Приобретение права собственности на жилое помещение

Основания приобретения права собственности на жилые помещения

Традиционно способы возникновения права собственности делятся на две группы:

1) первоначальные;

2) производные.

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому.[5] К данной группе относятся:

1) строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ);

2) приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);

3) приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ);

4) приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся:

1) договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

2) наследование жилых помещений по закону и по завещанию;

3) приватизация жилых помещений;

4) внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК;

4) реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.[6]

Наряду с распространёнными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений – изготовление или создание лицом новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ), сделки (п. 2 ст. 218 ГК РФ), в ГК РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность – основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство, получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности.[7]

Приватизация жилья осуществляется только физическими ли­цами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации»[8] от 04.07.1991 № 1541 (далее — Закон о приватизации жи­лищного фонда в РФ). Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации жи­лищного фонда в РФ).

Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство.

По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ — свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока (ст. 1154 ГК РФ). Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье.

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или права (п.1 ст. 572 ГК РФ). Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Возмездное приобретение жилья в собственность, т. е. за плату, осуществляется путем:

1) покупки по договору купли-продажи, мены (с применением правил о купле-продаже);

2) инвестирования в строительство жилья, выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

3) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

4) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений);

5) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Приобретение права собственности как при первоначальном, так и при производном способах возможно только при наличии сложного юридического состава, т. е. состава юридических фактов, которые необходимы и достаточны для наступления какого-либо юридического эффекта. Ярким примером этому может служить при приобретательной давности необходимость доказывания факта добросовестного, непрерывного и открытого владения помещением в течение 15 лет, а также государственная регистрация права собственности (ст. 234 ГК РФ)[9]

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю – собственнику (и только ему) осуществлять полное «хозяйственное господство» над принадлежащим ему имуществом.