Общая и чистая рента

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.

Чистая рента = износ + арендный процент

Общая рента = износ + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

В различных ситуациях арендатору может быть выгоден или иной вариант определения ренты (примеры).

Контрактная и рыночная рента.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.

Наряду с выделением чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Å Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арендатору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной арендной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересованность арендодателя в доходности торговли.

Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает следующая таблица, отражающая опыт Великобритании:

Таблица 1. Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания):

Направление торговли	Процент с оборота
Овощной магазин Универсальный магазин Ресторан Книжные, спортивные товары Кожгалантерея	1,5 5,5

Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.

Как, по Вашему мнению, можно объяснить различие между магазинами, торгующими разного рода товарами?

1. Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.

ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.

При расчете ПВД важно обращать внимание на следующее:

1. Учет площадей здания. Расчет ПВД осуществляется, исходя из величины полезной и арендной площадей здания.

Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания (по полу).

Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания, кроме площади вертикальных проемов (лестницы, лифты).

Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты.

Рентабельная площадь здания – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.

Например: общая арендная площадь этажа – 1000 кв.м.

Полезная площадь этажа – 800 кв. м. Арендный коэффициент 1000/800 =1,25

Площадь, занятая арендатором – 400 кв. м.

Рентабельная площадь для арендатора = 400 *1,25 = 500 кв.м.

2. Учет ставок арендной платы. Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

При прогнозировании ПВД следует принимать во внимание а) контрактные арендные ставки для той части здания, которая уже занята арендаторами, с которыми заключены действующие договора, в соответствии с периодом действия этих договоров и б) рыночные арендные ставки для остальных помещений и периода владения.

реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Å Предположим, известно, что среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет 20%, а срок экспозиции для офисного рынка равен 2 месяцам. Имея эти данные, мы можем определить коэффициент незанятости помещений:

0,2 х 2 месяца / 12 месяцев = 0,03 /год или 3% в год.