Метод капитализации доходов при оценке недвижимости

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1. Определение чистого операционного дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. Затем определяется действительный валовой доход как разница ПВД и потерь от недоипользования и при сборе платежей. ЧОД определяется путем вычитания из ДВД операционных расходов.

2. Определение ставки капитализации методом кумулятивного построения или методом рыночной экстракции (деления годового дохода от сдачи в аренду аналогичных объектов на стоимость их продажи).

3. Расчет стоимости объекта недвижимости по формуле: РСдп = ЧОД /r, где r - это ставка капитализации.