Структура общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. Для его расчета используется, как правило:

- метод кумулятивного построения, когда к безрисковой ставке дохода прибавляются премии за:

а) риск вложения в объекты недвижимости;

б) риск за низкую ликвидность недвижимости;

в) риск управления;

г) другие премии, характерные для конкретного объекта

а также прибавляется норма возврата капитала.

- метод рыночной экстракции, суть которого заключается в сопоставлении годового дохода аналогичного объекта недвижимости его рыночной стоимости (т.е. годовой ЧОД объекта-аналога делят на его рыночную стоимость).

Недостатком первого метода является использование экспертных размеров премий за риск, а для реализации метода рыночной экстракции оценщику необходимо обладать информацией о размере арендной платы и рыночной стоимости объекта-аналога.