В 88. Метод сравнительного анализа продаж

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1. Изучаются состояние и тенденции рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов - аналогов и выводится итоговая величина стоимости.

Основные критерии (элементы сравнения) выбора сопоставимых объектов (аналогов): переданные права собственности на недвижимость; условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; условия продажи (чистота сделки); время продажи; местоположение; физические характеристики, экономические характеристики.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

Поправки классифицируются по 2 направлениям: исходя из причин, вызывающих необходимость расчета поправок (коммерческие и параметрические) и по методологии расчета (коэффициентные и денежные). Суть коммерческих поправок состоит в уравнении цен объектов аналогов с базисом определяемой стоимости объекта оценки, например это поправки на НДС, дату продажи.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки: а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Различают две группы методов анализа корректировок: количественные и качественные. Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Количественные методы анализа: метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Статистический анализ рыночных данных. Суть стат-их методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям.

Качественные методы анализа. В основе экспертного метода лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях, используются условные обозначения повышающие и понижающие стоимость объекта

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) метод валовой ренты — это коэффициент, полученный как отношение цены продажи (ЦП) к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу (ДВД). Он применяется, если отсутствуют данные об операционные расходах.

Корректировки, рассчитанные на основе применимых в конкретных ситуациях мето­дах, вносятся в пены объектов-аналогов. Цель внесения корректиро­вок — приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость. В результате получают скорректированные цены продаж аналогов. Скорректированная цена имущества— это цена продажи объекта сравнения имущества после внесения корректировок на различия с объектом оценки. Заключительным этапом сравнительного подхода является согла­сование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Согласование представляет собой процесс приведения различающихся скорректированных цен к единой величине, отражающую наиболее вероятную стоимость объекта оценки.