Алгоритм определения стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход определяет стоимость объекта недвижимости как текущую объекта недвижимости как текущую стоимость будущих доходов, т.е. отражает качество (уровень риска) и количество доходов, которые объект недвижимости может принести в будущем.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Включает два метода:

· Метод прямой капитализации доходов

· Метод дисконтированных денежных потоков

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации. Первый используется при оценке недвижимости, когда получаются одинаковые по времени доходы.

Алгоритм расчета:

1) Определяется потенциальный валовой доход это доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100%-ом его использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается по формуле:

ПВД= S(V)*A,

где S(V) – площадь или объем пригодный для сдачи в аренду, А – ставка арендной платы. Арендная плата определяется в зависимости от сегмента рынка недвижимости, типа о.н. и сложившихся условий аренды.

2.) Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования арендных площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + прочие доходы.

Таким образом, потери здесь подразумеваются как от недоиспользования и от сбора платежей.

3.) Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Расходы для обеспечения нормального функционального объекта недвижимости и получения ДВД называют операционными расходами, которые подразделяют на три группы:

Условно-постоянные расходы – расходы, размещение которых не зависит от степени эксплуатации и загруженности объекта.

Условно-переменные расходы – расходы, которые напрямую зависят от степени эксплуатации объекта.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов и запланированные капитальные ремонты.

4.) Определяется чистый операционный доход

ЧОД = ДВД за минусом операционных расходов

5.) Определяется и рассчитывается коэффициент капитализации.

R = ЧОД / V => V = ЧОД / R

V - цена

Для его расчёта существует несколько методов.

1. Метод рыночной выжимки

2. С учетом возмещения капитальных затрат;

3. Метод связанных инвестиций;

1) R = ЧОД / V

2) Здесь R складывается из Rof и Ron.

Ron – ставка доходов на инвестиции (ставка на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Rof – норма возврата (возмещение капитала). Возврат капитала подразумевает под собой погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал засчитывается на базе:

· Безрисковая ставка

· Премия за риск

· Премия за низкую ликвидность недвижимости

· Премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка – ставка доходности по государственным ценным бумагам (облигации); Ликвидность – скорость превращения недвижимости в деньги.

3) используется в случае участия в инвестициях собственного и заемного капитала.

Второй метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и его продажа.

Более трудоемкий, детальный, и позволяет провести оценку о.н. с нестабильными доходами моделируя и прогнозируя характер их улучшений.

Алгоритм расчета:

1) определяется прогнозный период – период на который можно сделать обоснованный прогноз по доходам и расходам от о.н.

2) прогнозирование доходной и расходной части от о.н. (на основе информации по прошедшим доходам и расходам от о.н., текущего состояния экономики и динамики ее изменения, а также с учетом анализа рынка о.н. прогнозируется расходная и доходная часть денежных потоков)

3) расчет величины реверсии или перепродажи от о.н. по окончанию прогнозного периода

4) расчет ставки дисконтирования, отражается взаимосвязь между доходами получаемыми в будущем и рисками их получения

5) непосредственно процесс дисконтирования денежных потоков или приведение их будущей стоимости к текущей.

Методы расчета ставки дисконтирования:

1) метод коммулятивного построения (суммирования)

2) метод сравнения альтернативных инвестиций

3) метод выделения

4) метод мониторинга