Принципы реализации девелопмента в Москве

- Анализ рынка

Исследование и анализ рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям. Общие тенденции:

· основные тенденции российского рынка недвижимости;

· основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития;

· основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы);

· основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов);

· состояние конкуренции на рынке;

· состояние финансирования проектов реконструкции и строительства;

· законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов;

· состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость;

Состояние сегментов рынка:

· рынок жилых помещений;

· рынок офисных помещений;

· рынок гостиниц;

· рынок торговых площадей;

· рынок коттеджей:

Прогноз развития рынка:

· прогноз состояния спроса и предложения;

· прогноз движения цен;

· прогноз конкурентной среды:

Выводы:

· рекомендации по выбору сегмента для проекта:

· рекомендации по типу проекта в рамках сегмента;

· рекомендации по финансовой стратегии;

· рекомендации по маркетинговой стратегии.

- Подбор проекта

Поиск оптимального варианта (земля, дом под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом:

· определение потребностей Заказчика;

· подбор потенциальных проектов по формальным параметрам Заказчика;

· подробный анализ объекта, отобранного Заказчиком;

· организация и проведение практических мероприятий по приобретению Заказчиком прав на объект.

- Формирование концепции проекта и профессиональной команды

По результатам проведенного анализа управляющая компания поможет Инвестору правильно сформировать концепцию проекта, включающую следующие основные элементы:

· назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей);

· функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.);

· архитектурные требования к зданию;

· потребительские требования к зданию;

· инженерные требования к зданию;

· требования по внутренней планировке и отделке;

· инвестиционная концепция проекта;

· управленческая и строительная концепции проекта ("под ключ", "design-built", "управляющий генподрядчик-субподрядчики");

· юридические параметры проекта;

· полное техническое задание Владельцу;

· эскизное предложение (совместно с архитектором-консультантом).

Формирование профессиональной команды предполагает следующие элементы:

· проведение тендера среди проектировщиков;

· проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.;

· разработка пакета тендерной документации для строительства;

· предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров.

Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

- Инвестиционный анализ проекта

Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций.

Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией следующим образом.

Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз:

· стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки;

· стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов;

Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ: юридический анализ; организационный анализ; временной анализ

· прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет;

· оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.);

· рекомендации по инвестиционной стратегии проекта.

· разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта;

· разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений;

· разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме;

· разработку "lеgаl titlе" - юридического заключения по проекту;

· создание (в случае необходимости) новых юридических структур;

· подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства.

Генеральный план развития Москвы, структура, цели и задачи. Актуализация Генплана до 2025 года

Новый Генеральный план Москвы – стратегический документ, который должен определить стратегию градостроительного развития крупнейшего исторического города, стать инструментом управления градостроительной деятельностью и установить ключевые позиции общегородской градостроительной политики.

В соответствии с законом о составе, порядке разработки и принятия Генеральный план включает три составные части:

- основные направления градостроительного развития Москвы;

- градостроительное зонирование территории Москвы;

- программу первоочередных градостроительных мероприятий.

В новом Генеральном плане развития Москвы до 2020 г. профессионалы-градостроители высокого класса решают задачу: как сделать Москву действительно удобным для жизни городом. Не модельным, не образцовым, а просто современным, удобным для постоянных жителей и гостей городом.

Общей главной целью перспективного социально-экономического и градостроительного развития Москвы является повышение качества жизни москвичей и гостей столицы, обеспечение устойчивого развития городского хозяйственного комплекса (в условиях меняющихся финансово-экономических условий и трудностей демографического толка, в том числе суженного воспроизводства численности населения), поддержание экологического равновесия, совершенствование территориально-планировочной организации, достижение согласованности интересов хозяйственных объектов и различных социальных групп.

В соответствии с Законом города Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана" материалы Генерального плана включают:

· Основные направления градостроительного развития Москвы на период до 2020 года, отражающие цели, задачи и приоритетные направления перспективного развития города, инвариантные по отношению к социально-экономическому фону развития, составляющие суть общегородской градостроительной стратегии;

· Градостроительное зонирование территории Москвы, устанавливающее рамочные условия использования городской территории, обязательные для всех участников градостроительной деятельности;

· Программу первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года, как гарантированную городом составляющую перспективного развития, в т.ч. конкретные показатели реконструкции и строительства, развития транспортной и инженерной инфраструктуры, важнейшие объекты строительства, объемы и источники первоочередного финансирования.

Генеральный план г.Москвы предусматривает три принципиальных направления общегородской градостроительной политики:

· сохранение образцов городской среды и городской культуры, как за счет охраны и рационального использования историко-культурного и природного наследия города, так и за счет преемственного развития функциональной и пространственной структуры всех городских территорий, их планировки и застройки;

· обеспечение социальных гарантий в части нормативного качества окружающей среды, обеспеченности жилой площадью, объектами обслуживания, местами приложения труда и рекреации, транспортной доступности городских территорий и уровня их инженерного обеспечения, физического состояния материального фонда города и природных компонентов городской среды;

· стимуляцию направленного развития наиболее перспективных районов города, обладающих неиспользованными градостроительными предпосылками своего положения или функционально-пространственной организации и поощрение поиска новых форм организации городской среды и опережающего развития инфраструктуры на относительно благополучных территориях города.

Ведущей тенденцией территориально-отраслевого развития города в Генеральном плане является переход от экстенсивного развития, в т.ч. территориального роста, к структурной реорганизации, как градоформирующей базы, так и сложившейся территориальной организации, что проявляется в системе задач функционально-планировочного и архитектурно-пространственного развития города.

Важнейшим содержательным моментом разработки предложений нового Генерального плана является приоритет экологических требований к развитию города.

Новый градостроительный закон города уже принят Мосгордумой во втором чтении. Генеральный план содержит концепцию развития территорий города, схему размещения муниципального жилья, крупных торговых объектов, раскрывает этапы расселения пятиэтажек. В соответствии с планом предусмотрены меры для улучшения экологической обстановки в городе, запланированы работы по озеленению территорий и выводу из города промышленных предприятий.

Целью разработки Генерального плана является формирование общегородской градостроительной стратегии. направленной на создание благоприятной среды жизнедеятельности и обеспечение устойчивого развития города в новых социально-экономических условиях.

В числе основных задач повышения качества городской среды и устойчивости градостроительного развития Генеральный план предусматривает:

· обеспечение экологической безопасности городской среды и повышение устойчивости природного комплекса города;

· сохранение и поддержание историко-культурного наследия города;

· обеспечение пространственной целостности, функциональной достаточности, эстетической выразительности, гармоничности и многообразия городской среды;

· расширение выбора и улучшение транспортной доступности объектов системы обслуживания, мест приложения труда и рекреации;

· улучшение жилищных условий, физического состояния и качества жилищного фонда;

· повышение надежности и безопасности функционирования инженерной и транспортной инфраструктуры города;

· повышение эффективности использования территории города.

Общим условием решения градостроительных задач является поддержание и преемственное развитие индивидуальности и своеобразия планировочной структуры Москвы, сложившейся как в ходе исторической эволюции города, так и в результате реализации градостроительных планов современного периода.

Переход от непосредственного административного руководства к экономико-правовому управлению городским развитием, необходимость координации государственных, общественных и частных интересов участников градостроительной деятельности, усиление органов территориального управления и самоуправления и резкий рост строительной активности потребовали динамичного формирования и проведения сбалансированной градостроительной политики, основой которой является постоянный градостроительный мониторинг: непрерывный технологический цикл обоснования, разработки, принятия, контроля реализации и актуализации градостроительных решений.

Сложившаяся к настоящему моменту система материалов градостроительного мониторинга территории Москвы включает:

· информационно-статистические материалы, составляющие официальную базу данных градостроительных разработок;

· прогнозно-аналитические материалы, представляющие результаты текущей оценки изменения существующей и прогнозируемой градостроительной ситуации;

· концептуальные (целеполагающие) материалы, актуализирующие стратегические цели, задачи и приоритеты градостроительного развития;

· регламентирующие материалы, устанавливающие рамочные условия градостроительных решений;

· проектно-планировочные материалы, конкретизирующие градостроительные решения по использованию территории;

· нормативно-правовые материалы, представляющие правовую базу градостроительных разработок;

· научно-методические материалы, составляющие теоретическую и технологическую базу градостроительных разработок;

· программно-технические материалы, обеспечивающие автоматизацию градостроительных разработок.

В основу документальной базы Генерального плана развития Москвы положена система московских градостроительных регламентаций, которая включает градостроительное зонирование, линии градостроительного регулирования, нормы и правила проектирования планировки и застройки.

В основе лежит учет эволюционных закономерностей развития крупнейшего города, в том числе необходимость сохранения исторически сложившейся индивидуальности и своеобразия планировки и застройки как условие повышения эффективности использования территории в условиях действия нормальных экономических отношений.

При этом, если градостроительное зонирование разрабатывается от укрупненной общегородской стратегии к детальным проработкам, то линии градостроительного регулирования, наоборот, устанавливаются на самом детальном уровне, выделяя наиболее ценные и важные фрагменты городской территории, и последовательно формируются в систему охранных, санитарных, технических и других зон специального регулирования.

Нормы и правила планировки и застройки - наиболее сложная часть градостроительных регулятивов, охватывающая все уровни градостроительного проектирования и устанавливающая зависимость типа функционально-планировочной организации и степени интенсивности использования территории от ее места и роли в территориальной структуре города.

Информационно-статистические материалы оформились в систему информационных ресурсов Государственного градостроительного кадастра г. Москвы. В соответствии с утвержденной структурой информационные ресурсы Государственного градостроительного кадастра г. Москвы представлены тремя блоками данных: фактическими, оценочными и регламентными характеристиками градостроительной организации территории. Развитие Москвы ведется в тесной увязке с развитием области.

Впервые разработчики Генерального плана оптимистично оценивают возможность его корректной реализации. Только в 90-е годы была создана и совершенствуется сейчас качественно новая правовая основа для осуществления объективной градостроительной деятельности. Были приняты Устав города Москвы (Основной закон города Москвы, 1995 г.), законы города Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы" (1997 г.), "О градостроительном зонировании территорий Москвы" и "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы" (1998 г.), "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве" (1997 г.), "О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов" (1998 г.), и др.