Понятие рынка недвижимости и его основные элементы

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости – сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов.

Рынок недвижимости обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

· передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

· установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

· связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

· распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка;

· инвестирование в недвижимость.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура – это профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Инфраструктура должна содержать достоверные сведения трех видов:

· о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

· о структуре спроса и предложений по различным объектам;

· об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Уровни инфраструктуры могут быть различными, такими как: народно-хозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости); региональный (рынок недвижимости отдельного региона); локальный (отдельный сектор рынка недвижимости); объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля. Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе).

2. Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

3. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами и зонированием территорий.

4. Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местоположением. Долговечность зданий и сооружений, длительный срок строительства обусловливает низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования.

Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен.

5. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, экплутационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственные пошлины и другие сборы на сделки.

6. Товары-объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных ситуациях.

7. Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и объектом их инвестиционной деятельности.

8. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

При этом рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

- со сменой собственника (купля-продажа, наследование, дарение);

- без смены собственника (инвестирование в недвижимость, залог, аренда, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; передача в доверительное управление и т.д.);

- с частичным или полным изменением состава собственников: (приватизация, внесение в уставный капитал, изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества, и т.д.)

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.