Составляющие объекта недвижимого имущества (ОНИ)

Местоположение – географическое и экономическое

Географическое местоположение – координаты на земной поверхности

Экономическое местоположение = окружение + доступность

(расположение относительно объектов, значимых для пользователя)

Пример: анализ более 6 тысяч земельных участков в Нью-Йорке показал, что наибольшее значение для цены земли имеют следующие факторы:

1. Близость к деловому центру

2. Процент населения с доходом ниже черты бедности (отрицательно)

3. Близость к станции метро (по маршруту пешехода)

4. Близость к водным пространствам

5. Плотность рабочих мест вокруг участка

6. Близость к паркам

7. Индекс преступности вокруг участка (отрицательно)

Земельный участок – где его границы?

На поверхности земли они определены «поворотными» точками. Но у земельных участков есть также границы «в высоту» и «в глубину», определенные национальными законодательствами:

- РФ – Закон «О недрах», ст. 19 – использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров.

- США – глубина --- до 50 000 футов, высота – до 5 тысяч футов.

- Европа- разные подходы:

- Германия – право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним.

- Франция: недра земли, начиная с 2-метровой глубины, принадлежат государству.

2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Усовершенствования (улучшения)- все изменения, произведенные с землей.

Усовершенствования – вклад капитала (+труда, предпринимательства, менеджмента) в объект недвижимости.

При этом: земля – неподвижна, внеземельные факторы – подвижны.

Следствия:

1. Стоимость развитого объекта недвижимости определяется вкладами земли и внеземельных факторов (в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости есть доля земли и доля улучшений): Доход от недвижимости = доход на улучшения + доход на землю.

2. Прежде чем говорить об определении вклада земли в стоимость объекта, необходимо возместить затраты внеземельных факторов и обеспечить им надлежащий доход (соответствующий состоянию экономики и особеннстям конкретной инвестиции).

3. Максимизация дохода – тогда, когда форма и объем прилагаемых к земле факторов максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации….

4. Факторы в определенных пределах взаимозаменяемы, т.е. уменьшение одного фактора (земли) может быть компенсировано увеличением иных факторов (капитала) (гибкая фирма и негибкая фирма).