Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товара и услуг

Рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями с помощью традиционных рыночных методов на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.

Существование рынка недвижимости обеспечивает: устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость; рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периодах; возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями; защиту капитала от инфляции.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами -- экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости. 4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

. Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

. Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

. Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

. Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

. формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

. арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

. спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

. присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

. покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

. спрос и предложение эластичны по цене;

. издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

. рынок доступен для вхождения в него новых участников;

. товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

. спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

. присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

. информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

. издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

. предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

. вхождение на рынок новых участников затруднено;

. для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости -- это рынок несовершенной конкуренции.