Алгоритм определения стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основные этапы затратного подхода:

1) расчет восстановительной стоимости здания (стоимость воспроизводства или замещения)

2) определения величины прибыли предпринимателя

3) определение величины выявленных типов износа (накопленный износ)

4) определение рыночной стоимости з.у. (как свободного при условии ЛНЭИ)

5) расчет рыночной стоимости по формуле:

Vзп = V р.с. з.у. лнэи + (С*с - НИ), где V р.с. з.у. лнэи - рыночная стоимость земельного участка как свободного при условии лучшего и наиболее эффективного использования; С*с - НИ - рыночная стоимость зданий и сооружений, которая состоит из стоимости строительства за минусом накопленного износа зданий и сооружений; * - учет стоимости инвестируемого капитала.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства и замещения

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Полный износ вычитывается из полной стоимости воспроизводства или замещения и получается стоимость здания или сооружения.

5. К этой стоимости прибавляется стоимость земельного участка.

Стоимость строительства – рассчитывается в текущих ценах для нового объекта (без учета износа) на дату оценки.

Сс = ПЗ + КИ + ПИ

ПЗ – прямые затраты (затраты связанные непосредственно со строительством, затраты подрядчиков); КИ – косвенные издержки (не относящиеся непосредственно к строительству – затраты инвестора или застройщика); ПИ – прибыль инвестора – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с осуществлением инвестиционного проекта в форме строительного производства.

Методы определения стоимости строительства: 1) метод сравнительной единицы; 2) метод разбивки по компоненту; 3) метод количественного обследования.

Расчёт стоимости земельного участка:

Здесь учитывается степень развития рынка земли, аналогичных земельных участков. В случае когда, рынок продаж земли достаточно развит, целесообразно рассчитывать стоимость земельного участка исходя из средней рыночной стоимости единицы площади земли. При этом следует учитывать поправки с учетом анализа фактора места расположения, ресурсного качества, технологичных и финансовых особенностей конкретного земельного участка. Если рынок не развит, то стоимость земельного участка оценивается с точки зрения, такой как наилучшее и наиболее эффективное использование и принципа остаточных продаж земли.

Виды износа и его определение:

Износ - устаревание, обесценивание – уменьшении полезности объекта или его потребительских качеств и выражается в снижении со временем его стоимости под воздействием различных факторов.

Накопленный износ – совокупность физического, функционального (несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений здания современным рыночным стандартам, включая оборудование здания необходимые для нормальной эксплуатации в соответствии с текущими или предполагаемым использованием) и внешнего износа.

Выделяют устранимый (такой тип износа устранение которого физически возможно и экономически целесообразно) и неустранимый износ.