Какие гарантии?

Потенциальным покупателям коммерческой недвижимости в Испании необходимо знать, что их права и финансовые интересы защищены надежными механизмами

В первую очередь, Ispan Invest, S.L. предлагает к продаже только ту недвижимость, арендаторы которой скрупулезно проверены, а время доказало устойчивость и прибыльность их бизнеса. Все договора аренды заключены на срок от 5 до 25 лет и практически все они – не новые, а перезаключенные после истечения таких же длительных сроков. Наши клиенты могут ознакомиться с оригиналами договоров аренды, в которых прописаны все права и обязательства арендаторов. Все договора аренды должным образом зарегистрированы в государственных инстанциях Сomunidad de Madrid.

Во-вторых, банковская гарантия от неуплаты (т.н. “aval bancario”), предоставляемая владельцу недвижимости арендатором в момент подписания договора аренды. На банковском счету арендатора замораживается сумма в размере 6-12 ежемесячных арендных платежей. На эту сумму банком оформляется гарантийный сертификат, который хранится у владельца недвижимости. В случае просрочки или неоплаты арендатором очередного платежа владелец недвижимости предъявляет гарантию в банк и немедленно получает всю замороженную на счету арендатора сумму.

Наконец, в-третьих. Сами арендаторы. Мы работаем только с наиболее надежными. В основном это банки, государственные учреждения, известные сетевые предприятия национального или международного масштаба, чьи имена говорят сами за себя. Если вы покупаете помещение, арендатором в котором является, к примеру, Deutsche Bank, Bankinter, Starbucks Coffee, Barclays Bank, "Почта Испании", Vodafone или Natur House, то можете быть спокойны — после покупки недвижимости такие арендаторы не уйдут через три месяца. Эти заведения арендуют данную недвижимость десятки лет и будут арендовать еще столько же.

Покупка недвижимости в Испании

Перед приобретением недвижимости следует ознакомиться со всеми территориальными особенностями понравившегося объекта, правовой базой и действующими налогами. В случае, если покупка будет частично финансироваться ипотекой, следует быть информированным об условиях кредитования недвижимости.

Агентство недвижимости в Испании

В большинстве случаев продажу недвижимости в Испании осуществляют агентства. Их позитивную роль в подборе и сделках купли-продажи трудно переоценить.

При сделках с новой недвижимостью на побережьях Испании агентства недвижимости не берут комиссионных с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Важно знать, что цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать апартамент или виллу по официальному прайс-листу строительной компании. На практике покупать через агентство оказывается выгоднее и удобнее, ведь в этом случае клиент получает массу дополнительных сервисов, которые совершенно несклонны (а зачастую, и не умеют) оказывать застройщики: от открытия счета и оформления номера иностранца (NIE) до выбора банка, предоставляющего ипотеку иностранцам на наиболее выгодных условиях и контроля безошибочного оформления сделки у нотариуса.

В процессе покупки недвижимости в Испании, начиная с самого начального этапа и заканчивая вручением ключей, есть достаточное количество «мелочей», на которые застройщик предпочитает «не обращать внимания», в том числе и из соображений собственной прибыли.

Профессиональное агентство, заработавшее себе репутацию, всегда играет на стороне клиента. Не из-за альтруизма, а потому, что так выгоднее самому агентству. Ведь в случае возникновения у покупателя-иностранца трудностей после покупки, он в первую очередь обращается не к застройщикам, а в агентство, которое будет вынуждено отвлекать время и ресурсы на решение проблем, коих легко могло избежать с самого начала.

Сколько времени нужно для покупки

Процесс покупки недвижимости в Испании состоит из двух этапов: выбор объекта и оформление сделки. Для просмотра всех вариантов, подходящих под желаемые покупателем критерии (обычно мы подбираем их 7-12), необходимо 2-3 полных рабочих дня. Просмотр проходит с 10 до 14 и с 17 до 19 часов. Клиент должен сообщить о датах своего приезда как минимум за одну-две недели, чтобы агентство смогло подготовить программу просмотра, четко организовать и согласовать даты и время посещения всех объектов с менеджерами застройщиков.

За день просматривается 5-6 объектов. Оставшееся время понадобится, чтобы еще раз вернуться в понравившееся места для повторного просмотра и переговоров с представителем департамента продаж строительной компании о всех деталях предстоящей покупки и внесения задатка.

Далее о том, как, собственно, протекает процесс покупки

Выбрав апартамент, покупатель вносить строителям задаток (зависит от каждой компании и уровня объекта и колеблется от 6 000. евро до 10% от стоимости). 6 000 евро необходимо будет внести на месте в Испании, остальные (если понадобится) – переводом на счет застройщика по возвращении в Россию. В момент оплаты 6 000 евро апартамент резервируется за покупателем и снимается с продажи.

Строители выдают покупателю так называемый «документ о резерве». В нем указано, что они получили данную сумму в качестве задатка за такой-то объекта недвижимости от такого-то покупателя.

Копия этого документа будет необходима агентству недвижимости для оформления покупателю номера иностранца – NIE (número de identidad de extranjero), он необходим для приобретения недвижимости, подробнее здесь.

На оформление NIE в зависимости от муниципалитета, в котором находится приобретаемая недвижимость, уходит от одной недели до месяца. Собственно, это и есть самый долгий этап во всем процессе.

В течение первого приезда мы открываем клиенту счет в испанском банке. Счет необходим как для осуществления покупки, так и в дальнейшем — для оплаты расходов, связанных с недвижимостью (коммунальные и коммунитарные платежи и т.п.)

Получив NIE и в случае, если недвижимость сдана и имеется лицензия на заселение, назначается дата подписания эскритуры. Эскритура – это нотариальный акт купли-продажи, т.е. фактическое оформление недвижимости в собственность покупателя.

Каждый этап проходит в присутствии и под контролем представителя Ispan Invest, S.L.

Эскритура подписывается представителем застройщика-продавца и покупателем в присутствии испанского нотариуса. Все нотариусы в Испании являются государственными чиновниками, оформляют сделки в соответствии с требованиями законодательства и несут за свои действия ответственность, в том числе и материальную.

На эскритуре покупатель полностью рассчитывается с застройщиком, а последний передает ему ключи и все документацию по приобретаемому объекту. Как происходит окончательный расчет?

Возможны два варианта:

9. непосредственно на эскритуре покупатель передает строителям банковский чек на разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком и другими, если они имели место).

10. за несколько дней до приезда на подписание эскритуры покупатель переводит на счет застройщика разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком).

На практике второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет сэкономить на эмиссии чека.

В итоге – срок от внесения задатка по эскритуры обусловлен временем получения NIE, максимально это один месяц, количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта и внесение задатка, второй – оформление в собственность).

Все вышеизложенное относится к покупке законченного жилья без необходимости ипотечного кредита. В остальных случаях общая схема такая же, но в нее включены промежуточные действия.

Выбранная недвижимость находится в стадии строительства

Если жилье в момент выбора и внесения задатка еще находится в стадии строительства, то через месяц после внесения задатка покупатель оплачивает 30% стоимости минус величину задатка. Оставшиеся 70% – при подписании эскритуры. Их можно заплатить из собственных средств, а можно получить в виде ипотечного кредита в испанском банке (см. следующий раздел). В остальном все так же, как описано выше.

Здесь есть важный нюанс. От застройщика нужно добиться банковской гарантии на внесенные средства. По закону застройщики обязаны предоставлять ее по умолчанию, однако на практике, особенно, когда сдача объекта уже вот-вот, многие оформлять ее не любят (она стоит приличных денег). Что представляет собой эта гарантия? Это отдельный для каждого покупателя специальный банковский счет, куда поступают ваши деньги. После поступления денег банк выдает покупателю банковскую гарантию – документ, в котором говорится, что если недвижимость, являющаяся объектом сделки, не будет закончена и сдана в срок по любой причине, покупатель при предъявлении данной гарантии автоматически получает в банке все внесенные средства плюс процент за время их нахождения в банке (сейчас около 5% годовых). Такими образом деньги покупателя надежно застрахованы от любых неожиданностей со стороны застройщика и их контрагентов.

А если нужна ипотека?

Наконец, последнее: если вам нужна ипотека (а она возможна на сумму до 50-70% от стоимости недвижимости под 3,5-4% годовых). Если недвижимость приобретена на стадии строительства, то незадолго до окончания строительства покупатель с помощью нашего агентства недвижимости начинает сбор и перевод необходимых для ипотеки документов. Когда застройщик получают лицензию на заселение, агентство отправляет в банк подготовленный пакет документов и рекомендательное письмо. Банк принимает решение об ипотеке в течение 2-4 недель. Как только он сообщает точную сумму ипотеки, покупатель узнаёт, сколько собственных средств ему нужно будет доплатить на эскритуре. Если недвижимость уже построена и имеется лицензия на заселение, то покупатель вносит за нее задаток, а затем в течение месяца с помощью нашего агентства недвижимости собирает и переводит документы для ипотеки. После решения банка о сумме ипотечного кредита покупателю становится ясно, какую сумму доплачивать на эскритуре. Остальные действия – такие же, как и описанные выше. Количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта и внесение задатка, второй – оформление в собственность).

Квартиры, дома, виллы и апартаменты в Испании – все основные виды объектов недвижимости

Недвижимость в Испании через нашу компанию можно приобрести на любой взыскательный вкус: виллы, таунхаусы, апартаменты, квартиры, пентхаусы.

Каждое наше предложение достойно внимания, ибо по своему расположению и комфорту опережает аналогичные. Среди всего многообразия новой недвижимости в Испании мы тщательно отбираем наиболее сбалансированные по главным потребительским качествам проекты.

Исторически недвижимость в Испании приобрела определенные формы, пока не очень привычные для России. Она подразделяется на несколько видов, каждый из которых обладает индивидуальными достоинствами. Среди них всегда можно выбрать наиболее подходящий вариант.