Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам

Å Предположим, в нашем случае доля площадей, сдаваемых в аренду по льготным расценкам, составляет 20%, средняя величина льгот равна 10%. Это увеличивает величину снижения ПВД еще на:

1000х0,97х0,2х0,1 /1000 =0,02 или 2% в год.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Å Эта величина, по рыночной информации, составляет 1% от всех арендаторов в год.

Таким образом, потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов.

Å В нашем случае эта величина составит 6 % в год.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Å Предположим, что в нашем случае общая величина совокупная величина прочих доходов составляет 10 000$.

(Очевидно, к числу факторов, определяющих величину потерь ПВД при данном уровне арендной платы следует отнести такие как количество арендаторов и сроки аренды: чем больше число разных арендаторов и ниже сроки аренды, тем большее количество помещений окажется незанятым большее время.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

Å В рассматриваемом нами случае ДВД равен:

200$ х 1000 – (200$ х 1000 х 0,06) + 10 000$ =198 000$.

За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

Под операционными расходами понимаются расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

Å Необходимо обратить внимание на то, что в состав операционных расходов входят, во-первых, фактические и, во-вторых, текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Из этого уже видно, что операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи как «амортизационные отчисления».

Операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Å Например, при наличии автономного отопления расходы на него могут зависеть от загрузки объекта. Однако, возможен и иной вариант, если здание подключено к системе центрального отопления и у собственника (арендодателя) нет возможности отключения отопления отдельных помещений, независимо от того, используются они или нет. Аналогичным образом к постоянным расходам следует отнести затраты на обеспечение противопожарной безопасности или часть расходов на управление, не зависящую от загрузки здания.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Å Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

· -расходы по управлению,

· -коммунальные услуги,

· -расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями),

· -расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг),

· -расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений.

· -расходы по обеспечению безопасности,

· -расходы на содержание территории,

· -резерв на замещение.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· -сантехника, электрооборудование и арматура,

· -мебель и пр.

Величина расходов на замещение, как нетрудно заметить, прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов исключительно важна, т.к. доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах, критерием для принятия решения об инвестировании в актив.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта.

Å Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

Таким образом, чистый операционный доход (ЧОД) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Å Опыт работы петербургских бизнес-центров показывает, что величина операционных доходов составляет 35-45 долларов на квадратный метр полезной площади в год. Если продолжить наш пример, то при этих условиях чистый операционный доход будет равен:

ЧОД = 198 000$ - (45$ х 1000) = 153 000$.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Однако, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

Так, анализ работы петербургских бизнес-центров показывает, что на выбор арендатора оказывают влияние следующие характеристики бизнес-центров:

- наличие парковки,

- организованное питание,

- круглосуточная работа,

- вежливая охрана,

- наличие оптико-волоконного кабеля или возможность подключения к нему.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН):

ПДН = ЧОД – капитальные затраты – обслуживание долга

Понятие потока денежных средств до налогообложения близко по своему содержанию к понятию «валовая прибыль» в принятой в России методологии бухгалтерского учета. Однако, между этими понятиями есть и существенные отличия. Во-первых, проценты по кредитам в соответствии с требованиями нормативных документов по формированию затрат предприятия частично включаются в себестоимость продукции, частично относятся на прибыль предприятия после уплаты налога на прибыль. Во-вторых, величина амортизации определяется соответствующими нормативами и является расчетной категорией, не обязательно находящей выражение в физическом наличии соответствующих денежных средств. Под капитальными затратами понимаются фактические затраты капитального характера.

На основании показателя ПДН может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью):

ДСК = ПДН – налоги на прибыль