Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой

Принципы, связанные с рыночной средой:

Зависимость – стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным способом, подвержена влиянию внешней среды, но и сама влияет на варианты использования и стоимость прилегающего землепользования. Соответствие – то, в какой степени архитектурный стиль, уровень удобств, предлагаемый застройщиком, отвечает потребностям и ожиданиям рынка. Предложение – количество товара, имеющегося в наличии по данной цене. Спрос – количество товаров, желаемых по данной цене. Спрос и предложение во взаимодействии определяют цену (кривая спроса и предложения, Оу – цена, Ох – количество). Конкуренция – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению уровня дохода. Изменение – непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени, связанный с изменением ее полезности в данном месте.

Принципы, связанные с землей и ее застройкой:

Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле после того, как была оплачена стоимость труда, капитала и предпринимательская деятельность. Труд (зарплата, гонорар, вознаграждение). Капитал (проценты, дивиденды).

Предпринимательская деятельность (прибыль). Земля (рента).

Вклад – сумма, на которую повышается или понижается стоимость или это чистый доход хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Возрастающая и понижающаяся отдача – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача может повыситься, понизится и даже достигнуть стадии, когда прирост стоимости становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Сбалансированность – для любого вида землепользования существуют оптимальные величины факторов производства, которые в сочетании могут мах повысить стоимость земли. Экономический размер – то кол-во земли, которое пропорционально необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной коньюктурой в данном месте. Экономическое разделение - имущественные (юридические) права следует разделять (соединять) так, чтобы увеличивать общую стоимость недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользования:

Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном конкретном месте и в течение определенного периода времени.

Замещение - мах стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью. Этот принцип лежит в основе всех 3 подходов к оценке недвижимости: рыночный (сравнительный анализ продаж), затратный, доходный (капитализация доходов).

Ожидание – определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения какой-либо недвижимостью сегодня.