными участками в отечественной правовой практике впервые появились в 1989 году, когда законодательство СССР допустило, в определенных случаях, аренду земельных участков. Вначале сделки служили лишь основанием возникновения правом пользования государственными (муниципальными) земельными участками, прежде всего, на началах аренды. В 1993 году сделки становятся общим основанием возникновения прав на земельный участок, при обороте земельных участков. Окончательно земельные участки были введены в оборот только в 2001 году, с принятием ЗК.

Права на земельные участки возникают как из сделок с собственно земельными участками, так и из сделок с недвжимым имуществом (зданиями, строениями, сооружениями), расположенными на этих земельных участках. Следует помнить, что к регулированию сделок с земельными участками гражданское законодательство применяется постольку, поскольку иное не определено земельным и иным специальным законодательством.

Сделки с земельными участками, как и любые другие, могут быть односторонними (завещание) и многосторонними, в том числе двусторонними (купля-продажа). Об ограничении земельных участков в обороте и изъятии земельных участков из оборота см. вопрос №2. Об ограничении по субъектному составу (иностранцы, апатриды) также см. выше.

Предмет сделки (земельный участок) должен быть индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков. Все сделки с земельными участками должны совершаться в письменной форме, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (ипотека), в большинстве случаев – государственная регистрация, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сделка с земельным участком является консенсуальной, совершается в письменной форме (единый документ). С момента государственной регистрации считаются заключенными те сделки с земельными участками, которые требует обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

1. Аренда земельных участков на срок один год и более.

2. Срочное безвозмездное пользование земельным участком на срок один год и более.

3. Ипотека (залог недвижимости).

4. Купля-продажа (регистрируется переход права собственности на земельный участок).

5. Сервитут (частный сервитут) – подробнее см. вопрос №30.