Право собственности на жилое помещение

В Гражданском кодексе РФ праву собственности, в том числе и на жилые помещения, посвящен раздел II, включающий в себя общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава (глава 18 ГК РФ), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 289 ГК РФ), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ), предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилищной недвижимости относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.

Статья 15 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ)[3] называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ даётся понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодного для постоянного проживания граждан (отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Такое определение отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закреплённого ГК РФ, как помещения, предназначенного для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ).

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Рос­сийской Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собст­веннику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем.

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помеще­ний ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т. п. При этом передача собственником любого из трех или всех назван­ных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юри­дические лица.[4]

Субъектами права владения, пользования и распоря­жения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов испол­нительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ), за исключением случаев, когда гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).