Последовательность применения сравнительного подхода

1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.

2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверной информации по факторам, влияющим на стоимость сравнимых объектов и по элементам различий с объектом оценки.

3. Выбор единиц (ы) сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Сопоставление объекта оценки со сравнимыми объектами для отбора последних с целью корректировки их цен продажи.

5. Корректировка цен продажи сравнимых объектов по элементам различий с объектом оценки.

6. Анализ скорректированных значений цен продажи.

7. Обоснование стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.

Выбор сравнимых объектов (аналогов)

Аналоги выбираются по характеристикам сопоставимости, относительно которых корректировки не проводятся. К основным характеристикам сопоставимости можно отнести:

• оцениваемые права;
• наиболее эффективное использование;
• некоторые физические характеристики (офис на первом этаже жилого здания несопоставим с отдельно стоящим офисом);
• принципиально различное местоположение (несопоставимы торговые площади в центре города или на проходном месте с торговой площадью в районе проживания людей с низкими доходами);
• величину износа (при различии износа 50 % и более с объектом оценки они несопоставимы);
• масштаб (объекты сравнения с общей площадью, отличающейся от общей площади объекта оценки в 10 и более раз, несопоставимы);
• мотивация сделки;
• условия сделки.