Особенности определения залоговой стоимости имущества

В случае вынужденной распродажи заложенного имущества банк-залогодержатель заинтересован в первую очередь в быстром по­лучении выручки для возврата кредита с неоплаченными про­центами и компенсации понесенных потерь. Главное здесь -скорость, а не выгодность продажи имущества.

Под залоговой стоимостью объекта имущества понимается та цена, по которой может быть продан объект в сжатые ого­воренные сроки на момент обращения взыскания.

При заключении кредитного договора залоговая стоимость назначается банком-кредитором на основе оценки рыночной стоимости, выполненной профессиональным оценщиком. При этом банки применяют разные расчетные модели, одна из них имеет следующий вид¹:

где S_р - рыночная стоимость объекта, определенная на момент зак­лючения кредитного и залогового договоров;

К_t — коэффициент, учитывающий обесценение объекта во вре­мени (например, вследствие износа) за период от момента заключения договоров до момента вынужденной продажи на торгах;

Кдеф - коэффициент, учитывающий обесценение объекта по при­чине нештатных условий эксплуатации и хранения в де-фолтной ситуации;

Клик - коэффициент ликвидационной скидки на вынужденность и срочность продажи;

Зб - издержки банка-кредитора, связанные с обращением взыс­кания и организацией продажи, включая госпошлину, ис­полнительский сбор, эксплуатационные и другие расходы.

Относительная разница между рыночной и залоговой сто­имостью называется залоговым дисконтом: К_зал = 1 — (S_зал/S_p).

Залоговая стоимость может определяться также на основе ликвидационной стоимости по формуле

где S_лик - ликвидационная стоимость объекта имущества, S_лик = S_p ∙ (1 - К_лик).

Ликвидационную скидку может также определить пригла­шенный оценщик как рекомендуемую величину, но обычно она назначается по соглашению между залогодателем и залогодер­жателем.

При определении рыночной стоимости для целей оформле­ния залога должны быть соблюдены следующие условия:

1) дата оценки берется на момент заключения договора о за­логе. В форме консалтинга оценщик может спрогнозировать ры­ночную стоимость на момент истечения срока данного договора;

2) каждый объект должен быть оценен в состоянии готовно­сти к продаже новому собственнику, т.е. определяется «стоимость в обмене». Это обстоятельство особенно важно при оценке ма­шин и оборудования, так как приведение их в состояние готов­ности к продаже потребует учета затрат на демонтаж, упаковку и другие предпродажные операции.

Для оценки объекта недвижимости предприятие-залогода­тель должно представить оценщику следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на каж­дый объект (свидетельство о государственной регистрации);

¹ См.: Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. - М.: Фи­нансы и статистика, 2008. - С. 26.

• документы, на основании которых приобретена или офор­млена собственность (договоры купли-продажи, мены и др., рас­поряжение вышестоящего органа и др.);

• справка БТИ установленной формы (форма Па) с указа­нием объекта оценки;

• технический паспорт строения;

• документ на право пользования земельным участком;

• договоры аренды и субаренды (при их наличии);

• сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии).

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для усло­вий продажи ее наиболее типичному покупателю (пользовате­лю) и для наиболее эффективного использования согласно функ­циональному назначению зданий и сооружений.

Размер ликвидационной скидки зависит в основном от двух факторов: ликвидности имущества и чувствительности (эластич­ности) спроса к цене у данного имущества. Остановимся под­робнее на этих факторах.

Ликвидность означает способность объекта имущества как товара быть проданным в течение малого отрезка времени без потери своей реальной стоимости. Ликвидность измеряется про­должительностью торговой экспозиции в нормальных условиях продажи. Чем меньше торговая экспозиция, тем выше ликвид­ность товара при прочих равных условиях.

Ликвидность непосредственно зависит от уровня спроса на товар, масштабов его использования (потребления). Факторы ликвидности у разных видов имущества разные.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: назначение объекта недви­жимости; его функциональность; удобство местоположения для использования по назначению; физическое состояние и эксплу­атационные параметры; наличие коммуникаций; развитость рынка недвижимости в регионе и населенном пункте и др.

Например, среди нежилых зданий и помещений в городах более ликвидными являются офисные и торговые здания и по­мещения, ниже ликвидность у складских зданий и еще ниже ликвидность у производственных зданий и помещений.

Основные факторы ликвидности для машин и оборудования следующие: назначение и степень универсальности применения; широта функциональных возможностей; технический уровень и качество; топливная и энергетическая экономичность; техни­ческое состояние и малая изношенность; соответствие назначения развивающимся отраслям в регионе и в стране; численность потребителей данной техники в регионе; развитость соответству­ющего сегмента регионального рынка и др.

Информация о степени ликвидности и продолжительности торговой экспозиции по группам аналогичного оборудования при нормальных условиях продажи собирается от дилерских компаний, систематизируется для последующих расчетов. В ка­честве примера приведены данные о ликвидности некоторых видов машин и оборудования (табл. 10.2).

Среднюю продолжительность торговой экспозиции в меся­цах для определенного вида товара можно рассчитать также ис­ходя из годового объема продаж этого товара в одной торговой организации:

Т = 12/Q

где Q - годовой объем продаж при нормальных условиях продажи по средней рыночной цене, шт.

Объем продаж должен оцениваться только из одной торговой или сбытовой точки в данном регионе или населенном пункте.

Если на территории региона (города) данным товаром торгуют несколько дилеров, то их данные об объеме продаж усредняют­ся, но не суммируются.

Второй фактор, который учитывается при выборе ликвида­ционной скидки, — чувствительность, или эластичность, спро­са, а следовательно, и торговой экспозиции к цене.

Известно несколько эмпирических математических моделей для расчета коэффициента ликвидационной скидки, предложенных разными авторами. Наиболее логичным представляется подход, опирающийся на анализ ценовой эластичности спроса, применяе­мый в теории ценообразования. Согласно этому подходу связь между спросом и ценой представляется кривой спроса, а чувствитель­ность спроса к изменению цены оценивается коэффициентом це­новой эластичности спроса. Коэффициент ценовой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при изменении цены на 1% при неизменных прочих условиях.

Кривая спроса, во всех точках которой коэффициент цено­вой эластичности спроса постоянен, описывается обратной сте­пенной функцией

где Q — спрос (объем продаж) при цене Ц;

К_эл — коэффициент ценовой эластичности спроса;

с — постоянный параметр уравнения, равный условному значе­нию спроса при Ц = 1 или К_эл = 0.

Если в приведенном выше уравнении спрос q заменить на время торговой экспозиции Т, то получим уравнение зависимо­сти времени торговой экспозиции от цены:

Вообще эластичность спроса по цене на некоторый товар зависит от остроты потребности у покупателей в данном товаре, покупательной способности и ограниченности приобретения другого заменяющего товара. Поэтому эластичность спроса по цене у разных групп товаров разная.

Чтобы установить коэффициент ценовой эластичности спро­са, необходимо получить опытные данные о времени экспози­ции при продаже каких-либо аналогичных объектов как минимум в двух ситуациях: 1)при продаже по средней рыночной цене; 2) при продаже по сниженной цене.

Коэффициент ценовой эластичности спроса может быть рас­считан по данным отмеченных выше двух ситуаций следующим образом:

где Т_н - время нормальной торговой экспозиции при продаже по средней рыночной цене Ц_р;

Т_с - время сокращенной торговой экспозиции при продаже по сниженной цене Ц_с. Это время, например, задается про­цедурой судебного исполнения.

Эластичность спроса от цены считается высокий¹, если К_эл ≥ 1,5; повышенной при К_эл =1,2 - 1,4; средней при К_эл = 0,8 - 1,3; низкой при К_эл < 0,8.

Для одного вида товара можно записать уравнения для нор­мальной и сокращенной экспозиций:

Поделив одно выражение на другое, после преобразований получим:

Если известны время нормальной и сокращенной экспози­ций, то сниженная цена получается по формуле

Отсюда получаем выражение для расчета коэффициента лик­видационной скидки:

Зависимость коэффициента ликвидационной скидки (в про­центах) от коэффициента снижения времени торговой экспози­ции (в процентах) при разных коэффициентах ценовой элас­тичности спроса представлена на рис. 10.1.

Рис. 10.1. Зависимость коэффициента ликвидационной скидки от коэффициента снижения времени торговой экспозиции при разных коэффициентах ценовой эластичности спроса

Из рис. 10.1 видно, что чем меньше коэффициент ценовой эластичности спроса, тем больше следует назначать ликвидаци­онную скидку при прочих равных условиях. Так, чтобы сокра­тить время экспозиции на 50%, потребуется снизить цену на 25% при К_эл = 2, на 50% при К_эл = 1, на 75% при К_эл = 0,5.

Сведения о фактических ликвидационных скидках получа­ют на основе анализа результатов проведенных открытых тор­гов. Например, в табл. 10.3 приведены результаты анализа более ста состоявшихся торгов объектов по трем сегментам рынка не­движимости, расположенных на территории Москвы и принад­лежащих на праве собственности юридическим лицам. При этом был применен метод парных продаж. Время сокращенной экс­позиции равно примерно двум месяцам.

П р и м е р. Необходимо определить коэффициент ликвида­ционной скидки и ликвидационную стоимость металлорежущего станка. По результатам оценки рыночная стоимость (средняя рыночная цена) станка равна 120 тыс. руб. По данным, получен­ным от дилерской компании, время экспозиции аналогичных

Таблица 10.3 - Коэффициент ликвидационной скидки для зданий и помещений

Вид здания и помещения	Год расчета	Диапазон коэффициента ликвидационной скидки, %
Офисные		45...68
		41...60
		34...58
Торговые		43...57
		40...54
		33...47
Складские		42...62
и производственные		44...53
		36...46

Источник. Вопросы оценки. - 2001. — № 1. - С. 30.

станков в нормальном режиме продажи составляет около четырех месяцев. Необходимо продать станок в течение трех месяцев. Ко­эффициент ценовой эластичности спроса для данных станков со­ответствует среднему уровню эластичности и принят равным 1,1.

Решение. Сниженная цена станка равна 120 ∙ (3/4)^1/1,1 = 92,38 тыс. руб. Коэффициент ликвидационной скидки равен 1 - (92,38/120) = 0,23, или 23%. Таким образом, ликвидационная стои­мость станка принимается равной сниженной цене, т.е. 92,38 тыс. руб.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается назначение залога имущества и в каких целях он применяется?

2. Какие объекты имущества могут быть предметом залога, а какие нет?

3. Какова залоговая привлекательность у нематериальных акти­вов, недвижимости, машин и оборудования, ценных бумаг?

4. В чем заключается формальное условие для начала обра­щения взыскания на заложенное имущество со стороны залогодержателя?

5. В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда?

6. Каков порядок распродажи заложенного имущества на от­крытых торгах?

7. Как устанавливает кредитор сумму необходимой залого­вой стоимости под конкретный размер кредита?

8. Что такое залоговая стоимость объекта имущества и как она назначается?

9. Какими признаками должна обладать рыночная стоимость при оценке для целей залога?

10. Что такое ликвидность имущества и какой показатель ее характеризует? Какие факторы влияют на ликвидность движимого и недвижимого имущества?

11. Какой смысл имеет коэффициент ценовой эластичности спроса?

12. Какие факторы учитываются при назначении коэффи­циента ликвидной скидки для определения залоговой стоимости имущества?