Алгоритм определения стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках купли-продажи с аналогичными объектами на рынке.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учётом поправок.

В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:

- методом сравнения продаж;

- методом валового рентного мультипликатора.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

1. Изучение состояния и тенденция развития рынка недвижимости (сегмента рынка), выявляются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемыми, проданные относительно недавно.

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках вносятся поправки или корректировки к ценам сопоставимых объектов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов (о-а) и выводится итоговая величина рыночной стоимости

Поправки вносятся к единицы сравнения или всему объекту в целом. Поправки бывают процентными и стоимостными.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены объекта-аналога (единицы сравнения) на коэффициент, отражающего степень различия в характерах объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если объект оценки лучше об-аналога вносятся повыщающий коэффициент, если объект оценки хуже – понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки делятся на 2 типа: тип А – денежные поправки вносимые к единице сравнения и изменяют цену проданного о-а на определенную величину, в которую оцениваются различия в характеристиках и параметрах соответственно между объектом оценки и о-а. Тип Б – денежные поправки вносимые к цене о-а в целом.

Методы расчета поправок:

1) методы основаны на анализе парных продаж

2) методы экспертных решений

3) статистические методы расчета.