Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

1. По виду объекта (товара) рынок недвижимости подразделяется на: земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов.

2. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земельных участков;

- рынок жилья (рынок городского жилья, рынок загородного жилья);

- рынок нежилых помещений (рынок офисов, рынок торговых помещений, рынок складских помещений;

- рынок промышленной недвижимости;

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

3. По географическому (территориальному) признаку – местный, городской, региональный, национальный, мировой. Каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в других – другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе).

4. По степени готовности к эксплуатации - существующих объектов (старый фонд);

5. По типу участников – индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов; муниципальных образований, коммерческих организаций.

6. По видам сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав и др.

7. По отраслевой принадлежности – промышленных объектов; сельскохозяйственных объектов; общественных зданий и др.

8. По формам собственности – частных, государственных, муниципальных объектов недвижимости.

9. По способу совершения сделок – первичный и вторичный; организованный и неорганизованный; биржевой и внебиржевой; традиционный и компьютеризированный.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых сделок.

Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок – это совершение сделок за пределами бирж. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

Наиболее развитые рынки объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, земельных участков) имеют свои сегменты.

Процесс разделения рынка недвижимости на сегменты называется сегментированием. Признак сегментирования – фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

Рынок нежилых помещений по функциональному назначению подразделяется на четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса.

А – офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральном районе города, оборудованные по западным стандартам (службы управления, обслуживания, безопасности, охраняемая автостоянка и т.д.).

Б – офисные помещения обладают практически теми же характеристиками, но с меньшим перечнем услуг.

Арендаторы А и Б – западные компании и крупные российские фирмы.

С – офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей.

Д – офисные помещения вдали от магистралей и в жилом фонде.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения класса С и Д.

Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества. Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды и разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

1. По категории земель выделяют следующие подвиды рынков земли: сельскохозяйственных земель; городских земель и жилищного строительства; садово-огородных и дачных участков; гаражного строительства.

2. По размерам участка – крупных массивов земель; мелких земельных участков;

3. По формам собственности – частных земель (граждан, юридических лиц), государственных и муниципальных и др.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Рынок жилья сегментируется:

Ø по качеству домов (пятиэтажки – панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки – 9-, 12-, 16-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные);

Ø по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры);

Ø по планировке (типовые, улучшенной планировки);

Ø по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.)