Проблемы оценки собственности

Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Первая проблема по счету, а не по назначению – выбор ставки капитализации и дисконтирования.

Существует несколько рекомендаций по выбору ставки: [40, 27-28]

1. Стоимость ссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).

2. Средняя маржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которых котируются на рынке.

3. На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

4. Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).

5. Нормы возмещения по займам.

6. Плановые нормы.

7. Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).

8. Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

9. Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами – в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей. [45]

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [41, 48-49]

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела. [36, 29]

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]

Таких вариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.

Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.

Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА УЛАН-УДЭ

2.1. Анализ рынка предложений производственно-складской недвижимости города Улан - Удэ.

Производственно-складской сегмент в г.Улан-Удэ представлен в основном старыми объектами, которые требуют реконструкции, с изношенным оборудованием и плохими коммуникациями (либо без таковых).

На рынке промышленной недвижимости наблюдаются следующие тенденции. Развитие торговой недвижимости, обусловленное ростом потребительских расходов, приводит к существенному увеличению спроса на качественные складские и производственные помещения со стороны торгового сегмента. Подобные объекты люди стараются покупать, а не брать в аренду, так как предпочтительнее иметь недвижимость в собственности, а не зависеть от арендодателя.

Производственно-складской рынок города Улан-Удэ развивается крайне медленно, так как большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Тем не менее, спрос на недвижимость промышленного назначения неуклонно растет. При выборе района покупатели отдают предпочтение различным производственным зонам города в зависимости от их вида деятельности. Так в г. Улан-Удэ можно выделить 7 крупных производственны зон, в основном это бывшие заводы и крупные производственные базы г.Улан-Удэ, которые были выкуплены по частям, и делятся на две основные группы: зоны для развития или создания производственных баз и зоны для организации складов хранения. Таким образом, к зонам для организации баз можно отнести следующие районы города:

o п. Силикатный на территории которого раньше действовали крупные заводы по производству строительных материалов.

o п. Кирзавод – данный район города был отдан под производство, так как на его территории преобладали промышленные объекты, такие как: ТЭЦ-1, Теплоприбор, Кирзавод.

o п. Матросова изначально в данном районе города были размещены различные крупные базы и заводы, которые в основном сегодня распроданы частным собственникам.

o п. Стеклозавод на территории которого был расположен один из крупнейших заводов СССР по производству стекла в период перестройки завод обанкротился и в дальнейшем он был распродан по частям. На его территории сегодня, возможно, организовать производственную базу, цехи, склады, так как площади и территория завода это позволяют.

Группа же для организации складов хранения представлена следующими зонами:

o Мелькомбинат (база «Росичь») - на ее территории находится большое количество складов с земельными участками приблизительно до военной постройки.

o Район ТСК - на данной территории раньше был расположен один из крупнейших комбинатор республики по производству и заготовке шерсти и тканей, соответственно было и большое количество складов различной конфигурации для хранения продукции. После кризиса 1998 года завод был не в состоянии находиться на собственном хозяйственном расчете, был признан банкротом а, огромная его территория и здания расположенные на ней были распроданы по частям.

o п. Горького – это территория можно предположить была отдана под производственные спонтанно, так как на этой территории действовали небольшие производственные базы.

Ниже представлены основные факторы, влияющие на стоимость производственных объектов, предложенных к продаже в приложении Таблица №1:

Наличие технологического оборудования: ж/д тупики, кран-балки, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие технологического оборудования (ж/д тупики, кран-балки, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования) существенно влияет на повышение стоимости производственного объекта

Конструктивные особенности здания. Типы конструктивных систем, наличие специальных возможностей. Как правило, при организации производства требуются помещения I, II, реже III группы капитальности. В связи с этим, имеющиеся на территории промышленных предприятий временные сооружения групп капитальности IV и выше часто не используются, а соответственно незначительно влияют на стоимость объекта.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Наличие на территории производственного объекта зданий IV группы капитальности снижает стоимость этого объекта, так как такие здание не приспособлены для несения тяжелых нагрузок сопутствующих производственному технологическому процессу, а следовательно появляются дополнительные затраты по сносу зданий IV группы капитальности и расчистке территории.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие здания или помещений I, II и III группы капитальности увеличивают стоимость производственных объектов, так как они способны нести на себе высокий нагрузки от различного технологического оборудования

Техническое состояние объекта недвижимости. Особенностями объектов промышленного назначения является быстрое их ветшание при отсутствии их эксплуатации, в том случае, если не организована грамотная их консервация. Объекты разрушаются как в результате воздействия природных, так и антропогенных факторов. Кроме того, к техническому состоянию промышленных объектов могут предъявляться повышенные требования, что обусловлено наличием вредных для строительных объектов техногенных факторов (вибрация, химическое воздействие)

Влияние в сторону уменьшения стоимости Наличие на территории производственного объекта неэксплуатируемых зданий ведет к быстрому их ветшанию как в результате природных так и антропогенных факторов. Что влияет на стоимость объекта в отрицательную сторону.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие на территории производственного объекта зданий в хорошем техническом состоянии – «ухоженных» повышает его стоимость.

Наличие и состав коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация. Организация современных производств, как правило, требует наличие, как внутренних сетей коммуникаций, так и возможностей подключений к наружным сетям. При этом, учитывая тот факт, что эксплуатация производственных объектов без необходимых энергоресурсов зачастую невозможна, стоимость прокладки новых коммуникаций и получение соответствующих лимитов потребления может составлять значительные суммы.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Отсутствие коммуникаций на территории производственного комплекса существенно влияет на снижение стоимости этого комплекса, так как подвести коммуникации требует больших денежных и временных затрат.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие на территории производственного объекта коммуникаций влияет положительно на стоимость.

Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, а так же наличие и качество подъездных путей. Автомобильная дорога, ж/д дорога. Использование индустриально-логистической недвижимости предполагает значительный грузооборот, в связи с этим отсутствие необходимых подъездных путей может служить фактором, значительно понижающим стоимость объекта.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Отсутствие оборудованных подъездных путей, забора и т.д., снижает стоимость производственного объекта, так как для того чтобы облагородить территорию необходимо затратить большое количество денежных средств и времени.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие благоустройства влияет на стоимость производственного комплекса в сторону увеличения.

Юридическое оформление земельных отношений. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности.

Влияние в сторону увеличения стоимости Оформленный земельный участок на правах собственности значительно повышает стоимость производственного объекта.

Наличие незастроенного земельного участка. Соотношение площади застройки и площади земельного участка. Наличие свободного (незастроенного) земельного участка является важным фактором, обеспечивающим нормальное функционирование предприятия, возможность приспособления его под свои нужды. В то же время избыточная площадь означает дополнительную налоговую нагрузку.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Избыток незастроенной площади на территории производственного объекта отрицательно сказывается на его стоимости, это означает дополнительную налоговую нагрузку

Влияние в сторону увеличения стоимости Не большое количество незастроенного участка на территории производственного комплекса положительно сказывается на стоимости производственного объекта, есть возможность расширения производства, строительства дополнительно объекта производства.

Количество и состояние административных помещений. Доля административных помещений в общей площади, качество отделки, возможность сдачи внаем, заполняемость. Как правило, на территории производственно-складской недвижимости, помимо помещений собственно производственного назначения имеются помещения административно-бытового назначения. Степень влияния таких помещений на стоимость единого объекта зависит от их технического состояния, возможности их использования посторонними организациями. В зависимости от указанных факторов стоимость административных помещений может быть принята оценщиком как на уровне стоимости производственной недвижимости, так и на уровне офисной недвижимости.

Наличие незавершенных строительством объектов.Нередко случается, что на территории объекта производственного назначения, находятся здания и сооружения в незавершенном строительством состоянии. При этом, стоимость завершения их строительства может достигать значительных величин. Что ведет за собой снижение стоимости объекта недвижимости.

влияние в сторону уменьшения стоимости Если технологический процесс на производстве уже сложился, то наличие на территории объекта незавершенного строительства влияет на стоимость объекта в целом в сторону понижения, так как стоимость завершения порой может достигнуть значительных величин.

влияние в сторону увеличения стоимости Если производство способно развиваться, то наличие на территории производственного комплекса незавершенного строительством объекта положительно сказывается на его стоимости, так как лучше завершить строительство, чем строить новый оюъект

Особенностями производственно–складской недвижимости является наличие значительного количества дополнительных ценообразующих факторов. Если объект обладает наилучшим набором ценообразующих факторов (указанных выше), то его рыночная стоимость и арендная плата будет близка к верхней ценовой границе данного сегмента рынка, и наоборот: при наихудшем наборе ценообразующих факторов (указанных выше) его рыночная стоимость и арендная плата будет близка к нижней ценовой границе данного сегмента рынка.

Анализ рынка земельных участков по г.Улан-Удэ показывает, что цены на земельные участки под коммерческое использование находятся в стадии становления, в 2007 -2008 годах цены стремительно росли, небольшие земельный участки в центре доходили до 20 тыс. руб. за квадратный метр, теперь таких цен не наблюдается, происходит снижение завышенных цен предложений.

Наряду со сделками по купле-продаже земельных участков в г. Улан-Удэ на первичном рынке, где покупателями выступают организации и физические лица, а продавцом – уполномоченные муниципальные и государственные структуры, развивается вторичный рынок земельных участков в Улан-Удэ, в центральной части города предложений практически нет. В приложении Таблица №2 представлены цены предложения найденные на вторичном рынке земельных участков под коммерческое использование:

Диапазон цен за 1 кв.м. варьирует:– минимальная цена - стартует с отметки 200 рублей за кв.м (ул. Матросова пос.), максимальная - достигает 20 000 рублей за кв.м. (ул. Лимонова). На крупные земельные наделы средняя цена в современных условиях варьируется в диапазоне 200 – 4 000 рублей за 1 кв.м. Отличительной чертой более дорогостоящих участков является наличие всех коммуникаций (отопление, вода, электроэнергия), уровень готовности документов, наличие проектов застройки. Таким образом, низкие цены продажи характерны для участков большой площади, т.к. они являются низколиквидными.

Анализ сведений о правах на землю за прошедший год показывает, что и сейчас продолжается реформирование предприятий и регистрация прав собственности юридических и физических лиц на землю в соответствии с действующими правовыми нормами. Продолжаются также работы по установлению прав на землю.

2.2 Анализ субъекта и объекта оценки

Объект оценки является недвижимым имуществом, т. к. обладает всеми признаками, перечисленными в ч. 1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Права на недвижимое имущество (далее - Объект оценки), проанализированные в настоящем Отчете, установлены в соответствии с правоустанавливающими документами и представляют собой:

Вид права: общая долевая собственность.

Субъект права:

· Жалсараев В.Б. доля в праве ½

· Дагунов В.Ч. доля в праве ½

Объекты права:

· Земельный участок площадью 25 231 кв. м;

· Здание АБК (Административно-бытовой комплекс) площадью 2 470,4 кв. м;

· Гараж площадью 147,3 кв. м;

· Деревообрабатывающего цеха площадью 2 169,6 кв. м;

Объекты оценки расположены по адресу Республика Бурятия, Железнодорожный район, г. Улан-Удэ, ул. Амбулаторная д.2А. Общая площадь участка 25 231 кв.м. Размер участка, его топография благоприятствует использованию участка в соответствии с его назначением. Рельеф спокойный, риск затопления отсутствует.

Прилегающая территория к земельному участку облагорожена. Участок имеет гравийно-песчанное покрытие. Таким образом, можно сделать вывод о том, что физические характеристики не накладывают никаких ограничений на его возможное и фактическое использование.

Имеющиеся на участке здания: Здание АБК (Административно-бытовой корпус), здание гаража и здание деревообрабатывающего цеха

Описание местоположения

Природно-климатические особенности района. Климат в Республике Бурятия резко континентальный с холодной продолжительной зимой и сравнительно жарким летом. Весна ветреная с заморозками и почти без осадков. Осень наступает незаметно, без смены погоды.

Распределение температуры воздуха на территории города в основном зависит от поступления солнечной радиации, температурных инверсий и сложного характера рельефа. Среднегодовая температура воздуха - 1,7º, самый жаркий месяц года – июль (25,8º), самый холодный месяц – январь (-24,8º). За год в Улан-Удэ выпадает 246 мм. Осадков, основная их часть выпадает летом, что обусловлено повышенным влагосодержанием воздуха и перемещением циклонов и атмосферных фронтов, минимум осадков приходится на февраль.

Во все месяцы года в г. Улан-Удэ преобладают ветры западного, северо-западного и восточного направлений.

Для климата Улан-Удэ характерна сухость в течение всего года. В зимний период относительная влажность изменяется мало (72-78%), в летнее время колеблется в пределах (49-69%), Общая повторяемость инверсий в течение года -80-90%.

Объекты оценки расположены на участке земли со спокойным рельефом местности. Преобладающим фактором земной поверхности является равнинный участок. Грунты под основанием фундаментов – естественные грунты площадки – гравийно-песчаные грунты, расчетная сейсмичность района – 8 баллов.

Характер окружающего типа землепользования. Окружающий тип землепользования объекта оценки – земли населенных пунктов, окружение – производственные базы, автотранспортные предприятия. Плотность застройки района, в котором расположен объект оценки – неплотная, основное назначение застроек: производственные.

Транспортная доступность. Транспортная доступность невысокая, имеется площадка для парковки автомобилей. Дорожное покрытие асфальтовое. Движение транспорта в районе расположения объекта умеренное.

Выводы: В целом местоположение объекта можно охарактеризовать, как со средней степенью привлекательности: расположение в п. Кирзавод, в отдалении от деловой части города, транспортная доступность - автотранспорт.

2.2 Оценка затратным подходом объектов недвижимости производственно-складской базы

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

При использовании метода сравнения продаж допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· выбор основных факторов стоимости земельного участка;

· определение цен продаж земельных участков – аналогов;

· определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

· определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

· корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

· обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразновыбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.

Изучив спрос и предложения продажи вторичного рынка в г. Улан-Удэ было выбрано 3 аналога земельных участков. Характеристики предлагаемых участков приведены в таблице:

	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь земельного участка, м2	20 000	2 400	7 500
Цена сделки, руб.	9 000 000	1 800 000	4 500 000
Источник информации	www.uurielt.ru от 02.09.2013г. тел. 23-20-78	www.uurielt.ru от 04.01.2014г., т.23-20-78	www.uurielt.ru от 04.01.2014г. тел. 23-20-78
Адрес	г. Улан-Удэ, 102 квартал	г. Улан-Удэ, п. Силикатный	г. Улан-Удэ, п. Энергетик
Рельеф местности	рельеф местности спокойный	рельеф местности спокойный	рельеф местности спокойный
Наличие коммуникаций	доступны	доступны	доступны
Дополнительные улучшения	нет	нет	нет

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице.

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
Цена предложения			9 000 000	1 800 000	4 500 000
Общая площадь	м2	25 231	20 000	2 400	7 500
Цена, руб/м²	руб/м2
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		- 20	- 20	-20
Скорректированная цена	руб/м2
Переданные имущественные права собственности		Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб/м2
Условия рынка (время продажи)			сентябрь 2013	январь 2014	январь 2014г.
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб/м2
Местоположение		Средняя степень привлекательности	Средняя степень привлекательности	Средняя степень привлекательности	Средняя степень привлекательности
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб/м2
Площадь объекта	м2	25 231	20 000	2 400	7 500
Корректировка	%		-4	-35	-20
Скорректированная цена	руб/м2
Рельеф		спокойный	спокойный	спокойный	спокойный
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб/м2
Весовой коэффициент			0,4	0,3	0,3
Стоимость объекта анализа 1 м² общей площади	руб/м2
Стоимость объекта анализа	руб.	9 361 000

Обоснование корректировок, примененных в Таблице

Корректировка на уторговывание:

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.

Использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли-продажи объектов недвижимости отличается от цены предложения на 10-20 % в меньшую сторону). Для объектов аналогов корректировка равняется – 20% от цены предложения.

Корректировка на переданные имущественные права:

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для земельных участков равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на время продажи:

Поправка по этому пункту равна нулю, в связи с тем, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.

Корректировка на местоположение:

Объект оценки и объекты аналоги имеют местоположение со средней степенью привлекательности, как и у объекта оценки, идентичная транспортная доступность, отдаление от административно-деловой части города, производственная зона, корректировку на местоположение не производим.

Корректировка на площадь:

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1кв.м. земельного участка при увеличении его общей площади. Обычно при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой удельной стоимости. Связано это со следующей закономерностью: значительная площадь объекта делает его менее привлекательным по сравнению с меньшими объектами (аналогами) с точки зрения потенциального платежеспособного покупателя (при рассмотрении объекта целиком), т. е. круг платежеспособных покупателей объекта оценки значительно сужается по сравнению со спросом на аналоги.

Расчет поправки на масштаб выполнен по методике, предложенный практикующим оценщиком Е.Яскевичем на форуме оценщиков (статья «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)» «APPRAISER.RU. Вестник оценщика» (www.appraiser.ru) и основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта. Расчет данной поправки осуществляется по формуле:

,

где:

- поправка на масштаб, %;

- площадь оцениваемого земельного участка, ;

- площадь объекта - аналога, ;

Для объекта аналога №1 корректировка составляет:

;

Для объекта аналога №2 корректировка составляет:

;

Для объекта аналога №3 корректировка составляет:

;

Корректировка на рельеф:

Рельеф местности у объекта оценки и аналогов – спокойный, поэтому корректировка равна нулю.

Веса аналогов

Учитывая, что объект аналог №1 наиболее сопоставим с объектом оценки по площади, придаем ему наибольший удельный вес – 0,4, а остальным аналогам равные удельные веса – по 0,3.

Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Стоимость земельного участка площадью – 25 231 кв. м. сравнительным подходом (методом сравнения продаж) без учета НДС, с округлением составит:

9 361 000 (Девять миллионов триста шестьдесят одна тысяча) рублей.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получении соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки, найденная затратным походом;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ

Объект №1: Здание АБК (Административно-бытовой корпус).

Месторасположение - РБ, Железнодорожный район, ул. Амбулаторная д. 2А;

Основное назначение - нежилое здание

Преимущественное использование - нежилое здание

Год постройки - 1987 г.

Число этажей - 4.

Высота помещения - 2,90 м.; 3,05 м.

Общая площадь - 2 470,4 кв. м.

Площадь застройки - 758,1 кв. м.

Строительный объем - 9 149 куб. м

Таблица №2.3.1. Экспликация помещений объекта оценки №1

Позиция	Наименование помещения	Площадь, м2
	1 этаж
	Помещение Литер по плану А	648,7
	Помещение Литер по плану А1	41,6
	Итого по 1 этаж.	690,3
	2 этаж
	Помещение	621,8
	Итого по 2 этаж.	621,8
	3 этаж
	Помещение	1,1
	Помещение	6,0
	Помещение	3,8
	Помещение	1,2
	Помещение	2,7
	Помещение	4,0
	Помещение	13,2
	Помещение	19,6
	Помещение	37,8
	Помещение	16,5
	Помещение	9,8
	Помещение	7,9
	Помещение	10,9
	Помещение	71,2
	Помещение	20,0
	Помещение	19,5
	Помещение	16,2
	Помещение	34,8
	Помещение	0,7
	Помещение	0,7
	Помещение	18,7
	Помещение	36,7
	Помещение	36,9
	Помещение	37,4
	Помещение	37,7
	Помещение	106,6
	Итого по 3 этаж.	571,6
	4 этаж
	Помещение	1,1
	Помещение	4,8
	Помещение	3,7
	Помещение	1,0
	Помещение	2,4
	Помещение	4,6
	Помещение	17,2
	Помещение	19,3
	Помещение	17,9
	Помещение	18,6
	Помещение	17,9
	Помещение	22,1
	Помещение	37,1
	Помещение	16,8
	Помещение	16,9
	Помещение	20,1
	Помещение	37,6
	Помещение	36,9
	Помещение	0,6
	Помещение	0,8
	Помещение	19,9
	Помещение	18,4
	Помещение	19,5
	Помещение	18,9
	Помещение	17,0
	Помещение	58,0
	Помещение	32,4
	Помещение	5,5
	Помещение	99,7
	Помещение	586,7
	Итого по 4 этаж.	586,7
	Всего по зданию:	2470,4

Таблица № 2.3.2. Конструктивные решения объекта оценки №1

№№ n/n	Наименование конструктивных элементов	Описание	Уд. вес конструкт. элем.	Износ %	Уд. % износа
	Фундаменты	Бетонные блоки			1,25
	Стены	Кирпичные, железобетонные панели,			12,6
Перекрытия	Железобетонные			5,25
	Крыша	Стропильная, профлист			0,2
	Полы	Частично - бетонные			0,05
	Окна	Стеклопакеты			0,4
	Двери	Наружные - металлические, внутренние - отсутствуют
	Отделочные работы	Снаружи - обшито металлосайдингом, внутри - частично штукатурка			0,1
	Внутренние сантехнические, электротехнические устройства и оборудование	отсутствуют	-
	Прочие работы		-
		Итого:			31,5

Территориальный пояс – 4 Климатический район – 1 (Приложение 2 “Общей части к сборникам УПВС для переоценки основных фондов”)

Поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I – 1,09 (стр. 3 сборник №18 УПВС)

Группа капитальности – II

Поправочный коэффициент на отсутствие внутренних сантехнических, электротехнических устройств, внутренней отделки и полов – 0,63 (стр. 43 сборник №18 УПВС и разъяснения к сборникам УПВС)

Стоимость замещения 1 куб. м. объёма здания – 18,4 руб. (стр. 43 таблица 42 пункт 4ж сборник №18 УПВС), с учетом всех поправочных коэффициентов 12,64 рублей (18,4 х 1,09 х 0,63).

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 года составит 115 643,36 рубля (12,64 х 9 149).

Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г. - 1,18 (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР, №94 от 11.05.83г. Предприятия по производству пиломатериалов.)

Территориальный коэффициент для Республики Бурятия – 1,03 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР).

Индекс перехода цен 1984 г. к ценам по состоянию на 1 января 2013 года – 84,165 (Ко-Инвест выпуск 82 Республика Бурятия)

Индекс инфляции за 2013 год по Республике Бурятия – 1,0658 (инвестиционный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия за октябрь-декабрь 2013 года).

Стоимость замещения здания АБК, определённая по сборнику №18 укрупнённых показателей стоимости замещения – 12 608 128 рублей (115 643,36 х 1,18 х 1,03 х 84,165 х 1,0658).

Анализ износа

Физический износ

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Общий процент физического износа зданий и сооружений рассчитывается по формуле:

где - физический износ здания, %;

– физический износ i – го конструктивного элемента, %;

–коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения i – го конструктивного элемента в общей стоимости замещения здания;

n – количество основных конструктивных элементов оцениваемого объекта

Физический износ, с учетом удельных весов конструктивных элементов, составляет 32% стоимости замещения, то есть – 4 034 569 рублей.

Функциональный (моральный) износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Функциональный износ обычно присущ самой собственности.

Применительно к рассматриваемому объекту оценки признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

Износ внешнего воздействия

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существует три метода оценки экономического (внешнего) износа:

· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

· экспертным методом.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. При этом, капитализируется не весь потерянный доход, а его часть, которая приходится на здание.

Экспертный метод используется, когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением мультипликатора или оценивается явно не доходный объект.

В связи с тем, что на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего использования, оценщик определил экономический (внешний) износ равным 0%.

Анализ затратного подхода

Результаты расчета сведены к общему итогу:

№№ n/n	Наименование	Стоимость, руб.
	Стоимость замещения	12 608 028
	Физический износ	4 034 569
	Функциональный износ
	Износ внешнего воздействия
	Итоговая величина износа	4 034 569
	Стоимость здания с учётом износа	8 573 459

Объект №2: Гараж

Месторасположение - РБ, Железнодорожный район ул. Амбулаторная д. 2А.

Основное назначение - нежилое здание

Преимущественное использование - гараж

Год постройки - 1976 г.

Число этажей - 1.

Высота помещения - 5,35 м.

Общая площадь - 331,3 кв. м.

Площадь застройки - 350,6 кв. м.

Строительный объем - 1 963 куб. м.

Таблица №2.2.3. Экспликация помещений объекта оценки №2

Позиция	Наименование помещения	Площадь, м2
	1 этаж
	Гараж	331,3
	Итого по 1 этажу:	331,3
	Всего по зданию:	331,3

Таблица №2.2.4. Конструктивные решения объекта оценки №2

№№ n/n	Наименование конструктивных элементов	Описание	Уд. вес конструкт. элем.	Износ %	Уд. % износа
	Фундаменты	Железобетонные блоки			3,5
	Стены	Железобетонные плиты			8,4
Перекрытия	Железобетонные			7,0
	Крыша	Мягкая кровля			3,5
	Полы	Цементированные			5,0
	Окна	Отсутствуют			8,0
	Двери, ворота	Отсутствуют
	Отделочные работы	Отсутствуют	-	-	-
	Внутренние сантехнические, электротехнические устройства и оборудование	Отсутствуют			14,0
	Прочие работы	Отсутствуют	-	-	-
		Итого:			54,9

Территориальный пояс – 4 Климатический район – 1 (Приложение 2 “Общей части к сборникам УПВС для переоценки основных фондов”)

Поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I – 1,06 (стр. 5 сборник №19 УПВС)

Группа капитальности – II.

Поправочный коэффициент, отделочных работ и прочих работ– 0,90 (стр. 64 сборник №19 УПВС и разъяснения к сборникам УПВС).

Стоимость замещения 1 куб. м. объёма здания – 18,6 руб. (стр. 64 таблица 66 пункт 4б сборник №19 УПВС), с учетом всех поправочных коэффициентов 17,74 рублей (18,6 х 1,06 х 0,90).

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 года составит 34 823,62 рублей (17,74 х 1 963).

Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г. - 1,18 (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР, №94 от 11.05.83г. Предприятия по производству пиломатериалов.)

Территориальный коэффициент для Республики Бурятия – 1,03 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР).

Индекс перехода цен 1984 г. к ценам по состоянию на 1 января 2013 года – 108,791 (Ко-Инвест выпуск 82 Республика Бурятия).

Индекс инфляции за 2013 год по Республике Бурятия – 1,0658 (инвестиционный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия за октябрь-декабрь 2013 года).

Стоимость замещения гаража, определённая по сборнику №19 укрупнённых показателей стоимости замещения 4 907 517 рублей (34 823,62 х 1,18 х 1,03 х 108,791 х 1,0658).

Анализ износа

Физический износ

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Общий процент физического износа зданий и сооружений рассчитывается по формуле:

где - физический износ здания, %;

– физический износ i – го конструктивного элемента, %;

– коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения i – го конструктивного элемента в общей стоимости замещения здания;

n – количество основных конструктивных элементов оцениваемого объекта

Физический износ, с учетом удельных весов конструктивных элементов, составляет 55% стоимости замещения, то есть – 2 699 134 рубля.

Функциональный (моральный) износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Функциональный износ обычно присущ самой собственности.

Здание гаража без внутренних сантехнических, электротехнических устройств и заполнений проемов, на производственной базе собственник производит капитальный ремонт, планирует произвести ремонт здания гаража.

На дату оценки к объекту оценки применим устранимый функциональный износ. Функциональный износ для здания составит 22% стоимости замещения (согласно удельных весов конструктивных элементов по приложению к табл. 66 стр. 64 сборник №19 УПВС: 14% - затраты по установке внутренних сантехнических, электротехнических устройств, 10% - затраты по установке оконных проемов и ворот), то есть 1 079 654 рубля.

Износ внешнего воздействия

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существует три метода оценки экономического (внешнего) износа:

· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

· экспертным методом.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. При этом, капитализируется не весь потерянный доход, а его часть, которая приходится на здание.

Экспертный метод используется, когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением мультипликатора или оценивается явно не доходный объект.

В связи с тем, что на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего использования, оценщик определил экономический (внешний) износ равным 0%.

Анализ затратного подхода

Результаты расчета сведены к общему итогу:

№№ n/n	Наименование	Стоимость, руб.
	Стоимость замещения	4 907 517
	Физический износ	2 699 134
	Функциональный износ	1 079 654
	Износ внешнего воздействия
	Итоговая величина износа	3 778 788
	Стоимость здания с учётом износа	1 128 729

Объект №3: Деревообрабатывающий цех