Вопрос 8 Цели и методы управления инвестиционно-строительной деятельностью в городе

Осуществление инвестиционной деятельности на территории субъекта федерации - г. Москвы регулируется и обеспечивается, кроме федеральных органов власти, рядом подразделений городской администрации и городских организаций, к которым относятся: Департамент экономической политики и развития Москвы, Управление внебюджетного планирования развития города, Управление инвестиционной политики и финансирования из городских источников, Департамент внешних связей, Департамент финансов, Департамент поддержки и развития малого предпринимательства, Антимонопольное управление г. Москвы и пр.

Основные принципы государственного регулирования инвестиционной деятельности на городском уровне были определены Приложением № 2 к распоряжению мэра Москвы от 29.01.93 № 40-РМ - “Основные принципы организации и регулирования инвестиционного процесса в г. Москве”.

Основные принципы определяют:

1) градостроительную документацию, как основу формирования городских инвестиционных программ;

2) порядок формирования городских инвестиционных программ;

3) порядок управления реализацией инвестиционных программ;

4) порядок размещения городских инвестиционных заказов;

5) порядок размещения заказов на выполнение подрядных работ;

6) порядок привлечения немуниципальных инвестиций для реализации городских инвестиционных программ;

7) основные принципы регулирования деятельности немуниципальных застройщиков.

Определение целей градостроительного развития осуществляется, прежде всего, в Генеральном плане развития города Москвы (см. раздел 2.2.). Состав, порядок разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы определен Законом города Москвы от 10.12.97 № 53.

Формирование инвестиционной политики Правительства Москвы осуществляется в среднесрочных и годовых инвестиционных программах Правительства Москвы, в годовых прогнозах инвестиционной деятельности на территории города и в целевых инвестиционных программах развития отраслей и территорий, являющихся составной частью программ социально-экономического развития Москвы.

В программах и прогнозах определяются объекты и намечаемые результаты инвестиционной деятельности Правительства Москвы в сфере капитального строительства (реконструкции), объемы инвестиций, источники их финансирования, устанавливаются формы и методы регулирования достижения инвестиционных целей.

Формирование проектов годовых и среднесрочных инвестиционных программ осуществляется Департаментом экономической политики и развития г. Москвы.

Годовые инвестиционные программы разрабатываются в виде титульных списков, сводных показателей ввода в действие мощностей и объектов, сводных показателей капитальных вложений по источникам финансирования, в том числе, привлекаемым городскими инвесторами.

Формирование проектов целевых инвестиционных программ развития отраслей и территорий осуществляется соответствующими органами управления Правительства Москвы, по согласованию с Департаментом экономической политики и развития г. Москвы и подразделениями Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Целевые программы утверждаются Правительством Москвы. Управление реализацией инвестиционных программ осуществляется подразделениями указанного выше Комплекса.

С целью уточнения функций участников инвестиционно-строительного процесса в г. Москве при реализации городского заказа издано распоряжение Мэра Москвы от 2.12.1997 г. N 942-РМ, утвердившее “Положение о порядке реализации городского инвестиционного заказа”.

В соответствии с Положением, городской заказ - составная часть городской инвестиционной программы, включающая объекты, признанные приоритетным. Финансирование работ гарантируется Правительством Москвы в пределах установленных им лимитов.

Согласно положения, основными участниками инвестиционно-строительного процесса в г. Москве являются:

· городской инвестор - орган управления Правительства Москвы, уполномоченный осуществлять функции инвестора по реализации проектов городской инвестиционной программы;

· организатор проекта - уполномоченная Правительством Москвы организация, обеспечивающая по договору с городским инвестором разработку исходно-разрешительной и тендерной документации и выпуск необходимого распорядительного документа;

· управляющая компания (городской заказчик) - организация (консорциум нескольких организаций), выигравшая конкурс (тендер) на реализацию проекта городского заказа, организующая проектирование, строительство и сдачу в эксплуатацию объектов городского заказа.

Размещение заказов на строительство (реконструкцию) объектов инвестиционных программ Правительства Москвы осуществляется преимущественно на основе конкурсного выбора предприятий и организаций - заказчиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказов.

Порядок проведения инвестиционных конкурсов по проектам программ капитального строительства в г. Москве, осуществляемым за счет бюджетных и внебюджетных средств г. Москвы, определен распоряжением Мэра Москвы от 25.09.1997 г. N 767-РМ, утвердившим новую редакцию “Инструкции о порядке проведения инвестиционных конкурсов на стадии выбора заказчика-застройщика для выполнения заказов Правительства Москвы по реализации программ капитального строительства (реконструкции), осуществляемых за счет средств из городских источников”.

Решение о проведении инвестиционного конкурса на стадии выбора заказчика-застройщика принимается Управлением инвестиционной политики и финансирования из городских источников, выполняющим функции организатора конкурса.

Инвестиционные конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Возможно проведение предварительной квалификации претендентов.

Организатор поручает проведение конкурсов специализированным организациям, имеющим соответствующий сертификат.

Конкурсная комиссия устанавливает критерии и методики для оценки конкурсных предложений.

Решение о победителе конкурса принимается тендерной комиссией (комиссиями), включающей представителей территориальных и отраслевых органов управления города и префектур.

По результатам конкурсов с победителем заключается контракт и годовой договор на строительство (реконструкцию) объекта, предусматривающий выполнение работ в соответствии с утвержденными титульными списками и целевое использование финансовых средств.

Размещение заказов на строительство (реконструкцию) производится, как правило, до разработки проектов на объекты инвестиций.

Размещение заказов на реализацию крупных целевых инвестиционных программ может предусматриваться в несколько стадий. При этом, заказы на выполнение комплекса организационных мероприятий и подготовительных работ, проектирование и строительство объектов могут по решению Правительства Москвы размещаться без проведения конкурсов, заключением контрактов с организациями-заказчиками имеющими опыт реализации аналогичных проектов в г. Москве.

В качестве заказчика в реализации инвестиционных заказов Правительства Москвы может участвовать любое юридическое лицо, имеющее лицензию на право ведения работ и способное нести имущественную ответственность за неисполнение обязательств контракта.

Организация финансирования работ за счет средств, привлекаемых органами управления - городскими инвесторами на объектах муниципального заказа, обеспечивается подразделениями Комплекса перспективного развития города.

Финансирование расходов за счет бюджетных средств осуществляется в порядке, установленном распоряжением премьера правительства Москвы от 3 июля 1992 г. N 1657-РП "О порядке финансирования централизованных капитальных вложений из бюджета Москвы".

Сбор средств немуниципальных инвесторов (в том числе на долевое участие) по решению Правительства Москвы может осуществляться заказчиками, находящимися в договорных отношениях с управлениями Комплекса перспективного развития города.

Объекты инвестиционных программ, для строительства (реконструкции) которых городскими инвесторами не определены источники финансирования, могут выноситься управлениями Комплекса перспективного развития города на торги с целью привлечения немуниципальных инвестиций для их осуществления.

Завершенные строительством объекты инвестиционных программ в установленном порядке передаются заказчиками организациям-пользователям, уполномоченным Правительством Москвы или выносятся органами управления на реализацию.

В развитие и уточнение "Основных принципов организации и регулирования инвестиционного процесса в г. Москве" был издан ряд нормативных правовых актов, уточняющих порядок формирования и реализации городского заказа.

Постановлением Правительства Москвы от 5 августа 1997 г. N 576 "О совершенствовании порядка формирования и исполнения программы строительства (реконструкции) объектов городского заказа на конкурсной основе" установлен порядок подготовки городского заказа.

Постановлением Правительства Москвы от 15.12.1998 г. N 968 в целях упорядочения процесса подготовки, проведения и подведения итогов конкурса, выбора победителя и заключения контракта (договора) утверждена и введена в действие Методика по организации и проведению конкурсов, оценке предложений претендентов и выбору организации-застройщика в целом по микрорайону (кварталу) при реализации инвестиционной программы Правительства Москвы.

Распоряжением Мэра Москвы от 2 ноября 1998 г. N 1102-РМ утверждено и введено в действие сроком на 1 год Временное положение о городском заказчике по объектам капитального строительства и реконструкции в г. Москве для апробации его в реальных условиях.

Размещение заказов на выполнение подрядных работ по проектированию и строительству объектов инвестиционных программ Правительства Москвы осуществляется заказчиками на основе конкурсного выбора предприятий и организаций-подрядчиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказов.

В качестве подрядчика в реализации инвестиционных заказов Правительства Москвы может участвовать любое юридическое лицо, имеющее лицензию на право ведения работ и способное нести имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с заказчиком.

Порядок конкурсного определения подрядчика на осуществление работ по объектам городских инвестиционных программ определен распоряжением Мэра Москвы от 25 сентября 1997 г. N 767-РМ.

Инструкция определяет единый порядок проведения торгов при размещении городских, отраслевых и территориальных подрядных заказов на проектирование и строительство объектов.

Управление инвестиционной политики и финансирования из городских источников является общегородским заказчиком-инвестором и организатором торгов.

Подрядные торги проводятся заказчиком-инвестором после заключения им контракта с заказчиком-застройщиком на строительство объекта.

Привлечение немуниципальных инвесторов для полного или частичного финансирования строительства (реконструкции) объектов инвестиционных программ Правительства Москвы осуществляется исключительно на основе конкурсов.

Целью конкурсов является выбор инвесторов, предложивших наиболее выгодные условия участия в финансировании проектирования и (или) строительства объекта в соответствии с требованиями, установленными в конкурсной документации.

Предметом конкурсов могут быть сделки, связанные с условиями инвестирования финансовых средств, включая предоставление победителю права заключения договоров: аренды земельных участков, купли-продажи, продажи объектов незавершенного строительства и иных объектов недвижимости муниципальной собственности, долгосрочной аренды объектов инвестиций, их совместной эксплуатации.

В случае, если условиями конкурса предусматривается предоставление победителю прав землепользования, в состав конкурсной документации в обязательном порядке включаются проект постановления Правительства Москвы о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды и проект договора аренды земли, подготавливаемые Москомземом.

Организация конкурсов, за исключением целевых, осуществляется подразделениями Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города в соответствии с положением. Оформление сделок и вытекающих из них имущественных прав победителей производится в соответствии с действующим законодательством.

Инвестиционные конкурсы, предполагающие передачу в собственность подлежащих реконструкции городских объектов, используемых на основании договоров аренды, проводятся в соответствии с “Положением о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы”, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 20.09.95 № 85.

Условия инвестиционных конкурсов, порядок их проведения, пакет конкурсной документации утверждаются городской (окружной) Комиссией по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в установленном порядке в соответствии с распоряжениями Мэра от 18.12.92 N 571-РМ и от 14.12.93 N 721-РМ. ГП "Центр" осуществляет функции городского инвестора по освобождению от обременений земельных участков предприятий и организаций, подлежащих перебазированию (выводу) за счет привлеченных средств, с последующей компенсацией по итогам инвестиционных конкурсов.

Основные принципы регулирования деятельности немуниципальных застройщиков. Инвестиционная деятельность в сфере капитального строительства (реконструкции) на территории г. Москвы объектов, не входящих в состав утвержденных инвестиционных программ правительства Москвы, осуществляется на основе контрактов, заключаемых заказчиками (или инвесторами, при выполнении ими функций заказчика) с соответствующим управлением Комплекса перспективного развития города или с префектами административных округов.

Контракт на реализацию немуниципальных проектов, как правило, должен содержать обязательства заказчика (или инвестора):

· по срокам разработки проектно-сметной документации, начала работ на объекте инвестиций и ввода его в эксплуатацию;

· по предоставлению органами управления правительства Москвы информации об инвестиционных намерениях на очередной год и о ходе выполнения обязательств по контракту;

· по уплате неустоек (штрафов, пени) за невыполнение сроков проектирования, строительства и других обязательств по контракту.

· Организационно-технологическая схема этапов инвестиционно-строительного процесса представлена на рис. в таблицах 2.3.1. -2.3..6.

·

·

·

· Рис. 2.3.1. Этап 1. Оценка и выбор инвестиционных намерений

· (Pre-Feasibility Study)

·

·

·

· Рис.2.3.2. Этап 2. Полномасштабная разработка бизнес-плана проекта

· Подготовка тендерной документации

· (Feasibility Study)

·

·

·

·

· Рис. 2.3.3. Этап 3. Юридическое оформление проекта

·

·

·

· Рис. 2.3.4. Этап 4. Предпроектная подготовка и проектирование

· (Engineering & Design)

·

·

·

· Рис. 2.3.5. Этап 5. Строительство и сдача объекта

· (Construction, Comissioning & Start)

·

·

9. Девелопмент: цели, виды, стадии, факторы, определяющие эффективность девелопмента в Москве.

В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.

В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.