Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

V_sc = V_B + V_L (8)

Получим: V_sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B*S_B + r_b*S_b)*m, (9)

где:

г_в - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI₁ = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI₂ = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI₃ = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI₄ = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI₅ = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.