Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости охватывает более 50% мирового богатства. Рынок – место, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступать в сделки. Две особенности объектов недвижимости: уникальность (неповторимость) объекта; неподвижность объекта (недвижимость не может быть перенесена из места с низким спросом в места повышенного спроса). Каждый дом имеет свою топографическую привязанность. Целый ряд факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости: изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы, нормы прибыли в других отраслях экономики, кредитные ставки, демография, миграция, эмиграция, иммиграция, экология, инфляция, уровень денежных доходов покупателей; кризис; зонирование города; условия получения прав на застройку. Рынка недвижимости как единой структуры не существует. Он представлен местными сегментами. Отличия рынка недвижимости от других рынков:

1) товары и услуги обычно серийны (для лица, для ног, для рук) и взаимозаменяемы, в недвижимости иначе.

2) на обычных рынках взаимодействуют множество продавцов и покупателей, они создают конкуренцию, никто из участников рынка не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы влиять на цены. На рынке недвижимости иначе: сейчас практически весь рынок контролируют девелоперские фирмы.

3) на обычных рынках цены унифицированы и относительно стабильны, именно цены становятся основной причиной покупки/продажи товаров, поскольку качество товаров примерно одинаково. На рынке недвижимости цена не является причиной покупки.

4) на обычных рынках доминирует саморегуляция и свободная конкуренция, лишь немного влияют госограничения. На рынке недвижимости иначе.

5) спрос и предложение, благодаря конкуренции на обычных рынках близки к состоянию сбалансированности. На рынке недвижимости иначе.

6) продавцы и покупатели на обычных рынках достаточно хорошо информированы о состоянии рынка, качестве продукции, правилах замены. На рынке недвижимости иначе.

7) на обычных рынках товары быстро поставляются и быстро расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости иначе.

Все особенности рынка недвижимости предопределяют формирование и взаимодействие ценообразующих факторов, что при подходе к оценке недвижимости выявляет ее как товар нестандартный или индивидуализированное имущество. Эти проблемы решают оценщики недвижимости.