Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению, назначению

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

характеристика недвижимости — ее целевое на­значение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Напри­мер, «целевое назначение земель Существенная — установленный законодатель­ством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) зе­мель для конкретных целей в соответствии с категориями земель» [3]

Разрешенное использование — это целевое назначение недви­жимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается орга­нами государственной власти и управления на основании закона Классификация объектов недвижимости по различным крите-риям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение: 1) естественная (невоспроизводимая), 2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности к эксплуатации: 1) готовая к эксплуатации, 2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности: 1) частная, 2) государственная.

Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д. Возможность приватизации: 1) недвижимость, приватизация которой разрешена, 2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.

Целевое назначение: категория А - недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания - магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду). категория Б - недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала. категория В - избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.

4. Экономическое и юридическое содержание понятий:недвижимость, недвижимое имущество, имущественный комплекс.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается

совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это

материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности.

Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют

правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на

объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст.130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или

прикрепленное к земле.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома,

заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности

объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а

если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е.

собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество»

или «недвижимость»

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав

имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для

производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается

как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику:

земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных

зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования,

предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для

производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям

имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если

отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской

деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы,позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности,финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.