Определение стоимости строительства с учетом УПВС

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м² площади или 1 м³ строительного объёма) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Сборники УПВС применимы в основном для оценки зданий и сооружений, построенных по типовым проектам до 80-х годов ХХ в., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относятся: назначение здания; общая форма (этажность, наличие подвала и др.); характеристика конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчётный объём.

2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С ^таб₆₉) непосредственно по таблице УПВС (1 м², 1 м³ и т.д.).

3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где k_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.

Прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки здесь отожествляются со стоимостью восстановления здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать стоимость восстановления по элементам затрат:

(ПИ + КИ)₆₉ = С ₆₉ V,

где V – расчётный объём здания (или общая площадь);

С ₆₉ – стоимость единицы объёма (или площади) в базисном уровне цен.

5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек:

где КИ ¢ _i – косвенные издержки, принятые в соответствии с тем, что УПВС учитывают затраты практически в объёме всех глав сводного сметного расчёта.

6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

ПИ + КИ = (ПИ + КИ)₆₉ × И _84/69 × И _тек/84 (1 + å Н _нал) + КИ ¢,

где И _84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;

И _тек/84 – индекс удорожания к уровню цен 1984 г. на дату оценки на весь комплекс работ по зданию;

Н _нал – ставки всех видов налогов, действующих на дату оценки.

7. Расчёт прибыли предпринимателя производится по формуле

ПП = (ПИ + КИ) Н _пр,

где Н _пр – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. Он принимается по результатам анализа рынка или рассчитывается.

Расчёт Н _пр производится исходя из того, что прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).

Для обоснования нормы (ставки) прибыли предпринимателя учитываются три компонента: безрисковая ставка дохода, коэффициент b и рыночная премия за риски с расчётом по формуле

Н _пр = Н _б + b (Н _р – Н _б),

где Н _б – «безрисковая» ставка. Принимается минимальная ставка для юридических лиц по рублевым депозитам (при расчёте в рублях) сроком на один год и более;

Н _р – среднерыночная ставка дохода, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным соответствующего рынка недвижимости;

b – мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Коэффициент b рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 5.2).

Таблица 5.2

Расчёт меры систематического риска (b)

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
	0,5	1,0	1,5	2,0
1. Риски, связанные с политическими решениями
2. Риски, связанные с региональными особенностями
3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды
4. Риски, связанные с маркетингом
5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости
6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости
7. Риски, связанные с недозагрузкой
8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием
9. Сумма взвешенных рисков
10. Количество рисков
11. Средневзвешенное значение меры систематического риска	стр. 9: стр. 10

8. Определение полной стоимости нового строительства по формуле

СС = ПИ + КИ + ПП.