Тема 21. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення 5 страница

Федерации. - 1998. - № 16.

4. Ведомственные строительные нормы.

Застройка территорий коллективных садов,

здания и сооружения. Нормы проектирова-

ния ВСН 43-85 от 11.12.1985 г., № 404 [Еле-

ктронний ресурс]. – Режим доступу:

http://zakon1.rada.gov.ua/cgibin/

laws/main.cgi?nreg=v0404400-85.

24). Сидор В. Д. Правові засади застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні: автореф. дис. на здобуття наук, ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.06 „Земельне право; аграрне право; екологічне право; природноресурсове право" / В. Д. Сидор. - К., 2005. - 20 с.

25). Сидор В. Д. Правове регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні / Вікторія Дмитрівна Сидор. -Одеса, 2005.-220 с.

26). Титова Н. І Землі сільськогосподарського призначення - особливий об'єкт правової регламентації / Н. І. Титова // Вісник Львівського університету. - Серія юридична. - 1999. - Випуск 34. - С. 135-140.

27). Уркевич В. Заборона відчуження земель сільськогосподарського призначення: новели правового регулювання / В. Уркевич, О. Браніцький // Право України -2007. - № 6. - С. 46-49. //http://hklib.npu.edu.ua/cgibin/irbis64r_71/cgiirbis_64.exe?C21COM=S&I21DBN=KST&P21DBN=KST&S21FMT=in

28). Ващишин М. ПРАВОВІ ФОРМИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕЕНЯ // ПРОБЛЕМИ ДЕРЖАВОТВОРЕННЯ І ЗАХИСТУ ПРАВ ЛЮДИНИ В УКРАЇНІ. Матеріали XIV регіональної науково-практичної конференції (6 лютого 2008 р.)

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, які

використовуються як основний засіб сільськогосподарського виробництва, для

здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, як

просторово-операційний базис для розміщення сільськогосподарської

виробничої інфраструктури. Основним критерієм віднесення земельних ділянок

до цієї категорії земельного фонду є надання їх конкретним суб’єктам для

сільськогосподарського використання на підставі відповідного адміністративного

акту Крім того, землями сільськогосподарського призначення є землі, які

призначені для сільськогосподарських цілей (знову таки у публічно-правовому

порядку), однак тимчасово не використовуються. Це якраз є тим випадком, коли

земельні ділянки, які не надані у власність або користування громадян та

юридичних осіб, перебувають у запасі (п. 2. ст. 19 Земельного кодексу України).

Для збереження і охорони земель сільськогосподарського призначення

встановлено пріоритетний правовий режим, який має загальний превентивний

характер. Статтю 23 Земельного кодексу України, яка визначає правові аспекти

пріоритетності земель сільськогосподарського призначення, необхідно

доповнити забороною зміни цільового призначення цих земель (тобто забороною

переведення їх в іншу категорію). Чинним Земельним кодексом такі обмеження

передбачені лише щодо особливо цінних земель (ст. 150 ЗК України).

Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися у

різних правових формах. Однак законодавством України не визначено ні

поняття, ні видів правових форм використання земель. Розділ ІІІ Земельного

кодексу має назву «Права на землю», однак цей термін не є юридично

коректним, бо близький за звучанням із терміном «земельні права», через це

може допускатися їх ототожнення, що є зовсім невиправдано, адже зміст прав на

землю є набагато ширшим від змісту земельних прав.

Земельним кодексом України передбачено наступні права на землю:

⎯ право власності на землю у трьох різновидах: приватної, комунальної та

державної власності;

⎯ право користування землею: постійного користування, оренди і концесії;

⎯ право земельного сервітуту;

⎯ право суперфіцію;

⎯ право емфітевзису.

На нашу думку, варто оперувати терміном «правові форми використання

земель», який відразу дозволяє визначити, хто і на яких правових підставах

використовує ту чи іншу земельну ділянку. У російській земельно-правовій

доктрині використовується термін «правовий титул» використання землі (або

земельно-правовий титул), однак в українському земельному законодавстві він

має дуже мало шансів для імплементації.

То що ж таке «правова форма використання земель»? Відразу необхідно

зауважити, що цей термін не є тотожнім з терміном «користування землею» як

однією з правомочностей власника, бо має самостійний правовстановлюючий

характер. Тому, правова форма використання земель – це визначена Земельним

кодексом підстава виникнення права на земельну ділянку, оформлена у

встановленому законом порядку, яка має правовстановлюючий і

правовизначальний характер.

Так, ст.125 Земельного кодексу України передбачає, що право власності та

право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання

відповідного документа, що посвідчує право на землю та його державної

реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору

оренди і його державної реєстрації. Юридичним складом (комплексом

необхідних юридичних фактів), що дозволяють приступити до використання

земельної ділянки є:

⎯ встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

⎯ одержання документа, що посвідчує право на землю

(правовстановлюючого документа);

⎯ державна реєстрація права на землю.

Глава 5 Земельного кодексу України «Землі сільськогосподарського

призначення» структурована за суб’єктами землевикористання, однак спільність

характерних ознак дозволяє її згрупувати за правовими формами земле

використання:

⎯ право постійного користування;

⎯ право приватної власності;

⎯ оренда;

⎯ емфітевзис.

Право постійного користування земельними ділянками

сільськогосподарського призначення належить виключно державним і

комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям.

Ці землі перебувають у державній чи комунальній власності відповідно, однак в

силу специфічності власника (держава чи територіальна громада) не можуть

ними безпосередньо використовуватися. Державні і комунальні

сільськогосподарські підприємства, установи і організації використовують землі

для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та з науково-

дослідною чи навчальною метою. При потребі ці суб’єкти можуть додатково

орендувати земельні ділянки, які на праві приватної власності належать

громадянам чи юридичним особам.

Право приватної власності на землі сільськогосподарського призначення

належить виключно громадянам України і юридичним особам України. Землі

сільськогосподарського призначення, успадковані іноземцями чи особами без

громадянства мають бути відчужені ними протягом року з моменту прийняття

спадщини.

Підставами набуття права власності на землі сільськогосподарського

призначення для недержавних сільськогосподарських підприємств, установ та

організацій є:

⎯ внесення земельних ділянок до статутного фонду засновниками;

⎯ придбання земельних ділянок за цивільно-правовими угодами.

Серед усіх сільськогосподарських підприємств особливий правовий режим

земель сільськогосподарського призначення притаманний фермерським

господарствам. Лише для фермерських господарств як юридичних осіб

приватного права передбачена можливість безоплатної приватизації земельних

ділянок членами цих господарств у розмірі земельної частки (паю) члена

сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної

ради. При цьому обов’язковою передумовою такої приватизації є створення

господарства до 1 січня 2002 року (до набрання чинності Земельним кодексом

України) і використання ним земельних ділянок на праві постійного чи

тимчасового користування. Широке тлумачення норм глави 15 Земельного

кодексу «Право користування землею» дозволяє вважати наданими у

користування і орендованих фермерськими господарствами земельних ділянок,

за умови, що об’єктами оренди були землі державної чи комунальної власності.

Суб’єктами сільськогосподарського землевикористання можуть бути і

несільськогосподарські підприємства, установи й організації для ведення

підсобного господарства. З них юридичні особи публічного права можуть землі

лише орендувати, а юридичні особи приватного права – і орендувати, і набувати

у власність.

Законом України «Про особисте селянське господарство» передбачено, що

для ведення цього господарства громадяни України можуть мати на праві

власності або орендувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення,

а іноземці й особи без громадянства – лише орендувати. Максимальні розміри

земельних ділянок, які можуть бути на праві власності для ведення особистого

селянського господарства – 2га, однак цей розмір може бути збільшений у разі

приєднання земельної частки (паю). Різновидами права приватної власності у

особистому селянському господарстві є:

⎯ індивідуальна власність, якщо господарство ведеться одноособово;

⎯ спільна сумісна власність, якщо членами особистого селянського

господарства є подружжя;

⎯ спільна часткова власність.

Громадяни України мають права набувати у приватну власність землі

сільськогосподарського призначення для садівництва. Практична реалізація цього

права може відбуватися як індивідуально, так і колективно у формі садівницького

товариства. Причому кожен член садівницького товариства має право

приватизувати земельну ділянку без згоди на те інших членів цього товариства.

Окремою і досить поширеною правовою формою використання земель

сільськогосподарського призначення є оренда земельних ділянок. Право

орендувати землі сільськогосподарського призначення має найбільше коло

суб’єктів:

⎯ державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи і

організації із земель, які належать громадянам і юридичним особам;

⎯ фермерські і особисті селянські господарства;

⎯ фізичні особи для сінокосіння і випасання худоби;

⎯ фізичні особи для садівництва (індивідуального або колективного);

⎯ фізичні особи та їх об’єднання для городництва;

⎯ приватні, державні та комунальні несільськогосподарські підприємства,

установи та організації для ведення підсобного господарства.

На відміну від інших правових форм використання земель, лише для оренди

земельної ділянки передбачене спеціальне законодавче забезпечення – Закон

України «Про оренду землі» від 2 жовтня 2003 року. Однак, на відміну від

першої редакції цього закону від 6 жовтня 1998 року, чинна редакція не містить

підвищених вимог до особи орендаря земельної ділянки сільськогосподарського

призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ним

могли бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких

передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають

необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Така норма

була виправдана з точки зору вимог охорони і раціонального використання

земель сільськогосподарського призначення і залишається актуальною сьогодні,

а тому заслуговує на законодавче відродження.

Емфітевзис і суперфіцій були запроваджені Цивільним Кодексом України

2003 року, однак у земельне право України були імплементовані лише 27 квітня

2007 року. Емфітевзис як правова форма використання земель

сільськогосподарського призначення належить до речових прав на чуже майно і є

правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських

потреб. Емфітевзис встановлюється (виникає) на підставі договору між

власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися

цією земельною ділянкою у сільськогосподарських цілях. Емфітевзис може

відчужуватися або успадковуватися. Варто погодитися з Д.В. Бусуйок, яка

відносить емфітевзис і суперфіцій до обмежень прав на землю і вважає, що при

можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, що дорівнює вартості

земельної ділянки і подібності цих інститутів з інститутом оренди земельної

ділянки недоцільна імплементація емфітевзису і суперфіцію в земельне право

України. До того ж, порядок укладення договорів про надання права

користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

(емфітевзису) визначається не Земельним, а Цивільним кодексом України.

Підсумовуючи проведене дослідження, можна сформулювати наступне

поняття правової форми використання земель сільськогосподарського

призначення – це визначене законом і оформлене у встановленому законом

порядку право суб’єкта безпосередньо здійснювати експлуатацію земельної

ділянки сільськогосподарського призначення відповідно до вимог раціонального

і цільового використання.

29). Федорович В. МОРАТОРІЙ НА ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ: СКАСУВАТИ ЧИ ПРОДОВЖИТИ?// ПРОБЛЕМИ ДЕРЖАВОТВОРЕННЯ

І ЗАХИСТУ ПРАВ ЛЮДИНИ В УКРАЇНІ. Матеріали XIV регіональної науково-практичної конференції (6 лютого 2008 р.)

Земельна реформа, яка триває в Україні вже 15 років, кардинально змінила

структуру земельної власності. Ще у 1992 році, з прийняттям Земельного кодексу

України від 13 березня 1992 року, відбулася юридична демонополізація права

власності на землю й була закріплена різноманітність форм власності на землі.

Найбільшим досягненням у цьому аспекті можна вважати розвиток відносин

приватної власності на землю в Україні.

Формально власники земельних ділянок отримали й право розпорядження

ними. Жодних обмежень цього права закон не передбачав. Проте практично

реалізувати його, особливо щодо земель сільськогосподарського призначення,

було майже неможливо, оскільки були істотні проблеми з посвідченням права

власності на землю. Державні акти майже не видавалися, що унеможливлювало

укладення договорів про відчуження земель.

Тільки наприкінці 1990-х років було налагоджено видачу Державних актів

про право власності на землю, що надало істотного поштовху ринку земель

сільськогосподарського призначення. Проте тривала така ситуація недовго.

Чинний Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року, що вступив в

силу 1 січня 2002 року, запровадив заборону для громадян та юридичних осіб, що

мали у власності земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського

виробництва, а також для власників земельних паїв продавати або іншим способом

відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї). Дія мораторію

передбачалася до 1 січня 2005 року. Проте згодом його декілька разів було

продовжено, і сьогодні він діє до 1 січня 2008 року.

Разом з тим, останній раз мораторій було продовжено за умови набрання

чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок

земель, що повинні визначити особливості обігу земель державної та

комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Таким чином, мораторій продовжено фактично на невизначений строк, оскільки

прийняття зазначених законів навіть у найближчій перспективі не

передбачається. Необхідно нагадати, що проекти законів "Про державний

земельний кадастр" та "Про ринок землі" вже неодноразово розглядалися у

парламенті, проте остаточно прийняті не були.

Штучне стримування вільного ринкового обігу земельних ділянок

суперечить Конституції України, зокрема, статтям 14 (гарантує право власності

на землю) та 41 (закріплює можливість власника вільно розпоряджатися своїм

майном). Стаття 22 Конституції України проголошує, що конституційні права

гарантуються і не можуть бути скасовані. При прийнятті нових законів або

внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу

існуючих прав і свобод. По суті, продовження мораторію істотно звужує

конституційні права громадян щодо розпорядження своєю власністю, а тому не

може вважатися конституційним.

Є певний резон й у противників скасування мораторію, яких на момент його

продовження у Верховній Раді, була абсолютна більшість серед народних

депутатів. Дійсно, без багатьох законів, які ще необхідно прийняти, організувати

цивілізований ринок землі досить важко. Законодавчо не визначено багатьох

критеріїв, які б мали характеризувати ринок сільськогосподарських земель:

мінімальний рівень вартості, обмеження для іноземців, норми володіння ними

одним суб’єктом і т.і.

Однак, незважаючи на майже п’ятирічну дію мораторію, землі

сільськогосподарського призначення активно продаються та купуються, для чого

використовуються недоліки й прогалини чинного законодавства. За оцінками

експертів, за останні чотири роки в обхід мораторію було продано 4,7 млн.

гектарів земельних паїв. Щорічний тіньовий обіг на цьому ринку становить 50-60

млн. доларів.

Серед найбільш поширених способів відчуження земель

сільськогосподарського призначення в обхід існуючих заборон можна виділити:

⎯ відчуження земельної ділянки за договором міни. Такий спосіб активно

використовувався протягом 2002-2004 років, поки у Перехідні положення

Земельного кодексу не були внесені певні зміни, що заборонили міну

земель сільськогосподарського призначення;

⎯ укладання попередніх договорів відчуження земель, коли продавець і

покупець беруть на себе зобов’язання укласти договір купівлі-продажу у

майбутньому на заздалегідь визначених умовах. Одночасно з попереднім

договором переважно укладали договір оренди цієї ж ділянки, що давало

можливість використовувати її до укладення основного договору;

⎯ продаж земельних ділянок за борги, коли рішенням суду кредитору в

забезпечення позовних вимог передається право власності на земельну

ділянку;

⎯ набули поширення й деякі інші способи відчуження земель

сільськогосподарського призначення, наприклад, придбання власника

земель (юридичної особи) з усіма його майновими правами.

Наявність активного "тіньового" ринку земель сільськогосподарського

призначення багато в чому пояснює " прихильність" до продовження мораторію.

Адже доступ до відчуження земель сільськогосподарського призначення

невеликої кількості осіб ставить їх у привілейоване становище. При легалізації

ринку може з’явитися істотна конкуренція з боку іноземних інвесторів. Крім

того, вважають, що при цьому може істотно зрости вартість земельних ділянок.

Крім того, необхідно враховувати, що переважна більшість земель

сільськогосподарського призначення сьогодні використовується на умовах

оренди, що при мізерній орендній платі дозволяє використовувати їх практично

безоплатно.

За даними Держкомзему, до жовтня 2002 року вісім з десяти власників

сертифікатів здали свої ділянки в оренду. Загалом на той час було зареєстровано

5,5 млн. договорів оренди, а площа орендованих паїв становила 22 млн. га.

Середній розмір орендної плати становить 112 грн. за 1 га землі.

Таким чином, практична неможливість легально продати земельну ділянку

сільськогосподарського призначення примушує їх власників майже за безцінь

здавати їх в оренду. Сьогодні більшість земель сільськогосподарського

призначення в Україні перебувають у довготерміновій оренді. Зрозуміло, що така

ситуація є надзвичайно вигідною для таких "орендарів", які в основному

перетворюються на великих латифундистів і є основними лоббістами

продовження мораторію.

В умовах дії мораторію основними продавцями земель були місцеві органи

влади. За оцінками експертів, приблизно 75% усього тіньового обігу землі

здійснюються саме при їх сприянні. Сьогодні приватним власникам заборонено

змінювати цільове призначення земель сільськогосподарського призначення, що

раніше давало можливість продавати їх як землі особистих селянських

господарств. Тепер цільове призначення можна змінювати тільки у державних і

комунальних земель. Фактично така ситуація робить органи місцевого

самоврядування єдиними законними продавцями земель сільськогосподарського

призначення у сучасних умовах, чим вони досить часто користуються. Отже,

органи місцевої влади теж не зацікавлені у скасуванні мораторію на відчуження

земель сільськогосподарського призначення.

Єдиними зацікавленими у скасуванні мораторію особами є селяни –

власники земель. Адже встановлення мораторію має для сільських жителів і

досить негативні соціальні наслідки. Із майже 7 млн. власників земельних паїв в

Україні майже дві третини – пенсіонери та люди похилого віку, які не можуть

самостійно вести товарне сільськогосподарське виробництво.

Невисокий рівень матеріального забезпечення селян міг би істотно

покращитися за рахунок продажу неналежних їм на праві власності земельних

ділянок та земельних паїв. Використання тіньових схем продажу земельних

ділянок диктує їх надзвичайно низьку ціну. Все це обумовлює масове

використання оренди як практично єдиного способу використання земельних

паїв. Проте оренда теж не вирішує питання матеріального забезпечення

власників земельних ділянок.

Мораторій практично зводить нанівець інвестиційну привабливість

аграрного сектора. Земля не може бути об’єктом застави внаслідок чого

сільгоспвиробники позбавлені доступу до довгострокових кредитних ресурсів і

змушені користуватися короткостроковими кредитами, які, крім високої вартості,

не дають можливості "пом’якшити" ризики, що пов’язані з можливими

неврожаями в окремі роки та можуть привести власників до банкрутства.

Підсумовуючи все вищесказане, можна дійти висновку, що незважаючи на

формальну заборону, ринок земель сільськогосподарського призначення

фактично існує завдяки різним тіньовим схемам. Для виправлення ситуації

необхідно створити справжній ринок, належно забезпечивши його правовими

засобами і скасувавши мораторій на відчуження земель сільськогосподарського

призначення.

30). Янчук В. В. Правова охорона земель сільськогосподарського призначення / Янчук В. В.-К., 1987. -80 с.