Ипотечное кредитование и его развитие в Казахстане

Ипотека – это залог уже существующего недвиж имущ собственника для обеспечения обяз-в перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвиж, при этом обеспеч явл сам объект покупки.

Основные предпосылки развития ипотечного кредитования в Казахстане

1. соответствующая нормативно--правовая база;

2. наличие сист регистрации сделок и сист регистрации прав собств на недвиж, а также опред системы обращения взыскания на заложенное имущ;

3. уровень развития финансового сектора;

4. экон ситуация в стране = желание и возможности нас улучшать жилищ усл.

Роль государства в развитии ипотечного кредитования

1. Создание необходимого правового поля;

2. Создание системы стимулир развития системы ипотеч кредитов;

3. Политическая воля = «Концепция долгосроч финансир жилищо строит и развития ипотеч кредитов в РК» => (Постан Правительства РК от 21.08. 2000 г.)

Предост ипотечных кредитов осущ бРК с 2001г. Первонач ставки вознагр по ипотеч кред сост 20% год-х, первонач взнос ок 40-50%, со сроком 5–10л. С дальнейш развит ипотеч кредитования, начиная с 2003г. ставки вознагр в б сост порядка 12–15% год-х, размер первонач взноса снизился до 15 – 20%, со сроком 10–15 лет.

Существуют следующие общие принципы ипотечного кредита:

- оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;

- определение размера ссуды в виде доли залога;

- получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

- предоставление ссуды с учетом страхования;

- потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Анализируя ипотечные ссуды необходимо:

- разработать схему погашения задолженности;

- определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;

- найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

схемы ипотечных ссуд:

- типовая (стандартная) ипотечная ссуда;-наличие первонач взноса и большого срока ипотеки. Долг погаш равными ежемесячными взносами

- ссуда с ростом платежей;

- ипотека с периодическим увеличением суммы взноса;- каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

- ипотека с изменяющейся суммой выплат;- предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты.

- ипотека с залоговым счетом и займ со сниженной ставкой;- должник вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того выплачивает периодические взносы

- ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;

- ипотека с переменной процентной ставкой;

- ссуда с дележом прироста стоимости имущества;

- ссуда по закладной с обратным аннуитетом.

Становление и развитие в Каз ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Ипотечная система - совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.

I. Для формиров и регулир ипотеч рынка в дек 2000г. с участием гос была создано АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК). Акционером комп явл Правительство РК в лице Мин финРК. Задачи:

1. расширение объемов ипотечного кредитования,

2.создание благоприятных условий для приобрет жилья в кредит путем снижения %-х ставок.

Ипотечные кредиты выдаются через банки-партнеры.. Она создана по аналогии известных мировых компаний, таких как американская Fannie Мае и малазийская Cagamas Berhad. В 2004 году была разработана и принята Спец программа ипотеч кредитов доступного жилья в рамках Гос программы жилищного строит в РК на 2005-2007 годы. В данной программе КИК играет роль финанс оператора и должна выпустить ипотеч облиг и профинанси ипотеч кредитов нас.

В 2010 году "КИК" была реорганизована путем присоединения дочерней организации АО "ИО "КазИпотека". "КИК" получила статус ипотечной организации и право на прямое ипотечное кредитов нас. АО «ИО КИК» является гос структурой с социальной направленностью.

С ноября 2010 года АО «ИО «КИК» запустила программу прямого ипотеч кредитов.
Напрямую ипотечные займы будут выдавать на следующие цели:
- покупка квартиры, дома и коммерческой недвижимости;
- долевое участие при строительстве многоквартирного дома;
- строительство жилого дома;
- ремонт жилья или коммерческой недвижимости;
- рефинансирование ранее полученного ипотечного займа;
- потребительские цели.
При этом Компания также продолжит работать с банками-партнерами по ранее разработанным программам.

II. Также для повыш доступности нас к ипотечным программам кредитов путем разделения кредитных рисков между кредиторами-б, страховыми организациями и инвесторами было создано в 10.11.2003г АО «Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов». Фонд обязуется перед кредитором отвечать за исполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного займа. В случае возникновения дефолта заемщика по ипотечному займу и недостаточности суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, для покрытия требований кредитора, Фонд возмещает чистые убытки кредитора в пределах максимальной суммы покрытия, предусмотренной гарантийным обязательством Фонда.

Дополнительными задачами Фонда являются:

· Стандартизация процедур андеррайтинга (проверка бплатежеспособностиклиента, желающего взять кредит.) по ипотечному кредитованию и ведения документации.

· Формирование эффективной системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов и соответствующего сегмента страхового рынка.

· Оптимизация и дифференциация кредитных рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в финансовом секторе страны в целях обеспечения стабильности финансового сектора на долгосрочную перспективу.

27. Кредитный портфель и управление проблемными кредитами. Порядок проведения классификации активов и условных обязательств и формирование провизий против сомнительных и безнадежных ссуд в РК.

28. Операции коммерческих банков на фондовом рынке: эмиссионная, инвестиционная деятельность, андеррайтинг.

29. Финансовые услуги коммерческих банков. Лизинговые, трастовые, факторинговые и форфейтинговые операции коммерческих банков.

Лизинговые, трастовые, факторинговые и форфейтинговые операции коммерческих банков. Лизинг – это долгосрочная аренда машин и оборудования(договор аренды), купленных арендодателем для арендатора с целью производственного использования при сохранении права собственности на них арендодателем на весь срок договора. Для БВУ РК идея лизинга уже не нова и сейчас активно применяется. Оперативный лизинг-арендные отношения, при которых расходы лизингодателя не окупаются лизинговыми платежами в течение одного лизингового контракта. Финансовый лизинг-соглашение, предусматривающее в течение периода договора выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость оборудования с учётом амортизации, доп издержки и прибыль лизингодателя.Трастовые операции – операции по управлению собственностью, другими активами, принадлежащими клиенту(разновидность комиссионно-посреднических услуг, получение з/п, стипендии по доверенности). Из закона о банк.деят-управление деньгами, правами требования по ипотечным займам и аффинированным драг металлам в интересах и по поручению продавца. В наст время являются наиболее важными, тк банк выступает посредником между клиентом и рынком. Благодаря трастовым операциям банк получает доступ к дополнительным финн ресурсам; в пользу банка перечисляются комиссионные по трастовому договору; учёт от трастовых операций не затрагивает балансовых счетов банка, а доход сразу причисляется к совокупному доходу. Факторинговые операции – операция, сочетающаяся с кредитованием оборотного капитала клиента, покупка банком счёт-фактур поставщика на отгруженную продукцию и передача банку права требования платежа с покупателя продукции. Открытый факт-покупатель(дебитор) уведомляется о факт сделке между поставщиком и банком. Закрытый – покупатель не осведомлён. Этапы: 1.закл договора, 2.поставка товара с отсрочкой платежа,3.выплата досрочного платежа,4.оплата за поставленный товар(до 90%), 5.выплата остатка средств. Форфейтинговые операции(из закона о банк.деят) – оплату долгового обязательства покупателя товаров(раот,услуг) путём покуки векселя без оборота на продавца.Форфетинг - метод предоставления среднесрочного экспортного финансирования или среднесрочного кредита для иностранных покупателей. Он исполь-зуется для экспортных продаж, если расчет производится в течение нескольких лет.Форфейтинг связан с учетом среднесрочных простых и переводных векселей. Это гибкий и быстрый способ предоставления среднесроч кредита для иностр покуп-й. Испол. для экспортных продаж, если расчет производится в течении нескольких лет.Комиссионные форфейтера разделяются м/у экспортером и форфейтером и покрывают ст-ть обеспечения ср-в, страх-е покрытие против изменения % ставок, ст-ть страхавания валюты, имеющей высокий объемный риск, прибыль форфейтера.

Лизинговые операции банка.

Лизинговая сделка – вид долгосроч аренды матер ценностей. Банковский лизинг - лизинг, при кот в качестве лизинговой комп выступает б, приобретающий по заказу лизингополучателя оборуд и сдающий ему это оборудование в аренду. Виды финансир лизингов сделок б:

1. Заём: б кредитует лизингодателя на 1 лизинговую опер,

2. Приобретение обязательств: б покуп у лизингодателя обязательство его клиентов.

Элементы лизинговой опер:

· Объект сделки –движ и недвиж имущ

· Субъекты сделки - лизингодатель, лизингополучатель, кредитующие б, страх комп

· Срок лизингового договора (период лиза): при его опред учит срок службы оборуд, период аморт, инфляционные процессы, рынок ссудных кап, появ нового более усовершенствованного аналогич оборуд.

· Лизинговые платежи: включ аморт, лизинговый %(плата за ресурсы, лизинговая маржа, рисковая премия)

· Услуги, предост по лизингу: технич - ремонт, транспортировка оборуд, консультационные - оформление сделки и налогооблож

Р = А*И:Т/1-1:(1+И:Т) т*п, - формула аннуитетов где
Р- сумма арендных платежей; ежегодная
А- сумма амортизации или стоимость арендуемого имущества;
П- срок контракта;
И- лизинговый %;
Т- периодичность арендных платежей.

При расчете платежей по лизингу учитываются следующие факторы:

- % ставка по долгосроч кредитам;

- аналогичные ставки б-конкурентов

- ставки подоходного налога для потенциального арендатора б;

- нормы и порядок амортизации,

- срок службы имущ;

- операц расходы отдела лизинга.

Док лизинговой сделки:

1. лизинговый договор;

2. договор купли-продажи или наряд на поставку объекта сделки;

3. протокол приемки объекта сделки.

Для подготовки договора лизинга проводится анализ, факторов, указываемых в нём, а также проводится сбор инф о платежеспособности лизингополучателя.

В договоре лизинга указывают:

1. стороны дог,

2. предмет дог(тип, модель, марка оборуд),

3. срок договора,

4. права и обязанности сторон,

5. условия платежей(форма, размер, вид и способ платежа, аванс)- исходят из анализа стоим оборуд и остаточ стоим,

6. страхование,

7. порядок расторжения договора

Договор лизинга - док, в кот соблюд интересы арендатора и арендодателя:

Виды лизинга:

Оперативный лизинг- сдача технич средств (многоразового пользования) в аренду на срок значительно меньший, чем полный период амортизации (обычно до 3-5 лет). В этом случае арендные платежи лишь частично компенсируют первоначальную стоимость арендуемого имущ, кот после завершения срока лизинг повторного сдается в аренду.

Финансовый лизинг спец приобрет имущ для сдачи в аренду на длит срок(10-15л), приближающийся по продолжительности к сроку эксплуатации и аморт всей стоимости имущ.

Лизинг недвижимости (зданий, сооружений, складских помещений) осущ на длит срок (20л и более).

Возвратный лизинг («lease – back») – собственник оборудования продает его лизинговой фирме и одновременно берет это оборудование у него в аренду. Применяется при острой потребности собственника объекта в деньгах.

Лизинг «поставщику» – собственник оборудования продает его лизинговой фирме и одновременно находит арендатора- обязат условие сделки.

Компенсационный лизинг –арендные платежи осущ поставками продукции, изготовленной на оборудовании, являющемся объектом лизинговой сделки.

Возобновляемый - с периодич заменой арендного оборуд

Внутр и Междунар (субъекты-представители разных стран)- виды:

- экспортный лизинг – когда производитель оборудования и лизингодатель находится в 1 стране, а лизингополучатель – в др;

- импортный лизинг – когда лизингодатель и лизингополучатель находятся в 1 стране, а поставщик – в др;

- транзитный лизинг – все участники сделки наход в разных странах

По методу финансирования различают:

- срочный лизинг (одноразовая аренда);

- возобновляемый (револьверный).