Вопрос 62. Правовые особенности договоров аренды зданий, сооружений и предприятий

Ст. 650 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

!!!!! Эти же правила применяются и к аренде предприятий.

Основные элементы договора:

· Предмет – здания и сооружения. Здание – это строение, предназначенное для нахождения людей; Сооружение – это строение, не предназначенное для нахождения людей. Недостроенные здания и сооружения могут быть предметом аренды, но подчиняться они будут общим правилам об аренде (параграф 1 главы 34, а не параграф 4 главы 34). К аренде зданий и сооружений (например, офис в большом центре, магазин) применяются правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Есть на этот счет еще Информационное письмо президиума ВАС РФ 2002 года «Об аренде» и там сказано, что такие отношения как отношения собственника здания и тем, кто размещает рекламу на этом здании – это не будут арендные отношения, т.е. это не будет договор аренды. Может быть аренда жилого помещения, но арендатором по договору будет юридическое лицо, а физическое лицо – нанимателем жилого помещения.

· Стороны – арендодатель и арендатор

· Цена – существенное условие

· Форма – письменная. Договор, заключенный на срок, более 1 года требует государственной регистрации (если договор не зарегистрирован, то считается не заключенным)

Заключение договора с 1-ого числа месяца по последнее число предшествующего месяца

следующего года – считается заключен на 1 год – и регистрация требуется. Если договор распространяет свое действие на период, предшествующий заключению договора, то предшествующий срок (для того, чтобы определиться, нужна ли государственная регистрация). Если стороны соглашением продлевают договор на тот же срок, то государственная регистрация не требуется. Изменение договора аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, перевод долга или уступка права требования по договору аренды – то же нужна государственная регистрация. Предварительный договор аренды зданий и сооружений не подлежит государственной регистрации, независимо от самой регистрации договора аренды. Регистрации подлежит сам договор, а не права аренды арендатором и т.д. Аренда нежилых помещений подчиняется правилам договора аренды зданий и сооружений при заключении договора более 1 года. Передача имущества в аренду осуществляется с момента передачи документации (либо документ о передачи, либо передаточный акт).